最近綠地香港很熱門，因為綠香公告準備整體轉讓旗下黃浦濱江項目，一次性出售超百億貨值，一次性帶來十幾億歸母淨利潤。有這次大甩賣打底，預計綠地香港2019年歸母淨利潤是要爆表的[加油][賺大了]
不過，今天我要分析的並非綠地香港，而是和它類似的中國海外宏洋集團。[笑]
先說結論：我個人預測，中國海外宏洋2019年的淨利潤也是要爆表的[大笑]
以下是基於中海宏洋2017年、2018年業績推介材料和年度業績公告的具體分析：
✔2019年中海宏洋計劃“竣工入夥面積”370萬㎡，比2018年的280萬㎡增長35%；
✔按結算面積和物業銷售收入推算，中海宏洋2018年結算均價約9000-9300港幣/㎡，比2016年的合約銷售均價略高；
✔2017年銷售均價比2016年提高21%，2018年銷售均價又比2017年提高16.3%，我估計2019年的結算均價將比2018年提高20%左右。而2018年結算收入是252.7億港幣，據此可推測2019年中海宏洋物業結算收入大約400-410億港幣。
✔2018年中海宏洋毛利率29.1%，這還是結算收入裡包含了21%的併購自中海發展物業的情況下的毛利率。2019年的結算均價更高，且併購自中海發展物業的結算收入對毛利率的負面影響進一步減小，2019年中海宏洋的毛利率將毫無懸念地突破30%，我個人預計甚至會達到35%左右（2019年雖然還將結算併購自中海發展物業，但這部分物業的毛利率將與其他物業基本持平，具體原因需詳細瞭解併購對毛利率的影響，有興趣的朋友可以詳細看以下我以前寫的文章為什麼融創土儲成本低，毛利率卻不高？）
✔2018年中海宏洋合約銷售金額505億港元，與營業收入之比為197.5%；假設2019年合約銷售金額600億港元（目標580億港元），預計2019年這個比值約150%左右；這意味著2019年宏洋的費用錯配將減輕。
✔2018年中海宏洋歸屬股東的淨利潤24.27億港幣，歸母淨利率約9.5%。
✔2019年中海宏洋毛利率將提高，費用錯配將減輕，同時因為併購帶來的“有效稅率異常高”也將進一步緩解；因此，有理由推測中海宏洋2019年的歸母淨利率將比2018年提高不少，我個人保守估計可以到11%以上。
✔綜上，預計中海宏洋2019年歸母淨利潤44億港幣以上，即37.6億人民幣以上，比2018年增長81%以上。
這個增幅算爆表不？！[賺大了][鼓鼓掌]
反正自從中海宏洋發佈新的股息政策，提高分紅比例之後，我就一直重倉（之前也持有不少）[大笑]
有什麼風險不？我個人目前能想到的：2019年交付結算的進度不及預期，導致營業收入低於400億港幣；或2019年銷售增長大幅超出預期，導致費用錯配超出預期，結算淨利率率因此低於預期
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