鳳凰網房產 文|王亞靜
在房企集中實現跨越的2018年，榮盛得以圓夢千億。
2018年，榮盛發展（002146.SZ）實現全年簽約金額1015.63億元，回款額815億元，完成年度計劃的101.88%。
然而，千億之後，榮盛選擇慢下來。榮盛稱，為應對經濟下行壓力和多領域管控帶來的陣痛，2019年公司計劃簽約金額約1120億元，同時實現約920億元的銷售回款。據此計算，銷售額增長幅度僅約為10%。
定下相對保守的目標，與公司的結構佈局存在一定關係。作為河北省首家IPO的房地產企業，榮盛主要憑藉京津冀一體化的紅利，在地產規模賽道嶄露頭角。然而，受限於環京區域的限購政策，榮盛開始走出河北，但河北區域的收入，仍然佔比總營收的38.78%，區域貢獻率排名第一。
緊繃的政策之下，榮盛尋求多元化的助益。目前榮盛寄予厚望的康旅產業、產業園區等業務收入貢獻率尚未形成規模。2018年，康旅產業實現營業收入36.01億元，佔營業收入比重為6.3%；產業園區項目收入為33.59億，佔總營收5.96%。
據此來看，榮盛調低2019年的增速，也在預料之中。
增速放緩
4月2日晚間，榮盛發佈了一份亮眼的業績年報。
榮盛的規模、營收和利潤均錄得上漲。數據顯示，公司報告期內簽訂商品房銷售合同面積983.40萬平方米，實現了全年簽約金額1015.63億元；營業收入達到563.68億元，同比增長45.64%；營業利潤同比增長42.51%至110.69億元；實現歸屬於母公司所有者淨利潤75.65億元，同比增長31.31%。
業績高增，榮盛卻定下了相對保守的銷售目標。榮盛表示，公司2019年計劃簽約金額約1120億元，同時實現約920億元的銷售回款。據此計算，銷售額增長幅度僅為10.28%。
增速的放緩與公司緊張的資金狀況不無關係。根據財報，2018年榮盛的資產負債率由2017年84.68％小幅降至84.05%。
公司經營現金流量淨額，由2017年的22.74億元增加至175.12億元，出現大幅改善。不過同時需要注意的是，公司2018年投資現金流量淨額、籌資現金流量淨額仍然為負數，分別為-29.68億、-96.54億。
此外，截至2018年底，公司的貨幣資金為303.67億，一年內到期債務則達到了266.86元。其中，短期借款91.86億，一年內到期的非流動性負債為175.00億。除此之外，受融資質押、承兌匯票保證金等原因受限的金額則為29.83億。
現金之外，土地儲備數量與結構也是榮盛發展作出“降速”的依據之一。根據財報，公司2018年通過股權收購、招拍掛、舊村改造等多種方式，先後在京津冀、長三角、中西部等30多個城市獲得土地89餘宗，規劃建築面積760.53萬平方米。截至2018年底，公司土地儲備建築面積達3613.54萬平方米。 鳳凰網房產注意到，榮盛去年的土地儲備量基本處於“原地踏步”狀態。公開資料顯示，公司上半年獲得了53餘宗土地，規劃權益建築面積402.76萬平方米，總儲備則達到了3630.13萬平方米。截至2018年底，總土儲這一數字反而下降了近17萬平方米。 為擴充土地儲備，公司已計劃增加融資額度。榮盛聲稱，2019年公司計劃新獲取建築面積約1672.51萬平米的新項目資源，據此計算，同比增長約119.91%。與此同時，公司計劃新增信貸融資611.43億。
多元化業務待考
在房企高速發展進程中，轉型打造多元化格局成為一種“潮流”。榮盛也是其中一家。
2015年以來，榮盛決定走出“單一地產業務”模式，“3+X戰略正式啟動。“3”即目前公司的主要業務大地產、大健康、大金融，“X”是互聯網等新興產業。
雖然將上述板塊列入主營業務，但短期內房地產開發依然是公司最重要的依賴。其中，2018年房地產開發收入499.61億元，佔營業收入比重的88.63%。其餘板塊的發展尚未形成規模。
2017年，是榮盛發展大力拓展康旅產業一年。這一年榮盛康旅獲取22個康旅項目，全年實現簽約47.61億元，回款37.71億元，營業收入31.32億元；2018年，榮盛康旅還走出國門，在捷克共和國南摩拉維亞州、奧地利共和國進行大健康產業佈局。但相比2017年，項目獲取速度有所降低，新獲取項目13個；全年實現營業收入36.01億元，佔營業收入比重為6.3%。
作為大地產板塊重要承載者的產業新城項目，貢獻率甚至低於榮盛康旅。在2018年，產業新城公司——榮盛興城簽約了土地類招商協議20家，主要收入來自一級土地整理、基建及規劃諮詢。這一年，公司實現淨利潤8.12億，佔總淨利率的10.7%；而營業收入為33.6億，佔總營收5.96%。
除此之外，金融板塊、互聯網板塊的業績貢獻率同樣較低。根據財報，金融板塊中僅有泰發基金實現了3.97億的淨利潤。而互聯網板塊甚至沒有完成預期目標，僅實現營業收入4776萬，完成了計劃的80%。
縱觀榮盛2018年的發展業績來看，無論是被寄予厚望的康旅、產業新城項目還是發展滯後的金融、互聯網板塊，尚不能成為支撐公司發展的支柱。
多元化佈局之下，榮盛今後一段時間的發力點仍然將落於房地產開發業務。如何實現房地產業務的穩步向前，以及多元化業務的平穩過渡，依然會考驗榮盛的決策者們。
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