中房智庫研究員 付珊珊｜北京報道
2018年上市房企短期償債壓力報告市場環境在變，但房企對資金的渴求仍然未變。隨著2018年上市房企年報的披露，房企短期償債壓力愈發凸顯。
此前有公開數據顯示，在2019年~2021年房企將有1.8萬億元的債務到期，每年需兌付的債券分別為4464億元、5050億元、8918億元。
在銷售增速下降、融資緊縮的背景下，幾乎所有的房地產公司都開始主動降負債，典型如綠城中國、新城控股等房企2018年資產負債率均呈現小幅下降趨勢，龍頭房企碧桂園在2018年全年權益合同銷售同比增長31.25%的前提下，公司淨借貸比率同比下降7.3個百分點至49.6%，手握2425.4億元的現金餘額。在降負債的同時，“現金為王”成為眾多龍頭房企的戰略選擇。中國恆大早在2017年便提出“低負債、低槓桿、低成本、高週轉”的“三低一高”經營模式。萬科則始終秉持著“現金為王”的經營模式，2018年報告期末持有的貨幣有1880億元，是短期負債的兩倍。
中房智庫研究員通過對A股和港股上市房企2018年年報中有關現金和短期負債的統計計標，以及對常用考察房企短期償債能力的流動比率、速動比率指標的分析，分別形成2018年A股和港股上市房企短期償債壓力榜。
A股上市房企短期償債壓力榜
龍頭房企基本無虞 嘉凱城、陽光股份最“缺錢”
中房智庫研究員以截至4月10日已發佈2018年年報數據的A股房企為樣本，選取短期借款、應付票據和一年內到期的非流動負債三個指標計算出房企2018年的短期負債總額，用貨幣資金比短期負債從而計算出A股房企的現金短債比，在剔除數據重複以及數據不全影響計算的房企後，將符合統計要求的47家房企按照現金短債比值從小到大排序，形成最終的A股上市房企短期償債壓力榜。
一般來說，現金短債比大於1或等於1，則意味著房企持有的現金充足，足以覆蓋其短期內要償還的債務，償債能力較好；若現金短債比小於1，則意味著房企持有的現金不夠償還短期債務，短期內存在償債壓力。
根據上述標準，在此次統計的47家樣本企業中，有11家房企現金短債比小於1，且小房企相比大房企更容易出現短期償債壓力。
中房智庫研究員觀察發現，2018年房企短期借款和一年內到期的非流動負債在房企短期債務中所佔比重有所變化。2017年，在房企的短期負債中，短期借款普遍佔據大頭，而2018年，一年內到期的非流動負債佔據較大比重。這是因為，房企的短期借款主要是指房地產開發企業流動資金借款和票據貼現借款等，而房地產開發企業流動資金借款是指開發企業向銀行借入的專門用於土地開發及房地產項目建設的借入資金。2018年，銀行等金融機構均嚴格管控資金流入房地產行業，這導致不少房企，尤其是中小房企向銀行借貸難度增加。
與去年短期償債情況相比，今年現金短債比小於1的企業有所增加，但總體上，多數房企的現金仍然能夠覆蓋短期負債。
在現金短債比小於1的房企中，嘉凱城、陽光股份、大名城三家房企現金短債比值小於0.3，短期償債壓力最大。
以嘉凱城為例，2018年的短期借款為14.95億元，一年內到期的非流動負債為38.39億元，因此短期債務總額為53.34億元，但其當期貨幣資金僅為7.48億元，如果短期內這些債務全部到期，那麼嘉凱城的賬面現金遠不足以償還這些債務。從流動比率、速凍比率指標來看，嘉凱城的流動比率為0.99，小於2，而速動比率為0.33，小於1，也再次佐證了其資產償還債務的水平較低。
從嘉凱城的經營面來看，這家企業越來越像一家“殼公司”。根據嘉凱城2018年業績報告顯示，2018年營業收入為16.94億元，同比增加34.59%，但是其歸屬上市股東淨利潤卻是虧損狀態，虧損15.64億元，虧損幅度較2017年繼續擴大178.68%，經營活動產生的現金流量淨額也為-7.79億元。
此外，公司從2017年開始就變賣資產，2018年繼續頻繁處置房產，這導致其總資產2018年同比減少27.82%至188.52億元。變賣資產的同時，嘉凱城也並未再增加土地儲備，從2016年到2018年，其土地儲備從134.38萬平方米降至5.54萬平方米，項目也從13個減少到4個。
另一家現金短債比小於1的房企陽光股份也同樣面臨諸多問題，除了引起業界關注的股權糾紛，陽光股份2018年業績也不盡如人意。根據陽光股份業績報告顯示，2018年，公司實現營業收入2.89億元，同比下降45.95%；實現歸屬上市公司股東的淨利潤1146.4萬元，同比下降92.48%。此外，陽光股份也與嘉凱城一樣，在近兩年開始處置旗下資產。3月26日，陽光股份對外公告，其第一大股東ETERNAL PROSPERITY擬向京基集團轉讓所持有的陽光股份29.12%股份，並在兩天後稱雙方將在4月1日完成協議的簽署。然而這一交易未能如期完成，這也引起了深交所的關注和問詢。截至目前，業界盛傳的京基集團借殼陽光股份一事仍懸念重重。
相比這些小型房企業績疲弱，短期償債風險較大，在中房智庫研究員的統計中，現金短債比小於1的亦有如金科股份、榮盛發展、陽光城等千億規模的房企。
數據顯示，陽光城的現金短債比為0.78，榮盛發展的為0.97，金科股份的為0.99，而這三家企業均為2018年首次跨入千億陣營的房企，這說明其在快速發展的過程中，財務槓桿也在急劇增加，從而導致現金不足以覆蓋其短期債務。
實際上，陽光城、榮盛發展一直都處在償債風險邊緣區。在中房智庫研究員的統計中，2017年，這兩家企業的現金短債比也在1附近徘徊，到了2018年，房企資金更加緊張的情況下，這兩家房企的短期償債風險就愈發明顯。
雖然現金短債比能夠在一定程度上反映房企短期償債狀況，但也並非比值越高越好。以榜單中的深深房A和順發恆業為例，兩家房企的現金短債比均超過100，其中順發恆業更是高達184.73，這說明這兩家房企賬面資金過多，很可能存在資金流動性差、未被合理利用的情況。
港股上市房企短期償債壓力榜
中小房企壓力大 物業企業不差錢
相比A股，港股資本市場更看重企業經營狀況是否健康，因此更關注上市房企的負債和償債能力。港股由於披露的指標略有差異，因此，中房智庫研究員主要以流動比率和速動比率兩個指標來綜合衡量港股上市房企的短期償債能力。
流動比率是流動資產對流動負債的比率，用來衡量企業流動資產在短期債務到期以前，可以變為現金用於償還負債的能力。一般說來，比率越高，說明企業資產的變現能力越強，短期償債能力亦越強；反之則弱。按照國際通用情況，一般認為流動比率應在2以上，流動比率等於2，表示流動資產是流動負債的兩倍，即使流動資產有一半在短期內不能變現，也能保證全部的流動負債得到償還。
而速動比率則是指企業速動資產與流動負債的比率。一般認為，速動比率維持在1是正常的，這意味著企業每1元流動負債就有1元易於變現的流動資產來抵償，短期償債能力有可靠的保證。速動比率低於1，則企業短期償債風險就較大；而大於1，或者速動比率過高，則意味著企業在速動資產上佔用資金過多，會增加企業投資的機會成本。
根據中房智庫研究員統計，在58家樣本港股房企中，有50家房企速動比率均在1以下，這表明大部分內房企業都存在一定的短期償債風險。其中，三盛控股、銀城國際控股、國瑞置業分別以0.13、0.22、0.23的速動比率位於壓力榜前三，且這三家企業的流動比率均在2以下。
以三盛控股為例，一般情況下，房企存在償債壓力即表示房企可能在經營上出現了一些問題。根據三盛控股2018年業績報告顯示，三盛控股2018年虧損情況急劇擴大至1.86億元，虧損同比2017年擴大2500倍。對於虧損擴大的原因，三盛控股解釋為集團融資規模增大導致的總利息成本增加。
三盛控股的財報數據顯示，截至2018年末，該公司銀行、金融機構貸款和應付債券加起來的借款總額為33.97億元，同比2017年度的借款總額翻了一倍有餘；年度資產負債率為87.6%，同比2017年度上升15.9個百分點。
此外，目前，三盛控股已有的28.5億元存貨已全部被抵押，用於取得銀行貸款及金融機構貸款。在房地產行業“以債養債”的模式和高額債務壓迫下，三盛控股不僅短期償債有困難，企業運營也可能難以為繼。
除了三盛控股，銀城國際控股的速動比率也較低。銀城控股於今年3月6日正式在港交所掛牌交易，業內對這家南京企業的上市多解讀為“差錢”的無奈之舉，而資本市場也並未對銀城國際控股的上市表示出友好回應。市場質疑的聲音仍然集中於其高額債務問題。
數據顯示，銀城國際控股2015年~2017年的資產負債率分別為141.1%、238.7%、284.9%。截至2018年底，銀城國際的銀行及其他借款總額為人民幣101.9億元，較2017年的56.6億增長近半數，2018年底淨資本負債率為3.5倍。而其速動比率僅為0.22，流動比率不足2，短期看來，也存在較大償債壓力。
對於港股中的龍頭房企來說，雖然從指標上顯示速動比率均小於1，存在一定的短期償債壓力，但基本處於安全區間。且這些龍頭房企具有強大的融資能力，特別是年初以來一波集中的融資動作，大打緩解了其短期償債壓力。
值得注意的是，速動比率大於1的房企有8家，而其中7家均為物業服務企業。實際上，這與物業公司的負債屬性相關，此前新城悅董秘在接受採訪時曾表示，物業公司的負債高並不是真實負債高，因為其中包括大部分預收賬款，要看物業公司的負債情況，應該看有息負債。同理，由於在物業公司的速動資產中有大部分預收賬款，所以速動比率較高，但這並不代表企業短期償債能力強，因為預收賬款能否收回實際上存在較大不確定性。
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