最近关于楼市回暖的文章车载斗量，但是每一篇文章下面，不相信楼市回暖的留言，更是多如牛毛。
他们究竟谁是谁非，相信很多人困惑不已。伟人说过，没有调查就没有发言权。
于是，上周笔者跑了10几个楼盘，寻问了10几个好友，详细调研了一番，发现当下的楼市有以下几个特点：
01
阳春真来了
下图是我整理的，2019年3月，郑州市主城区+荥阳东+中牟的开盘数据（不想仔细看的，可以看后面的分析）。
3月份以上区域共有23个项目开盘，共推出4349套房源，去化3471套，去化率80%。
结合上周的调研情况，我认为这个数据比较靠谱。原因有三点：
1、表格中有去化好的楼盘，也有去化不好的楼盘，后面我们会详细分析。这些楼盘的去化数据，大部分符合我的调研结果。
2、我问过几个朋友，他们有的是置业顾问，有的是相关负责人，他们的感受也是楼市正在变暖，最近买房的人已经明显变多。
3、最近一个月，大概有10几个朋友和网友让我推荐房子，以前每个月最多五六个人（这些楼盘是不是得给我钱？）。他们着急买房的理由基本一样：怕调控放松以后，房价上涨。
我问他们为什么害怕调控放松，回答也基本一样，就是现在全国各地好像都在放松调控，有降低首付的，有降低利率的，甚至还有放松限购的。加上前一段郑州的传言，让人不得不着急。
所以，总体去化80%这个数据是比较可信的，可能和实际有出入，但出入不会太大。
02
区域冷热在分化
总体去化率很好，达到80%。但是细分到每个区域，却有很大不同，简直就是冰火两重天。
从上表中我们可以看到：
杨金片区、绿博组团、管南片区、惠济区、南龙湖、港区、二七新区，常西湖新区去化率都很好，在80%以上或左右。
而中牟县城、滨河国际新城、高新区、中原区去化率就比较差，在70%以下。
最好的区域去化率100%，最差的区域去化率25%，数字相差巨大。
这个数据和我调研的结果也基本一致，一定程度上能够看出当下哪些区域比较火热，哪些区域比较冷清。
所以，我们说的楼市回暖，不是所有区域的回暖，而是几个区域的热卖带动的整体性回暖。
03
楼盘去化也在分化
如果上面的两张表格结合起来看，我们还能总结出更多的规律。
1、有些区域去化率不好，不是因为该区域不行，而是该区域某些楼盘拉了后退。
例如高新区，钱隆城去化率95%，而万科美景橙果去化率只有51%。
经开区碧桂园天玺去化率86%，而正商汇航佳苑只有68%。两者一平均，总体去化率就低了。
所以，我们也不能说这些区域比较冷清。
2、郑州人越来越注重品质和环境
万科美景橙果均价11000元，是高新区最低的楼盘之一，但因为商品房和安置房混合开发，所以卖的就不好。
正商汇航佳苑均价12500元，也属于经开区价格最低的之一，但因为周边全是厂房，所以卖的也不好。
3、品质差不多，价格才是王道
开盘量大，去化率还比较高的楼盘，价格都比较便宜。
例如正商家河家，12500元/平，属于周围价格最低的楼盘之一，开盘2次，一共推出376套房子，卖了357套，平均去化率95%。
碧桂园双湖城，位于南龙湖，均价8500元，比周围的楼盘要低一些，推出387套，去化100%。
4、利好区域，房价微涨，销量仍然较好
管南和常西湖新区的富田九鼎公馆（14500以上）、融信奥体世纪（14000元）、世贸璀璨熙湖（16000元），价格都超出来很多人的预期，但是去化率却相当不错。
另外，永威西郡也涨到了14200元左右，而年前我陪朋友去看的时候，才13700元。
当然，价格也不能太高，璀璨熙湖洋房20000元，卖的就不好。
综上，我们可以总结一下：
去化率较好的楼盘有两种：价格低于预期或位处较大利好区域。
去化率不好的楼盘也有两种：自身品质有瑕疵或区域品质不太好。
这4种情况都符合我们的常识，也符合笔者调研的结果，所以，从这个角度看，也能证明这些开盘数据的真实性。
04
市场购买力仍然旺盛
前段时间，郑州放开限购的传言漫天飞舞，几个楼盘开盘即售罄的新闻传遍了大街小巷，搞的人心惶惶。
受此影响，3月第三周，郑州一共推出1522套房源，明显高于前两周，但去化率却高达93%，是3月去化率最大的一周。
不过，很快官方就出了辟谣声明，这一波小高潮也很快被压制住了。从上图中我们可以看到，3月第4周的去化率又下降到了74%，回归正常水平。
由此，我们能从中得到经验和教训，即：虽然调控了两年，但市场的购买力仍然很旺盛，调控政策如果大规模放开，楼市肯定会逆转。
所以，尽管很多地方已经放松了调控、放开了限价而房价并未上涨，但郑州和其它城市并不一样，属于调控较早，手段较严，房价较低的城市，因此，仍然不能生搬硬套，而是应该根据实情出发，谨慎调控。
05
未来市场，趋向看好
好了，现在我们来总结一下当前郑州的楼市情况：
1、楼市整体回暖是真的，不必再质疑。
2、但是，并不是全部回暖，而是部分区域回暖，有的区域还是比较冷清。
3、为什么整体回暖？因为有些区域的房子便宜，以价换量，所以买的人比较多。而有些区域近期有较大的利好，所以购房者比较乐观。
4、郑州的购买力还很旺盛，一个传言就让去化率高了20%，所以，调控怎么放松，需要谨慎对待。
那么，在这种复杂的情况下，郑州的房地产市场下一步会如何发展呢？
放松调控已经成了大趋势，所以，郑州后续应该也会慢慢放松，这一点应该没有人会质疑。
放松之后，楼市会怎样？
我认为，首先是量起来，就跟3月第3周一样，去化率猛增，这一点已经被证明，其次是价格回调。回调是指房价被压制太低的区域，涨到合理水平。
这一点，比郑州先一步放松调控的佛山、苏州、南京、海南、燕郊都已经证明过了。笔者在南京和燕郊的同学近期都在买房，我和他们联系过很多次，房价确确实实出现了微涨。中科院的报告也能证明。
3月28日，中国社会科学院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告（201903）》显示，今年2月，全国房价总体止跌回涨，142个样本城市房价平均环比上涨0.355%，房价环比上涨城市94个，环比下跌的城市为48个。
而在1-2月间出现试探性上涨的城市中，一线城市整体小幅上涨，准一线城市以微涨为主，二线城市基本止跌回涨，三四线房价总体止跌小涨，个别城市较快上涨。
所以，郑州房价回调是必然的。至于郑州的房价什么时候会回调，还要重点关注近期的土拍市场，因为从土拍中能看到开发商对市场的信心，也能看到政府对楼市的态度。
如果土拍比较火热，那么，房价距离回调就不远了，如果土地继续流拍，那么，市场将会更加冷却。
本月，郑州将有19宗土地入市，包含12宗住宅用地、3宗商务用地、4宗仓储用地。其中管城区7宗，金水区4宗，经开区3宗，中原区2宗，二七区、郑东新区、白沙各1宗。
郑州房价会不会马上回调，就要看这些土地的拍卖情况。
从今年以来，全国各地的土拍火热的情况看，郑州的土拍，应该也会比较热闹，购房者一定要特别注意！
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