機構：招商證券股份有限公司 研究員：趙可,劉義,李洋
核心要點:
1.重點城市銷量:目前行業或已步入小週期復甦階段,但全局銷量的意義較過往週期或變淡,主因三四線城市的節奏被貨幣化補貼這一“外力”擾亂,從歷史上看,本輪週期三四線城市與一二線城市錯峰更大;結構上看,一線城市銷量已見底回升,二線城市銷量滯後於一線,或是今年銷量復甦的最大貢獻者,三四線城市銷量或仍有1-2個季度的調整,若調整幅度較大或拉動全局銷量出現第二個底部(預計在年中左右)。根據我們跟蹤的高頻數據(房管局)來看,上週(3月30日至4月5日)57城銷量同比繼續回升,其中一線城市漲幅收窄、二線城市增速繼續上行,三四線城市回升幅度較小;分區域看,珠三角、環渤海區域銷量同比增速明顯,長三角、中西部區域增速降至0%左右。二手房銷量方面,一線城市漲幅略有收窄,二、三線城市四月初回升與一手房銷量相互印證。一二線重點城市銷量同比回升,更能體現二手房回暖
2.行業政策和金融:“因城施策”持續推進。國務院批覆橫琴旅遊島建設方案,推進粵港澳更緊密深入合作;石家莊全市範圍內統一暫停發放住房公積金異地貸款;海南完善人才住房政策;廣西2019年將改造完成農村危房6萬戶;佛山對違規提取住房公積金人員適度限制其提取使用住房公積金
3.板塊行情與估值:a.擇時參考:19年初中國CDS指數持續上行,風險偏好持續回升;長端利率19M4初期出現回升趨勢,中國CDS指數也出現下行,風險偏好開始回落,即風險偏好的回升是“有剋制的”。短期看風險偏好持續降低表明市場風格依舊偏謹慎,支持從彈性標的轉為均衡配置;b.板塊行情:上週,中信房地產指數上漲5.4%,較滬深300的相對收益為+0.5%,在29個大類行業中排名第16;19年,板塊超額收益1-2月持續下降,3月至今已出現較為明顯超額收益,19年至今地產板塊超額收益在29個大類行業排第12名,較滬深300有4.0%的超額收益;c.個股行情:上週,中信房地產板塊漲幅top5的個股分別為:迪馬股份、新黃浦、光大嘉寶、雲南城投、上海臨港;2019年至今,中信房地產板塊超額收益top5的個股分別為:大名城、上實發展、市北高新、迪馬股份、新城控股,部分二線彈性標的估值修復已超越重點龍頭
4.重點公司動態追蹤:天健集團18年實現營收102.09億元,同比+51.26%;上海臨港18年實現營收19.29億元,同比-6.9%;榮盛發展18年實現營收563.68億元,同比+45.64%;蘇寧環球18年實現營收32.44億元,同比-43.76%;中南建設3月合同銷售額141.3億元,同比+38%;萬科3月實現簽約金額573.7億元,同比+13.2%;榮盛發展3月實現簽約金額73.78億元,同比+20.42%;金地集團3月實現簽約金額162.6億元,同比+21.26%
風險提示:短期行政調控超預期,長效機制超預期,短期龍頭銷售回落幅度大幅超越市場預期,三四線銷售回調超預期。
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