4月11日，據《南華早報》報道，香港知名房地產開發商華懋集團起訴氪空間，索賠5億港元違約金。
華懋集團在今年3月4日和11日收到電子郵件稱，“氪空間不會按照雙方去年4月30日簽署的協議履約(從4月1日開始進行為期5年的租賃)。”
去年5月，氪空間開啟了擴張模式，版圖一度拓展到了香港。彼時，氪空間租用了香港華懋One Hennessy大樓的11層到19層的共7層空間，租金超664萬港元，雙方簽訂五年的租賃合同。
當時，氪空間副總裁錢嘯稱看好香港市場，“香港用戶的需求很充足，空間開出來可以盈利，香港的辦公樓空置率較低，租金上漲的空間也很大。” 氪空間預測開業後，One Hennessy的平均工位的服務費大約是每個月10000港幣。
（One Hennessy設計圖 來源：華懋集團官網）
“One Hennessy為灣仔全新地標，將於2019年第二季落成。”華懋集團官網信息顯示。
就在氪空間進入香港短短几個月之後，行業進入洗牌期。
CRECC和好租聯合出品的《2018年聯合辦公市場研究報告》中指出，2018年1月至10月，聯合辦公品牌減少40家，競爭力相對較差的企業逐漸消失或被併購，運營時間均未超過兩年。
《2018年聯合辦公市場研究報告》
報告還指出，全國滿租空間只佔12%，空置率50%以上空間達到40% 。受規模擴張、行業整合、加之經濟形勢的影響，聯合辦公企業的空置率持續走高。該報告認為，自然的優勝劣汰有益於市場長期健康發展。
氪空間內部的挑戰也還在繼續。繼上海十幾個空間退租後，氪空間香港也走上了退租這條路。不過，此次退租之後氪空間並沒有完全退出香港。
氪空間副總裁錢嘯在《南華早報》報道中回覆，“我們今年不會在香港進一步擴張，但我們並沒有完全退出城市，因為我們仍然在時代廣場推出一箇中心。當經濟環境好轉時，我們會回來。”
投中網瞭解到，目前氪空間位於香港銅鑼灣時代廣場的社區六折開業。其中，獨立辦公室6500港幣起/工位/月；移動辦公桌5500港幣起/工位/月。
《南華早報》報道文章還提到，華懋集團的首席執行官唐納德崔對於氪空間退租一事表態，“我們的租戶遇到這種情況，我們也很失望。”
對於華懋集團的5億港元索賠起訴行為，《南華早報》報道稱氪空間並不清楚這起訴訟，並且稱華懋集團沒有主動聯繫過他們。
同時，氪空間還否認跟華懋集團旗下的One Hennessy簽署了最終合同，稱只是簽了個意向協議。
氪空間副總裁錢嘯回應，根據他們的理解，如果業主要終止協議，他們支付的押金將會被沒收，但華懋方面提出的5億港元賠償是“不切實際的，過高的。”
氪空間消息一出，國內聯合辦公行業頗為觸動。
畢竟，氪空間是聯合辦公領域排名頭部的企業，不管從融資額度還是品牌知名度，亦或空間管理規模來說，氪空間一直是資本看好的潛力股。
但經歷了去年的急速擴張後，聯合辦公整合行業都開始了新一輪的洗牌。尤其在2019年第一季度，不少聯合辦公開始對於單店虧損嚴重的空間進行退租。
不過，雖然業內也有退租違約賠償事件，但像氪空間香港空間遇到5億港元這麼鉅額賠償的還是首例。
5億鉅額賠償，氪空間真的要賠嗎?
氪空間只是租了7層空間，怎麼會產生5億港元的賠償呢?
一位聯合辦公從業人士對投中網分析稱，“可能是觸發了一賠到底條款了。”
什麼是一賠到底條款呢？
“所謂一賠到底條款，就是甲方租賃合同條款，租戶如果不履約或中途退租，需把剩餘合同期內的租金補齊，作為違約責任。這是很嚴厲的條款，一些港資或大開發商喜歡用。不過，具體實際操作上也有差異。”
還有從業者提到了事件的嚴重性。“這次氪空間是簽約5年賠償10年，5億港幣現金別說氪空間了，估計能把WeWork中國都賠破產。”
一位中介代理資深從業者也指出，“這個項目，如果不經營，幾乎要賠5-10年租金，可不要了老命。”
談到此次業主方起訴要求的鉅額賠償，一位氪空間內部從業者表示，“氪空間估計也溝通過，但香港是成熟的商業社會，沒有多少談的餘地。”
氪空間香港真的需要賠償這5億港元嗎？對此，投中網採訪了律師、代理行等多方意見。
那麼這次違約事件，賠償金額是由氪空間香港公司承擔還是會牽連到氪空間母公司呢?氪空間香港可以通過分子公司的方式規避鉅額賠償嗎？
一位不願具名的律師告訴投中網，根據內地的公司法，分公司不具備獨立的法人資格，不具有單獨破產的資格，但目前氪空間的情況需要按香港法律來評判。
假設一旦走上分公司破產這條路，“無非是名聲難聽，然後國內PR說香港霸王款條，這個項目公司清算最大也有限度。”
“因為是有限責任，做破產清算，最多就是把註冊資本賠光，沒有實繳的，需要股東補齊實繳資本。所以不知道香港這家公司的註冊資本是多少，如果是幾個億，那就完蛋了。如果幾千萬，也就是最多那個數了。子公司除非嚴重混同，不然財產彼此獨立，母公司需要在認繳範圍內承擔責任，以上為中國法解讀。香港法可能不一樣。”一位聯合辦公從業者分析。
投中網查詢氪空間註冊信息發現，氪空間已於2018年3月8號，在香港註冊“氪空間（香港）有限公司”，目前處於仍註冊狀態。至於，氪空間與One Hennessy的簽約主體是否是香港這家公司，目前不得而知。
（圖：氪空間香港註冊公司信息）
一位曾經服務過氪空間的中介從業者分析稱，“氪空間香港簽約的肯定不是氪空間主體，破產也應該是項目公司。這也是為什麼企業喜歡成立項目公司，因為項目公司破產，不會影響主公司。”
氪空間真的需要支付5億港幣的鉅額罰金嗎？
“香港是成熟的商業社會，沒有多談的餘地。”一位聯合辦公創業者這麼認為。
一位在內地設立的法資代理行SCOUT的客戶經理告訴投中網，SCOUT在洽談租約時，首先會幫租客爭取提前解約權。例如租客和業主簽訂5年期的合同，在第二年或者第三年擁有提前解約權，只要租客提前6個月通知業主方就不視為租客違約，租客不需要承擔任何賠償責任。如果業主不同意而合同條款中又規定租客提前退租必須支付一定的賠償金，租客最多可以考慮賠償合理的損失，例如中介費、免租期等，以此來代替支付所有剩餘租金的賠償條款。
關於商辦租賃合同中的提前解約條款，SCOUT這位經理告訴投中網，業主提供的合同版本基本都是可以修改或者能夠找到折中解決方案的。但有一些代理行沒有這方面的意識，為租客爭取權益的意願不強。
但是SCOUT這位經理也提到，“香港業主做事喜歡按照合同規定來。”
某國際地產五大行從業者談及此事稱，“提出訴訟的索賠一定是他們利益最大化原則。一般情況下，索賠的數額根據合同簽署來，但是最後訴訟的結果沒出來之前，一切都是未知數了。”
如果此事發生在內地，氪空間需要支付5億的鉅額賠償嗎？
上述那位律師告訴投中網，根據以往經驗，即使合同中有提前退租需要賠償業主的條款，法院仲裁時大多也不會照此執行。 “最多會要求退租方承擔一個季度或者當年的房租，而且法院會協調轉租，也就是讓你找到下家然後和業主方和平解決合同。”
氪空間退租危機會影響行業嗎？
“一個企業的失敗，不是一個行業。而且這個企業本身的因素很明顯。”一位在行業洗牌之後仍然活躍的聯合辦公CEO如此評價氪空間此事時間對於行業的影響。
更有聯合辦公創業者認為，“我覺得這個行業要好好洗牌，否則一直亂下去，不會創造任何價值。”
作為聯合辦公行業曾經知名度數一數二的企業，氪空間這一次危機會給行業帶來負面影響嗎？其他正在融資的聯合辦公企業會受影響嗎？
“當然不會。”上述這位聯合辦公CEO稱，“我們從來都不靠資本的錯誤認知融錢。”
另一位聯合辦公從業者認為，“這個案例其實也提示同行，出海需謹慎。”
（文/忙糖、晨曦，實習生餘洋洋對本文亦有貢獻 來源/投中網旗下PropTech研習社）
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