不久前，一名57歲的網友在網上發帖求助，自稱在深圳有8套房產，其中3套位於鹽田、2套位於羅湖，2套位於坪山，還有1套在西鄉。由於每月要還貸12萬，鴨梨山大，在線跪求該先賣哪套？
網友發帖求助
一般來說，粉絲買房提問都是問“買哪裡”、“該不該買”、想不到有錢人的煩惱和大家不一樣。
但這揭示了一個事實：以十年計，即使深圳這樣房價暴漲的城市，選擇錯誤的片區或樓盤，會讓這一全球最賺錢的投資標的變成巨大的負擔。
10年來，深圳房價漲幅驚人。2008年，深圳房價均價為1.26萬元；2018年達到5.41萬元，上漲3.27倍！但是，各區房價漲幅差別巨大。
其中，南山、福田、寶安、龍崗房價漲幅均超過3.2倍，跑贏大市。但羅湖、鹽田則跑輸大市，其中，羅湖2008年房價為18485元/平，2018年房價為72910元/平，10年漲幅2.94倍，低於深圳3.27倍的房價漲幅。鹽田漲幅則是全市墊底，2008年鹽田房價為24078元/平，2018年房價為47589元/平，十年漲幅不足1倍，僅為0.97倍。 詳見：《10年前買了最賺錢的深圳樓盤，收益率跑贏巴菲特！》
2008-2019年全市各區房價漲幅地圖
通過那些跑輸的片區和樓盤，可以更清楚地認識房地產投資的本質。
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跑輸案例一：美麗的陷阱
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鹽田區和大鵬半島，被認為是深圳最美的地方，蔚藍色的大海、鬱鬱蔥蔥的山嶺，前海、後海、蛇口那混濁的海水完全無法比擬。十多年來，深圳在東部投資巨大，惠深高速公路打穿了深圳最多、最深的隧道，大小梅沙的海岸線建起了比深圳灣公園更美的棧道。每年夏天的假期，東部海岸擠滿了“人肉”；開發商也投入巨資，其中投資最大的是深圳地產界的兩大“頭牌”：萬科和華僑城。
然而，10年後，跟著萬科和華僑城去海邊投資的，卻要面對一個慘淡的現實。
以鹽田區為例：2008年，鹽田一些海景樓盤，單價破2萬元，可以與華僑城、香蜜湖豪宅比高低。然而，十年後來，鹽田房價僅漲了97%，年化收益率7%，略高於銀行理財產品5%的收益率。鹽田房價漲幅落後於深圳其他區域，4.75萬元/㎡的房價僅比龍崗略高，低於原關外區域房價（龍華中心區、龍崗坂田布吉、寶安碧海及中心區），並且這一差距還在加大。
一座城市的發展趨勢，誰都無法對抗，即便中國房地產的領跑者萬科也是如此。
2004年，熱愛東部大海的王石，把萬科總部從福田搬到大梅沙，建了一座躺著的摩天大樓。與此同時，萬科重倉深圳東部海岸線。最著名的案例是十七英里、東海岸和天琴灣。
以萬科東海岸為例，該盤為萬科當年力壓幾大品牌開發商拍地拿來的，靠山面海，被外界一致看好。該樓盤2006年入市時，單價達15000元/㎡。2010年，萬科東海岸四期開盤，單價已經到了45000-50000元/㎡的區間價。然而，即便經歷了2015年以來房價暴漲，目前萬科東海岸在鏈家網上的掛牌價不過仍然遊離在每平米5萬元。10年時間，萬科東海岸漲幅不到15%。
2019年3月，萬科東海岸在鏈家網和安居客二手房價
萬科史上第一個臨海豪宅萬科十七英里，曾被稱為萬科的驕傲，打破了同行嘲笑萬科不擅長豪宅的譏諷。據說，王石自己也買了一套。
2005年十一黃金週，萬科十七英里開盤，吸引全國不少富豪坐飛機前來排隊，單價高達20000-25000元/㎡，且因當天即興漲價導致購房者把售樓處砸了。甚至，這個項目開啟了2005年的那波房價大漲。2006年底，萬科十七英里首家已達到4-5萬/㎡。但是，13年後，萬科十七英里在安居客的二手房報價55000元/㎡，漲幅不到20%。
反觀龍崗布吉，2006年萬科東海岸以15000元/㎡開盤時，布吉新盤單價多在5000多元/㎡，2010年前達到10000元/㎡，而目前布吉新盤價格達55000元/㎡，漲幅高達5.5倍。反差強烈而鮮明，草根區打敗了富人區！萬科其實並沒有輸，輸的是買萬科海邊房子並一直持有的人。賣房子的，永遠都不會輸。
真正的輸家，可能是東部華僑城。華僑城曾經是深圳豪宅的標杆製造商，但在城市規律面前，同樣一塌糊塗。近期，鹽田東部華僑城天麓某業主以原購價2854萬（2008年購得）出售別墅，算上裝修、稅費、月供（或一次性投入損失的利息），至少虧損幾百萬。由於東部華僑城建在險峻山頂的別墅，交通不便、配套稀缺，一直沒什麼人氣。所以，即使這個價格也未必能找到買家。而且，也由於缺乏人氣，東部華僑城的旅遊生意也沒做起來。
天麓一業主朋友圈原價賣房
鹽田漲幅最慢的樓盤，就是十年前熱炒的海景房，除了華僑城天麓、萬科東海岸之外，中海半山溪谷、依山花園等海景房，10年來的房價漲幅同樣跑輸深圳大部分樓盤。附部分2009年開盤的鹽田項目及目前二手房報價：
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跑輸案例2：舊城區豪宅跑不過剛需盤
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羅湖，曾經是深圳房地產的主場。2008年時，羅湖與南山房價不相上下，均價都為18000元/㎡左右。僅10年時間，就讓這兩個區域房價差距迅速拉大。羅湖房價從18485元/㎡上漲至72910元/㎡，前後漲幅294%，但南山房價漲幅超過400%。
羅湖可以說是深圳豪宅的“鼻祖”，早在2000年前後羅湖就形成了深圳第一批別墅群——銀湖別墅群，包括銀谷別墅、齊明別墅、棕櫚泉別墅、潤唐山莊、金湖山莊、銀湖山莊等別墅盤均聚集於此，千萬別墅不計其數，也匯聚了當時羅湖最多的商貿富豪。
2008年，銀湖別墅總價多在4000-5000萬元之間。10年後，香蜜湖、蛇口、深圳灣等新豪宅片區相繼崛起，銀湖別墅群則隨著羅湖的沉寂而黯然失色，其房價不但沒有明顯上漲，有的甚至出現縮水跡象。據鏈家網數據，銀湖片區的別墅單價多在10萬元左右，其中，金湖山莊一套獨棟別墅344.75㎡的獨棟別墅在鏈家網上掛牌總價為4000萬（單價約11.61萬/㎡）。2008年的齊明別墅，一套421㎡獨棟別墅，原報價4800萬（11.4萬/㎡）。前後十年，幾乎零漲幅。
去年年底，一位住在銀湖的朋友告訴樓校長，他們那裡的別墅，降價200萬沒人買。
金湖山莊344㎡獨棟別墅在貝殼找房網上報價詳情
銀湖別墅房價凝滯，一個重要原因是羅湖衰落，銀湖風景雖好卻過於安靜，缺乏活力，十年來沒有增加任何教育、商業資源。從產品來看，深圳新興富豪更熱衷於深圳灣一代的大平層，別墅在深圳幾乎沒有發展空間。
除了銀湖別墅外，羅湖的經典豪宅華潤萬象城幸福裡的房價表現，也盡顯疲態。在羅湖有十多年房產中介經歷的張鳴（化名）回憶：“因為與萬象城連為一體，當年幸福裡開盤定價高達單價4萬/㎡，居當年深圳市場前三名。那時，南山後海房價也不過25000元/㎡上下”。10年後的今天，華潤幸福裡在鏈家掛牌價為92000元/㎡，10年漲幅不過1.3倍，而現在後海那些品質和名氣不如幸福裡的樓盤，掛牌價早已達到12萬/㎡左右了。
幸福裡雅居小區（即華潤幸福裡）在鏈家網上的參考均價
當然，羅湖也並非沒有跑贏大市的樓盤，2008年入市的羅湖蓮塘聚寶華府開盤價格為13000元/㎡的，如今鏈家網掛牌價已經71080元/㎡，上漲了446.77%。聚寶華府房價在羅湖樓市中漲幅領跑，與其所劃學區為羅湖外國語學校不無關係，優質學區一直是房價上漲的強影響因素。
下表為羅湖部分樓盤10年房價漲幅，由此可見羅湖樓市的的衰落。
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避開樓市的坑之必備冷門知識
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鹽田、大鵬的豪宅，銀湖別墅和華潤幸福裡這樣曾經的樓市明星，他們的價值軌跡，與南山、福田豪宅的房價漲幅相比，不能不讓人感嘆：買房子，即使在大勢看好的情況下，也有輸家；買房子，的確有規律可循。樓校長簡單總結如下：
1山景、海景、湖景，只是看上去很美
再好看的房子，都會因為折舊貶值，升值的只是腳下的土地，以及這塊土地上投入的建設資金，教育、商業等城市核心商業資源才是房價上漲的最大動力。
樓盤周圍有大面積的自然生態景觀，往往意味著周邊無土地可繼續開發，後期難以帶動房價繼續上漲。所以，靠山、靠海、靠湖的房子只是看上去很美。自住或許很美好，但房價難以上漲。
樓校長觀點：千萬不要為風景買單。
2切忌盲目追求熱點概念
購房決策中，充滿著動物精神。
很多購房者在進行買房這個人生第一筆或者說是唯一一筆大支出的時候，謹慎程度甚至還不如去淘寶上買一件衣服。房地產中的概念千千萬萬，很多概念是為了賣樓而製造出來的，並不靠譜。
比如：當年紅極一時的小產權商鋪、分時度假以及“5+2”生活模式，以及現在仍然流行的濱海旅遊地產，其本質是人為設計的投資遊戲，或激發人們對美好生活的的憧憬。
很多購房者，在開盤現場一片火熱下就會頭腦衝動跟著別人買了一套房，總以為“大家都搶的肯定是好的”，這種現象樓市在上漲期尤其明顯。當年買萬科東海岸的人吃過這個虧，前幾年買龍華某網紅盤的人也吃過這個虧。
樓校長觀點: 一切房地產概念，與政府的規劃或政策無關甚至背離的，與經濟學常識（比如供求關係、金融環境）無關甚至背離的，都是耍流氓。
3逃離衰落區和無重大規劃的區域
以羅湖為例，房價漲幅有限的原因非常明顯：
A.在城市發展方向上，10年來，羅湖在深圳的地位不斷下降，深圳重大投資難以在沒有土地的羅湖展開。
B.羅湖城區規劃和樓盤過時：過窄的道路、大部分樓盤是鑽石戶型的港式結構、缺乏停車位……這些硬件條件嚴重的阻礙羅湖的發展。
樓校長觀點：每個人都有片區情結，熟悉哪裡就喜歡在哪裡買房。在喜新厭舊的深圳，這份情結最害人。好在深圳已經快填滿了，這種糾結的機會不多了。
過去的10年，在深圳買房，不賺3倍，你就輸了。如果你成功規避了以上因素，一定是3倍以上的贏家。在未來，這一樓市鐵律仍將發揮作用，讓你的錢包變得更大或更小……
再看一看下錶中深圳各區代表性樓盤房價漲幅情況，你的體會會更深。
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