“雙11”打折促銷的不止淘寶、京東，還有曾創下“全球漲幅第一”紀錄的“房價四小龍”之一的合肥樓市。
近日，《中國經營報》記者深入合肥市濱湖、廬陽和肥西等多個推盤較集中的板塊實地調研發現，為儘快鎖定潛在購房人群，快速去化回籠資金，部分房企打折促銷、接受首付延期、精裝改毛坯等現象也層出不窮。
據瞭解，“雙11”期間，多家房企藉機推出限時購房節，拿出部分房源進行打折促銷。保利發展開啟“安徽美好幫住計劃”，保利羅蘭春天、保利羅蘭香谷等推出一口價9折優惠的特價房源，禹洲地產合肥公司五盤聯動推出95折優惠，最高優惠8.5萬等口號，御景天地打出了“4200元/㎡起搶國企精工大四房”的宣傳，弘陽時光裡項目則限量推出了10套“總經理特價房”。
市場也有火熱的另一面。在濱湖、肥西等區域，因限價導致一二手房倒掛嚴重、單價具有明顯優勢的部分項目依舊一房難求。據多位購房者反映，位於肥西的信地華地城11月11日在加推17號樓銷售過程中，即使全款都很難搶到房，需要綁定購買一個車位才可以獲得優先訂房權，甚至有中介聲稱繳納8萬元“號頭費”可以直接訂房。
對於市場運營和房地產調控等相關情況，記者來到合肥市房地產管理局（以下簡稱“合肥市房管局”）尋求採訪，該局信息綜合處一位吳姓負責人在記錄下記者希望瞭解的信息後表示將協調具體科室給予回覆，但截至發稿時未獲進一步回應。
“降價未遂”事件轟動全國
時間回到2016年，合肥樓市還以近乎“瘋狂”的面貌示人。2017年1月，由胡潤研究院與萬國置地聯合發佈的全球房價指數顯示，合肥房價由於漲幅超過40%，位居2016年“全球房價漲幅第一”。
而近期熱門項目“降價未遂”事件更是引發了全國關注。9月20日，合肥院子“打折甩賣”的消息牽動了樓市的神經，項目推新從均價2萬元/㎡降至1.5萬元/㎡，最低只需1.3萬餘元/㎡，折價幅度25%至35%。
“最多便宜100萬”，也讓前期購房的業主難以接受，協商無果的情況下無奈拉著“還我血汗錢”的橫幅前往營銷中心維權。
同樣位於廬陽區域的另一個項目，此前放出降價6000元/㎡，並對外地人“不限購”也引發了市場關注。在接到投訴後，合肥市房管局監管辦核實稱，已要求開發企業對不具備購房資格的購房人立即辦理退房手續。
根據合肥市房管局對外發布的消息，上述兩個項目迎來了該局主要領導的現場調研，並在調研過程中要求房地產開發企業充分認識促進房地產市場健康平穩發展的重要性，認真把握當前房地產市場的發展趨勢。或許是巧合，上述兩個項目銷售均價隨即迎來上調。
而合肥市房管局信息綜合處一位負責人則表示，局裡主要領導調研和具體項目的價格調整沒有關係，調研只是正常的工作。
“合肥樓市從8月中旬開始出現明顯轉向，特別是‘7·31’政治局會議再次明確‘堅決遏制房價上漲’後，市場觀望情緒逐步上升，現在仍處於成交下滑、庫存上升的深度盤整期，最明顯的區域成交量下滑超過30%。”合肥某大型房地產企業一位不願具名的副總裁告訴記者，但從長週期來看，隨著人才落戶等政策的實施，依然很看好合肥樓市未來的發展前景。
客戶收割之戰
在“僧多粥少”的現實之下，對於開發商來說，猛推盤、搶客戶、快回款才是王道。一場客戶收割之戰也在暗中展開。
記者在採訪中瞭解到，為儘快鎖定潛在的購房客戶，多個在售房地產項目均推出了低首付購房或首付延期分期等營銷策略。例如，信達廬陽府在2#、3#兩棟高層推出了驗資享5000元優惠和定存再減一萬的優惠政策，同時針對按揭客戶有首付分期政策，第一期首付6萬元起，其餘的首付款可在明年6月30日之前付清。
而奧園地產進入合肥市場的首個項目奧園譽峰所有在售房源，均支持首付分期方式。小戶型首期款低至3萬元，大戶型低至6萬元，其餘的首付款可在明年交房之前付清。另外，針對首套房客戶首付最低可以一成，三戶團購可以0.5成首付。
而在合景泰富廬月灣項目營銷中心，置業顧問也明確表示可以首付分期，確定房源後七天之內需要先交至少一成首付，剩餘的首付款可以延期到今年12月底補齊。
“如果是處於限購期，可以先簽草簽合同，等社保交滿房查通過之後再來補齊首付，籤正式合同。”上述置業顧問表示，這只是給你一個緩衝的時間，並不存在違規。
據瞭解，合肥市金融辦也正牽頭負責查處通過提供“首付貸”或者採取“首付分期”等形式違規為購房人墊付或者變相墊付首付款的行為。那麼，上述房企採用低首付的方式鎖定潛在客戶，允許首付延期的行為是否合規？
對此，合肥市房管局房地產市場監管處一位負責人告訴記者，這是房企採取的一些消化庫存的方式，不是通過“首付貸”籌集首付款或者由房企墊首付，還是不違反規定的。
另一方面，除低首付圈客外，在廬陽等去化較慢的區域，帶客看房的“小蜜蜂”也開始多了起來。11月12日，記者從合景泰富廬月灣營銷中心剛出來，就遭到了幾名“小蜜蜂”的圍堵，極力邀請記者去附近的海亮唐寧府看房。
在被帶到項目營銷中心後，記者被交給了一位男性置業顧問。據瞭解，海亮唐寧府戶型以躍層為主，定位為改善型豪宅產品，銷售單價2.6萬元/㎡左右，單套總價大多超過400萬元，但開盤至今去化並不理想。其中，銷售中心的銷控表顯示，G6號樓自9月28日開盤至今，一棟樓共42套房源目前尚有10餘套處於可售狀態。
據瞭解，2016年9月，海亮地產擊敗多家房企以2420萬元/畝競得唐寧府所在的N1606地塊，樓面價高達18149.9元/㎡，成為廬陽區當時的樓面價地王，如今，地王項目成本高壓下去化艱難，或遇市場“拉鋸戰”。對於項目目前的銷售狀態，上述置業顧問也表現出了無奈，“改善型房源和剛需相比，去化肯定會更慢一點兒，再加上項目地價高、房源總價高，去化並不是很理想。”
對於項目銷售情況，海亮唐寧府營銷負責人告訴記者，現在G6號樓按照毛坯房銷售，去化了80%，馬上加推G2號樓。
全款優先、捆綁車位等亂象難禁
市場轉涼的同時，合肥樓市分化明顯。據同策10月合肥市場月報，2018年10月開盤/加推30次，共計推出4304套房源，但市場表現仍不佳，首日去化率僅66%。其中，濱湖新區去化最好，10月份7個開盤項目有6個去化達到9成以上。
記者在實地調查中發現，在濱湖、肥西等熱點樓盤，全款優先、捆綁車位等市場亂象依然存在。
位於肥西縣繁華大道與嵩山路交叉口的信地華地城最為典型。11月11日，信地華地城加推17號樓，備案均價1.04萬元/㎡，最低單價僅9326元/㎡。
較低的單價和房價倒掛嚴重，信地華地城每次加推都受到了追捧。這一備案價格與該小區二手房成交均價14788萬元/㎡相比倒掛超過4000元/㎡，搶到98㎡的戶型相當於賺取40萬元。
據一位當天參與項目開盤選房的市民介紹，之前說首付要6成起，但到了現場才知道，即使是全款也不一定搶到房子，還需要綁定購買一個車位才可以優先選房。
當地一家房地產網站報道稱，信地華地城的關係戶很多，沒有人全款都買不到。“開盤都是悄悄地通知，都提前定掉了，有些也是交了8萬元左右的‘號頭費’。”一位中介表示。
據瞭解，該項目由華地集團和信地置業共同開發，建設主體為安徽信華置業有限公司。12月12日，信地華地城18號樓共132套房源已取得備案許可，備案均價1.04萬元。當天，記者以購房者名義來到項目營銷中心，置業顧問表示，18號樓預計最近將加推，和17號樓一樣採取全款優先、購買車位優先的方式直接選房。
根據項目營銷中心公示的車位明碼標價顯示，信地華地城B區車位的價格介於6.8萬元/個到10.05萬元/個之間，也就是說如果想順利搶到房，很可能需要在全款的基礎上最少花費6.8萬元同步購買一個車位。
面對一位希望首付6成購買一套98㎡三房的女士詢問，信地華地城一位張姓置業顧問直言：“如果沒有全款，我建議你去看看其他樓盤，我怕真的耽誤你買房。”而另一位置業顧問則稱：“信地華地城18號樓預訂中，首付6成綁定車位一個，本月底左右直籤。”
面對質疑，信地華地城一位不願具名的營銷總監在接受記者採訪時承認全款優先、購買車位可以優先選房，但否認強制捆綁車位，公司也跟任何中介都沒有“號頭費”的合作，“全款、購買車位這是客戶自願的，每個客戶都不是三歲的小孩子。如果項目開盤有100套房子，有200個客戶，開發商肯定會進行選擇的。”
安徽信華置業有限公司一位負責人也向記者矢口否認存在收取“號頭費”的行為，並表示“中介有誤導行為，這和公司無關”，隨即掛斷了電話。
據瞭解，對於購房者關於信地華地城購房過程中全款優先、捆綁購買車位的投訴，合肥市房管局房地產市場監管處已責令肥西縣房管局前往項目現場調查核實。“捆綁銷售車位的情況不存在，只不過是將客戶分為好幾個等級，比如付全款的排序靠前一點兒，不買車位可能往後排一點兒，但是不存在必須強制性購買車位的要求。如果買房過程中遇到開發商強制捆綁購買車位，可以跟肥西縣房管局投訴，會責令退還購買車位的差價。”相關負責人反饋稱。
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