撰文=徐三刀
—壹—
2019年4月9日16時，雁塔區齊王村城中村改造項目用地中100.007畝國有建設用地公開拍賣出讓。由西安奧宏置業有限公司（廣東奧園）底價競得。
這是奧園在西安第二個項目，也是進入城南板塊的第一個。該地塊位於雁塔區南三環與子午大道交匯處東南角，面積約100畝，包含住宅和商業用地，容積率1.2-3.98，總投資12.8億元！
雖然，地塊溢價為零，但由於土地徵用及拆遷補償費用、失地農民養老保險金、幼兒園（公辦）、另需負責安置房建設、土地成本預估疊加，導致畝單價1287萬元/畝，樓面地價：4852元/平米。
地籍編號為YT2-26-11-1，淨用地面積100.007畝，其中出讓住宅用地97.201畝，出讓商服用地2.806畝，設為共用宗。宗地用地性質為居住、商業金融用地，容積率不大於3.98不小於1.2，建築密度不大於20%，綠地率不小於35.2%。土地使用權出讓年期住宅用地為70年，商服用地為40年。
該項目不配建公共租賃住房。為什麼不配建公租房？依據2011年4月20日市人民政府專題會議紀要（63）精神，該項目屬於2011年3月27日前批覆方案的城中村改造項目，不配建廉租住房。
也就是說，從這一天開始，奧園接手電子城板塊齊王村100畝城改開發用地，收購了韓國城遺留地塊。
—貳—
這一地塊的前身是江林地產開發的韓國城，但由於該地塊長期“圍而不建”，遲遲無法開工，導致項目再次拍賣。
雖然，項目屬於2011年3月27日前批覆的城改用地，但由於重新回爐重拍，與新地塊無異。按照新規，宗地內的住宅需實行全裝修成品交房，具體按《西安市推進新建住宅全裝修工作實施意見》相關要求執行。
按照容積率不大於3.98，或將規劃高層建築。因為拿地成本，裝修要求，還有周邊樓價參考，這一項目未來價格不會低於滻灞奧園譽府，或將更高！
從地塊目前四至條件來看，大致有三點值得關注:
其一，項目緊鄰1700畝西安城市生態公園，是目前城南腹地最大的城市公園，目前土地平整80%已經完成，各標段都在進行景觀栽植，建造公共建築，據悉，一標段或將在五月份開放。
其二，地塊位於子午大道與雁環路交匯處，過三環即為立豐城市生活廣場。雁環路向西1.4公里，為高新二期逸翠園I都會；雁環路向東3.7公里即為南飛鴻廣場、地鐵2號線三爻站、東三爻改造區。
其三，地鐵7號線規劃，由長安至洪慶，途經子午大道。也就是說，未來7號線極有可能從項目門口穿過。但目前地鐵7號線未批覆，具體規劃也未明確，因此，一切都有變化的可能性。
周邊配套純熟，如教育、消費可依賴中鐵尚都城、江林新城原有臨街商業，還有六十一中學、北沈家橋小學、雁塔藝林小學、西姜村小學等。
關於周邊配套情況，請參照《遺憾！距CBD最近的一片綠海，價值即將漲停！》一文。
—叄—
西安城南丈八路與西部大道之間是問題盤集中區（停滯/爛尾/小產權），這一片區起步較早，入坑也較早。
當然，這些樓盤的存在並沒有影響土地的價值，因為城市板塊的提振，這些區域都是價值高地。目前，丈八路附近房源均價1.5-2萬/平，雁環路附近房價1-1.7萬/平，西部大道房源均價在1.3-1.6萬/平。（新房在售項目、二手房價格）
其一，丈八路項目有：碧桂園高新時代、天地源萬熙天地、立豐城市生活廣場、金輝朱雀雲璟等。
其二，雁環路項目有：南飛鴻廣場、華安紫竹苑、龍湖紫宸、高新華府-匯智中心、高新第五季2期等。
其三，西部大道項目有：清涼山居、明威橡樹灣、萊安城（被收購）、金地西灃公元3期等。
目前，區域內兩個項目價格較高，一個是天地源·萬熙天地，另一個是碧桂園高新時代。
天地源·萬熙天地：2018年部分推出部分產品之後，一直蟄伏，即將加推，面積區間約102-234㎡，價格預估在1.6-1.8萬/平，毛坯產品。
碧桂園·高新時代：丈八路上價格標杆，前期推售部分產品，面積區間約110-140平米，後期新推房源待定，房價大致在1.7-2萬/平，精裝產品。
周邊問題盤有感恩時代廣場、西江月、星克拉廣場、時豐姜溪花都、中環國際城等，除此之外，還兩個已經停滯項目、小產權項目。
—肆—
西安樓市問題盤不少，但解決方案不多，官方組織，民間呼籲，業主自救，還有一種方案就是被大型房企收購。
可以說，這些原本能夠修建高樓的土地，都是一方寶地，只要房企有能力開發，將項目起死回生，轉危為安，讓大量購房者能夠脫困，問題盤價值極高。
只要檢索“西安，爛尾”大量案例飄滿屏幕，誰來解救購房者？一紙判決，鍵盤飛舞，展開自救，還是房企出手？這是一個比較現實的提問。
解鈴還須繫鈴人，既然是房企脫靶，就該讓市場來拯救，例如融創收購佳誠長安集用地，萊安收購百花村城改用地。發揮市場力量，激活原有項目。其實，房企拿地選擇很多，敢於出血救困，就值得點贊。
在西安大量問題盤遺留，有些問題在工程，有些問題在債權，有些問題在拆遷，有些問題在資金鍊，這導致不少樓盤已經喪失了救活的希望，即便是積極自救，也於事無補，歷史的欠賬，終究鮮血淋漓。
在土地供應“向內挖掘存量”的時候，官方一直在努力解決。相信未來通過官方引導+市場救贖，將會有越來越多的問題項目被解套。
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