作者 河北山莊律師事務所 宋連生律師
傾盡所有積蓄，買了一套房子，如果攤上了官司、買了凶宅、交了錢住不上房、碰上了假房東…… 你說鬧心不鬧心？如果發生這些事，都是因為買房之前，“防雷”的功課沒有做足。
那麼，今天就和大家聊聊，買二手房，你可能遇到二十三顆“雷”。
宋連生律師
一、購房人，你是否被限購？
各地為了調控樓市，相繼出臺了系列的限購政策。購房人在決定購房前，一定要確定自己是否符合限購政策。不然，交了定金或簽了合同，不能實現過戶，可能要承擔違約責任，少則適用定金罰則，多則按約定違約金數額承擔違約金。
另外，千萬不要為了規避限購政策借名購房，否則，後患無窮。
二、購房資金準備好了嗎？
購房資金落實是購房前最重要的工作。
如果是全款購房，資金一定要全部到位。人家允諾借的錢，到時候不一定能如期如數的借給你；人家允諾還你的錢，到時候不一定能還上。
如果準備辦理二手房貸款，一定先查詢自己的徵信能不能貸款，要諮詢好貸款流程、貸款額度。
如果簽訂了房屋買賣合同，履行不了付款義務，房子沒到手，還白白搭上一筆違約金。
三、購房前，房產調查查什麼？
一查有無查封、抵押等禁止轉移的法律障礙；
二查有無土地使用證；
三查有無共有人；
四查有無租賃關係存在；
五查有無戶籍存在；
六查有無欠繳稅費；
七查有無欠繳供熱、物業等費用；
八查有無補證信息；
九查有無異議登記信息；
十查是否屬於集資、經適、限價、房改房；
十一查儲藏間、車位是否有合同，是否可以辦理不動產登記等。
四、賣房人是真正的房主嗎？
購房前，一定要確定賣房人是不是產權證上的產權人。
有的房屋承租人冒充產權人出賣房屋，騙取房款；
有的無良子女，偷賣父母的房產；
有的是繼承未分割的房產，其中一人為了獨吞，搶先“賣”房等等。
買了假房東的房子，一般都是錢房兩空；即使抓到了騙子，錢也很難追回。
五、貸款房能不能買？
告訴你：能買，但手續繁瑣，有風險。
勸你還是遠點躲著，有錢為什麼不去買一個乾淨的房子呢？除非是這個房子的價格足以誘惑你承擔這個風險。
貸款房，如果賣房人籌錢還清了貸款，贖回了房本、註銷了抵押登記，購買當然沒有問題。
如果賣房人讓你先交錢，他用你的錢償還貸款，消滅抵押，再賣給你，請謹慎思量。
收了購房款不還貸款的，還了貸款不賣給你的，賣給你之前再次抵押的，比比皆是。
六、法院查封的房屋，能不能買？
不能買！
不要聽賣房人忽悠“我馬上就能還上錢，法院很快就會解封”。
如果他是有錢講信用的人，房子就不會被查封了。
七、抵押房，能不能買？
抵押人解除抵押就可以買。
如果出賣人讓你先交房款，用你的錢還款解押，這裡多半是騙局。交了房款，他也不一定償還借款，償還了借款也不一定解除抵押，解除了抵押，說不定又被別人查封了。
八、購房時，購房款付給誰？現金付還是轉賬付？
實踐中，不乏大量的原來買房未過戶的房主，以一手房主的名義賣房，一手房主籤合同，二手房主收錢，倒來倒去倒出了糾紛（這類情況還涉嫌共同逃稅）。
有的房主賣房是為了還債，賣房子時，讓購房人把錢直接給付債權人，最後，賣房人不承認收到了購房款，買房人有苦難言。
還有的房主讓購房人把購房款支付到朋友或兄弟姐妹的賬戶，一旦房屋漲價了，以購房人未付款為由，主張解除合同。
因此，購房款一定要付給交易相對人，也就是誰賣給我房子，我給誰錢。
如果賣房人指示將購房款付給他人，一定要讓賣房人出具書面的付款指示函，或者在房屋買賣合同中約定實際收款人。如果確實無法讓對方出具付款指示函，也要保留好短信、電話錄音、微信聊天記錄、電子郵件等證據。
另外，付款一定要以轉賬形式支付，即使收據丟失了，也有據可查；轉賬記錄，我們行內人稱為永不丟失的證據。
（未完待續）
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