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最近，一位網友問我，快到退休年紀，想在上海邊上買一處有山有水的房子，用作投資兼養老居住。
俗話說江南好，遊人只合江南老……可是這輪暴漲的房價，讓手上預算不多的人，真的不好下手啊。
蘇州，搶不到房子，嘉興嘉善綁車位、團購費，首付門檻要50萬朝上，南通，不僅要過江，去過了才知道就是個大鄉下，就這樣房價也要1.6萬以上了，崇明島上部分區域還有1.1-1.2萬/平米的房子，但是配套真心不行……
這時，突然想起一處地方，絕對是整個長三角的房價窪地，而且真的可以做到投資兼養老的雙重需求，30分鐘直達上海，最重要的是，現在這裡高鐵盤房價只要7000-8000元/平米，貴一些的景區旁的也就9000-10000元/平米左右……
這是哪裡？對，被稱為長三角後花園的湖州！
這次湖州考察之旅，我總結了湖州當前3個特徵，也佐證了我的答案和猜想：
1、湖州是“上海大都市圈”核心成員，滬蘇湖高鐵2018年10月9日正式批覆，預計2022年完工，屆時，湖州到上海虹橋30分鐘直達！一舉縮短現在高速2小時、高鐵繞行杭州2小時11分的尷尬通勤現狀。
2、湖州正在打造“南太湖新城”，也是浙江省級層面籌劃大灣區四大新區之一（寧波前灣新區、紹興濱海新區、杭州錢塘新區、
湖州南太湖新區），這裡形成產業+旅遊雙核驅動，251億投資額的太湖龍之夢樂園，4倍於上海迪士尼大，參照珠海長隆、迪士尼對當地經濟的拉動效應，湖州即將迎來爆發。3、目前湖州市區已經是“一房難求”，去年年末在售的很多樓盤，現在都沒房源了，而樓面價也都拍到9000多元/平米！現在新發展的太湖新城板塊，高鐵盤新開價格在7000-8000元/平米，而靠近度假景區、離太湖一步之遙的房子，售價也只是9000-11000元/平米左右！這個價位要比嘉興、崑山、南通、太倉等還要低出30%左右！
很多上海、杭州人跑到湖州投資、興業、度假，早就把湖州視作首選養老後花園，諸多利好疊加之下，湖州發展即將起飛，而現在湖州的房價，卻也是最後的低窪時刻，現狀就是這樣，一些先知先覺的人，已經開始行動。
長三角邁入高鐵時代
滬杭“2+10”都市圈迎來一體化
在去年被國務院批覆的上海2035規劃中，把江蘇4城、浙江杭州、湖州在內的6城納入“大上海都市圈”，打造同城化生活。
什麼意思，小編的理解是，上海（龍頭）+杭州（新一線）和
另外10座城市（蘇錫常南舟甬紹嘉湖），構建一個同城圈、一體化圈層，彼此協調互補發展。也就是“2+10”長三角一體化都市圈。
也就是說，長三角一體化、大灣區建設，先發區域，就是上面這個紅色的大圈圈。
這裡面蘇錫常早就和上海通高鐵，滬杭線、滬杭甬線，也把嘉興、紹興、寧波等經濟強市串聯，現在滬通（南通）鐵路一期即將完工，還剩下滬蘇湖高鐵，在去年最終落地。
也就是說，湖州在2022年亞運會舉辦前，很可能通過新建的滬蘇湖高鐵，一線直達上海虹橋，而時間，也從事實上的2小時及以上，一舉縮短到30分鐘！
高鐵效應帶來的房價上漲自不必說，上海就有“東有大浦東、西有大虹橋”的說法，虹橋高鐵站旁的萬科、富力等住宅小區，目前價位在8-10萬/平米，漲幅遠遠高於市區其他項目。
另外，杭州東站（3W+）、嘉善南站（1.5W+）、無錫東站（1.55W+）、蘇州北站（2.6W+）、崑山南站（1.8W+）等這些高鐵新城板塊，也是當地房價新的增長極！
湖州長興某項目4.12看房現場
而目前，湖州城區的房價還在1.2-1.6萬/平米，新建高鐵站旁邊房價7000-8000，太湖邊上度假區的房子9000-11000，真的可以說是整個長三角都很難找的房價窪地了。
當然，會有人說，湖州經濟發展不行，房價當然低，哪有什麼前景？！說實話，小編此前也是這樣的心態，但是實地考察、瞭解過之後，事實並非如此。
251億、3800萬人
旅遊經濟帶來的暴擊可能
我們說，支撐一個地方房價，根本的還是產業和人口，那麼，在這兩方面，湖州到底是怎樣的狀況呢？
下面這張表是2018年全年浙江省11城市GDP排名，我們可以看到，湖州排在整個浙江省第五位，溫州、嘉興之後，而經濟增速是9.73%，僅次於台州、嘉興，排名第三！
湖州經濟發展的並不算差吧。
那麼人口如何呢？2018年年末，湖州市常住人口302萬，同時城鎮化率63.5%。人口確實不多，但是也並未墊底。
但是，有一個變量，在這裡不得不說，那就是湖州的旅遊經濟。
相比於杭州的電商、寧波的港口、嘉興的工業和產業園，湖州這麼多年，一直主打的是旅遊經濟這張牌。
無論是處處像園林一樣的景觀大道，還是時而可見的標語和廣告牌“綠水青山就是金山銀山”，湖州人把發展綠色旅遊的決心刻到了骨髓。
顯而易見的就是，投資了251億元，興建太湖龍之夢樂園。怎麼解釋這個項目呢？可以理解為中國版的“迪士尼”，但是規模卻相當於上海迪士尼的4倍大。
這裡有什麼？這裡集合了星級酒店群、太湖古鎮、動物世界、歡樂世界、海洋世界、歡樂農場等於一體，目前部分項目已投入運營，預計2019年年內全面開放。預計年接待遊客量3800萬人次！
太湖龍之夢規劃圖（局部）
我們在現場看到，這裡三面環山，北臨太湖，形成山環水抱之勢，是不可多得的天然遊樂場所，易於聚攏人氣和財源。
而現場，鑽石酒店已經開業，部分綠化和景點逐步開放，還有大劇場、馬戲城、太湖古鎮等，主體結構基本完工，等待最後的洗禮。
太湖龍之夢現場（4.16拍）
也就是說，用不了多久，這裡就會成為長三角乃至全國一個新的遊樂場所、度假景點，
而其帶來的經濟效益，不容輕視。我們先來看旅遊經濟的一個代表，就是珠三角的珠海長隆海洋度假區。
我們來看下面這段報道：
經過四年的發展，如今珠海長隆已成長為一個集主題公園、豪華酒店、商務會展、旅遊購物、體育休閒於一體，整合珍稀極地及海洋動物、頂級遊樂設備和新奇大型演藝的海洋主題度假區，
累計接待遊客超過5800萬人次。據悉，2014年開業僅9個月，珠海長隆接待遊客就達800萬人次，帶動珠海2014年度GDP增速跳升到珠三角第一、珠海酒店開房率增長87%、珠海機場客流量增長41.5%。
2017年，珠海長隆全年接待遊客達978.8萬人次，位列全球主題公園第11位、亞太地區第5，穩踞中國民族旅遊品牌第一主題樂園位置。
根據這些報道，其實就是一句話，因為長隆海洋度假區的出現，拉動了珠海經濟的跳躍式增長！
我們再來看看迪士尼給上海帶來了什麼。
我們摘錄部分報告內容：
評估報告顯示，上海迪士尼項目經濟效益和社會效益達到各方預期。
迪士尼樂園開園首年（2016年6月16日至2017年6月15日）遊客接待數超過1100萬人次。
2011-2016年建設期間，項目固定資產投資對上海全市GDP年均拉動0.44%，年均拉動新增就業6.26萬人次。
受上海迪士尼項目開園的帶動影響，2016年上海全市旅遊產業增加值比重增加，實現旅遊業增加值1689.7億元，佔GDP比重上升至6.2%，旅遊業增加值同比增長6.9%，高於2011-2015年2.1%的平均增速4.8個百分點。
是的，這就是一座樂園、一座度假區帶來的實實在在的收益，經濟數據立竿見影！
由此反觀湖州，近年旅遊業到底發展如何？
根據新聞報道，2018年湖州中秋旅遊接待遊客達120.7萬人，旅遊收入14.91億元！同比增長25.4%。這還只是中秋一個小長假。
我們再來看看官方數據。
據統計， 1至11月（2017年），湖州市旅遊總收入累計達1026.9億元，同比增長25.4%。
其中，國內旅遊收入累計達1000.7億元，同比增長25.3%；全市接待遊客9899萬人次，同比增長24.4%，預計到年底湖州市接待遊客總量突破1億人次；接待入境遊客累計達101.7萬人次，同比增長16.6%，突破100萬人次。
“今年湖州市休閒旅遊業各項指標增幅
全部排在全省前三位，旅遊總收入突破千億、接待遊客總人次將破億、接待入境遊客數量突破百萬人次，這三個突破標誌著湖州市旅遊產業再上一個新的臺階。”市旅委相關負責人說。這是什麼意思？湖州第一個千億級產業——度假旅遊業，已經誕生。
而在未來，旅遊業在湖州佔據什麼樣的位置？這個，在2017年，當時官方也有具體的說法。
按照規劃要求，力爭到2020年，我市接待旅遊總量突破1億人次，旅遊總收入突破1000億元，接待入境旅遊者突破100萬人次。
確保（到2020年）旅遊業增加值突破280億元，旅遊業增加值佔服務業增加值的比重達到18.6%，全市旅遊增加值佔GDP的比重提高到9.3%以上，旅遊稅收收入對財政貢獻率的佔比
達到10%以上，旅遊直接就業人數佔全社會就業人數的15%以上。那麼太湖龍之夢樂園到底能否肩負這樣一個重大使命？讓我們拭目以待。
太湖龍之夢樂園1
太湖龍之夢樂園2 大馬戲城
太湖龍之夢樂園3 太湖古鎮（新建）
太湖龍之夢樂園4 太湖古鎮（新建）
太湖龍之夢樂園5 水上度假村
太湖龍之夢樂園6
太湖龍之夢樂園7
太湖龍之夢樂園8
其實，湖州自古就是江南富庶之地，湖州絲綢聞名天下，也參與到古時候“一帶一路”國際貿易中去。而現在，湖州也發展新的產業，其中近期一個代表就是吉利汽車新能源項目。
吉利新能源產業園在去年已入駐，總佔地1100畝，投資326億，是一座集研發、生產、銷售於一體的產業鏈，預計兩年內建成投入生產，將為 湖州創造5萬個就業崗位。
作為湖州史上少見的單筆投資，更引發了產業集聚效應。吉利之後，康迪汽車、江森自控等高新技術產業紛至沓來。
此外，國內一流的國家大學科技園不斷有新的企業入駐，大量高知高質人口的聚集，將會推動區域的配套升級，進而使整個新城片區帶來全面發展。
高鐵先導+旅遊助推
7000-9000買太湖新城
其實從2016年開始，哪怕是經歷杭州大漲、嘉興一波行情、蘇州持續回暖，湖州始終沒有跟隨大勢，而是踩著自己的節奏在走。
整體而言，目前城區的房價12000-14000元/平米佔據大多數，最高的18000元也有。而離市中心稍微偏遠一些的，單價8000-9000元都還能挑個好房子 。
這兩年，房價起伏不大，至少要比嘉興、蘇州、無錫等地低出至少30%以上。
湖州新房價格走勢圖（2018.5-2019.4）
湖州二手房價格走勢圖（2018.5-2019.4）
湖州城區主要是當地自住客在買，能夠吸引江浙滬周邊人群的，都是靠太湖邊上的，要麼是太湖新城，要麼是太湖旅遊度假區附近的，所以，下面就著重說一說這兩個板塊的房子。
太湖新城：高鐵+產業雙重發力
長興作為湖州下屬的一個縣，經濟實力十分雄厚，常年排在湖州各區縣前列，近年這裡靠近太湖規劃了一個新城，當地都叫做太湖新城板塊。
在縣市融合、版圖合併的大背景下，其實，哪塊是湖州的、哪塊是長興的，並沒有必要區分的很清楚。
其實整個太湖新城板塊有兩個亮點，第一就是高鐵站，圍繞著高鐵站規劃了住宅、商務辦公區。第二就是新能源汽車產業園及相關產業。
我們看的第一個項目，印象頗深的就是高鐵站旁邊的一個住宅項目，可以說車站出來就能到家了，一瞭解，原來開發商是中建投，央企，估計跟鐵路局有關係，拿了這麼好的地。
項目與高鐵站一路之隔
這個項目預計5月11號首次開盤，推出2棟房源約300套，有酒店式公寓、普通住宅，戶型60平米1房、83平米2房，90平米3房，116平米3房都有。
銷售顧問說，房源約300套，現在已經認籌約260組，客戶有上海、杭州、湖州市區的，還有周邊產業園比如吉利汽車上班的。預計均價是7000-8000元/平米，毛坯交付。
太湖新城板塊第二個項目，陽光城太湖灣，離高鐵站約1.5公里。項目在1月19號開盤，推出一棟高層，基本賣完了，同時還有排屋、合院別墅產品，也所剩不多。
價格上，高層88平米、135平米，7800元/平米，毛坯交付。排屋和合院在13000-18000元/平米。預計4月底會開出來新的房源，包括高層和別墅。
現場銷售人員說，開盤賣的挺好，特別是合院別墅，建築面積185平米，因為附贈4.95米層高地下室，很搶手，要想買都要找關係的，總價320-330萬左右就可買一套 。
整體來看，太湖新城板塊規劃面積不算大，在售樓盤也就那麼幾個，目前價位在整個湖州都屬於較低的位置，這裡無論是住宅還是產業都處於剛起步的階段。
好在高鐵站、吉利汽車新能源都已經落地，發展和配套完善只是時間的問題了。
太湖旅遊度假區：龍之夢樂園引發暴擊
長興縣過來就是湖州的地盤，這裡也有大片沿著太湖的資源，而且都是國家級的旅遊度假資源。
比如那個經典的馬桶蓋--喜來登5星級溫泉酒店，此外，還有投資了251億的太湖龍之夢樂園等都在這裡。
太湖旅遊度假區及部分景點示意
月亮灣酒店（喜來登5星級溫泉酒店）
太湖龍之夢樂園（在建）
板塊內之前因為山水資源，興建了大量沿湖別墅，但是大部分已經交付，最貴的也有2000多萬一套的。
在售的別墅房源，有個叫頤和山莊的，有三拼，有疊加，有排屋，售價當然是第一排沿湖的最貴，在31000-33000元/平米，面積段是168、188平米的。每一戶送大約90平米地下室面積。
銷售人員介紹，別墅賣的比較慢，小區高層住宅很好賣，現在已經清盤，而來自上海、南京、蘇州等附近的客群佔比約40%，主要投資兼以後養老自住。
其實，當前旅遊度假區別墅用地相當少了，在售的都是以高層或小高層住宅為主，配有部分洋房、排屋。
就在太湖龍之夢樂園大門口的光明地產某項目，是一個60萬方的純新盤（居住小鎮），預計7、8月份首開，目前售樓處剛剛開放接待。預報價，高層是9000多元/平米。
這裡有高層、洋房和排屋，戶型選擇也多樣化，75平米2房、90、98平米3房，大一些戶型116、135、140平米的都有，上海國企光明集團開發。
銷售顧問說，因為項目靠近龍之夢樂園，僅是樂園裡就業人群就有幾萬人，到時哪怕是買了出租，也是有市場的。
“他們號稱1000天要把這個樂園建起來、開業，裡面又沒有商品房，到時遊客也好、員工也好，會有很多人湧過來。”該銷售人員說道。
此外，我們還看了另外幾個住宅項目，也都是以高層住宅為主，賣的挺快，比如光明·香樟園項目，共800多套房子，從去年7月份開盤到現在，已經賣掉500多套，現在還剩一些大面積的洋房和排屋戶型。
PS.迴歸需求，理性投資
考察一圈下來，這裡見不到像嘉善、杭州灣等地到處是房子、到處是工地（龍之夢樂園除外）的景象，所以供應量相對不大，外來客群也不算多，也並未出現各路購房團、炒房大軍的影子。
所以說，這個市場處於相對理性狀態，沒有過度透支這些利好。對於有真正養老度假需求的人群來說，目前7000-9000多的價位，確實還處於低窪狀態。
不過，我們也查了數據，湖州市區的土地，已經拍到9000多的樓面價，這意味著，未來的房價還有上升的動力。只不過，太湖邊上的土地，很少拿出來拍了，所以也少了炒作的依據。
目前在湖州買房，大部分項目沒有捆綁裝修、捆綁車位之類的變相加價行為，外地人不限購，首套首付4成，二套首付5成，不過也有售樓處人員說，剛出來的消息，首套可做3成，二套可做4成了，這個只有試試才知道了。
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