最近一段時期，西安房價出現翹頭跡象，樓市銷售活躍度也開始提升。不僅搖號樓盤增多，“千人搖”的場面也重新出現。那麼，當前市場的真實狀態是什麼？
- 現象
多地樓市復甦房價翹頭
西安房價上漲存在階段因素
西安市民王鵬（化名）鬆了一口氣——從去年就開始籌劃買房的事，最近終於告一段落。3月中旬，他在西安曲江某樓盤搖號買到一套三居室，終於，不必在看房上花費過多精力了。
2017年開始，西安樓市和全國其他城市一樣開始飆升。房屋主管部門認為，由於市場中出現的區域性、結構性失衡，在非理性預期等因素作用下，住房價格持續上漲。包括王鵬在內的不少人意識到：要趕緊買房，剛需購房要加快。不過，當時西安的房源供應情況並不樂觀。
據美城機構統計，2018年上半年西安商品房供應908.18萬㎡，而銷售面積達到1073.7萬㎡。“我之前搶過滻灞的房子，2000多人搶500套房子。”王鵬表示，那段時間幾乎魔怔了：“不管戶型怎樣、喜不喜歡，只要能搶到，我肯定就買了。”
去年下半年，西安樓市開始搖號銷售，市場熱度逐漸降了下來，“市場變得平穩，但不能說價格降了。”王鵬表示，半年多時間他仍在抓緊時間看房，就是怕價格更貴。
最近多地樓市傳出復甦，房價也開始翹頭。統計數據顯示，今年1-3月份，儘管住宅銷售面積同比下降0.6%，住宅銷售額卻增長7.5%。3月份有65個大中城市房價上漲，比2月份的57個明顯增加。當月，西安新建商品住宅價格環比上漲1%，同比上漲24.4%。
美城機構首席市場分析師沈瑋認為，近期西安樓市復甦存在階段性的供應不足。最近四周西安有6418套住宅拿證，供應面積78.8萬㎡，周平均供應約19.7萬㎡，不及去年26萬㎡的周均供應量。同時，高價盤扎堆上市也成為房價推手之一。不過，與其他二線城市相比，西安房價基數和上漲絕對值不高，主要是同比漲幅過高而被突顯出來。
拋開市場因素，獨立地產評論人李連源認為，輿論尤其是自媒體對樓市推波助瀾，也不能忽視，諸如：某地塊驚現“地王”，樓面價過萬、國家放寬城鎮落戶條件，西安樓市再度升溫……這些信息的字裡行間無不傳遞著“房價要大漲”、“一房難求”的信號，無形中給購房者帶來壓力。
- 變化
搖號樓盤從少數重回多數
意向登記衝高存在隱情
樓市復甦，對買房人而言，意味著搖號項目又多了起來，自然是好事情。據美城機構統計，3月份西安城六區、灃東、長安上線登記樓盤共38個，搖號佔比約52.6%，創下近5個月新高，大華、奧園等部分項目中籤率不足20%。清明小長假後一週，8個推盤項目中，有7個需要搖號。
一般來說，如果意向登記超過推出房源數，就要公證搖號。不過，意向登記衝高背後，也有一些樓盤棄驗比例偏高（未核驗或申請撤銷在意向登記中佔比）。華商報記者通過西安住房意向登記平臺，對3月份至4月15日完成意向登記的53個項目（含灃東新城，同一樓盤不同批次進行計算）統計發現，共有11個項目棄驗比例超過50%。
東西君注意到，推出146套房源的泛華灣流，意向登記26組，登記結束後這26組家庭均顯示未核驗或申請撤銷。藍光公園華府有兩批次房源出現了意向登記集體棄驗。金茂府推出199套房源，意向登記115組，隨後未到場核驗或是申請撤銷的家庭101組，棄驗比例也達到87.8%。
對棄驗較多的現象，沈瑋認為有三方面原因：一是購房者同時登記幾個樓盤，然後再取捨；二是有些樓盤不願搖號，所以在登記環節就主動對意向客戶進行篩選；三是市場競爭趨於激烈，不排除有開發商“僱水軍”，推高項目登記人數來增加人氣。
雖然棄驗比例並不能完全反映樓盤銷售情況，但市場人士周文豪認為，如果項目價格漲幅過快或者所推房源與價格不相匹配時，那麼購房者選擇放棄的概率勢必也會增加。
市場人士周文豪表示，從穩定市場的角度看，搖號項目佔全部樓盤一半左右比較合適。搖號樓盤過多，說明市場太過瘋狂、並且供給嚴重不足；搖號項目過少，則說明樓市過冷。
- 走訪
有樓盤出現開盤“千人搖”
有樓盤因價高難賣
對房產銷售來說，今年春節前是難熬的一段時期。不少去年的熱銷項目推新品時遭到冷遇，有的即便在備案價上打折，銷售仍然不理想。那麼在市場復甦之後，房產銷售又是怎樣一番景象呢？東西君近期走訪西安市場發現，一些房源銷售速度加快，但也有項目仍然比較冷清。
東西君梳理後發現，最近一些出現“千人搖”的樓盤，大多在價格上有一定優勢。以近期開盤的公園華府、曲江南湖藝境兩項目為例，備案均價每平在一萬二左右。這兩個項目分別推出可售房源300套和320套，核驗通過的意向登記分別為1164個、1482個。選房當天，東西君在購房者中詢問發現，不少人是衝著“比周圍的房子便宜”或者“總價比較符合預算”而來。
相比較而言，同處於曲江CCBD板塊的中海曲江大城·君尚府，最近推出的27、32、37號樓就並未搖號。原因很簡單，價格明顯高於該區域新樓盤，據瞭解，這些高層房源的備案價每平大約在一萬五左右。
此外，藍光公園華府最近推出的8、9號樓共96套房源，意向登記顯示的現場核驗家庭為0個，東西君4月18日在該項目瞭解到，這些房源正對外銷售，購房者不用搖號。而上個月初已結束登記的萬科翡翠國賓，所推3、5號樓同樣也已轉入平銷階段。置業顧問告訴東西君，除了最近推出的四室戶型，還有此前推出的剩餘三室戶型也可以直接購買。而以上不用搖號的樓盤有一個共同點是價格高。
各樓盤銷售進度不一，售樓部人氣也不太一致。東西君上週在長安、滻灞部分項目的售樓部看到，有些售樓部人聲鼎沸，有些則是看房客稀少，一些售樓員在閒聊或者刷手機。
“西安樓市競爭比過去更激烈了。”生活文商旅研究院院長夏強表示，一些規律不再靈驗，比如：品牌決定銷路。現在有些大品牌項目銷售一般，銷售速度甚至不及中小盤，這說明買房人對房價和與房價匹配的因素更加關注，“優質優價才能更受青睞。。”
一位業內人士認為，影響樓盤銷售的因素有不少：總價高低影響客群範圍，項目周邊配套成熟度影響購房選擇，甚至因併購帶來的遺留問題也可能影響購房信心。
- 發現
三萬樓盤開始現身
但主流還是一萬三以內
東西君注意到，高總價房源集中供應是最近西安樓市的另一大特點，三萬樓盤開始現身。上週，均價33335.85元/㎡的曲江玫瑰園完成意向登記，是最近亮相的一個單價過三萬項目。在此之前，西安公示的第86批商品住房價格名單上，翼中心（綠城高新誠園）全裝房源均價也達到了33059元/㎡。
去年開始，西安近郊就有不少定位高端改善的房源相繼入市，有統計顯示，目前西安單價過兩萬的樓盤達30個左右。除了別墅、疊拼，還有不少精裝高層、公寓和洋房類城市豪宅房源。
土地成本被視為影響房價的重要因素之一。但東西君發現，近期入市的高價房源並不一定都是高溢價地塊。有些是對舊有項目併購，還有的地價與周邊樓盤相差不多，但對外公佈的開發標準上趨向高端，從而對售價形成推動。“土地價格不高，而房子售價高，即使房屋的裝修標準高，但是與土地成本來比，明顯要小很多。顯然，開發商的利潤在大幅增長。”有業內人士表示沈瑋認為，高價樓盤並非沒有市場，但一定是建立在地段或產品稀缺的基礎上。今年以來，均價破兩萬的住宅項目進行了12次開盤，推出1579套房源，售出892套，銷售率為56%，這說明有賣得好的產品也同時有不被市場認可的項目。
東西君瞭解到，四、五年前曲江一些大平層單價即達到兩萬元以上，當時因樓市低迷、購買力觀望等原因，整體庫存壓力較大。“高端物業在市場中依舊不是主流。”李連源表示，西安市場主要購買力還是剛需、改善客群，房產保值屬性也會吸引一部分投資需求。
據克而瑞機構統計，3月份西安商品住宅市場成交主流單價段為10000-13000元/㎡。
- 觀點
業內人士分歧較大
西安樓市是否有炒作成分？
對於西安樓市當前狀態，業內人士的意見分歧較大。有的認為，需求旺盛，價格還將上行；有的認為，炒作成分過多，西安難以承載過高房價。
周文豪認為，不僅西安樓市，全國樓市都開始穩步上漲，主要是因為全面去槓桿已經結束，金融機構對個人或家庭對優質資產加槓桿逐步予以支持；二是經過近幾年的強力去庫存，部分一線、二線城市商品住宅供應存在缺口，本質上是供不應求。西安樓市在經過一段時間的底部運行後，價格已經趨穩，對於購房者而言，現在是一個比較不錯的購房時機。
也有業內認為，樓市中存在炒作因素。李連源表示，這個話題很多人不願談，但不能迴避，當前西安市場的確存在一定炒作成分。比如“西安房價進入2萬時代”就是比較容易令人混淆的概念。究竟是個案2萬還是均價2萬，模糊表述的背後其實在釋放一種對預期的助推，“買房人需要加以甄別，以免在喧囂的房價上漲背後，遺忘了自己的真實需求。”
今年一季度，在信貸政策趨於寬鬆的過程中，國內多個城市傳出高總價房源集體釋放，似乎樓市繼續一片欣欣向榮；然而，與此相伴的卻有房企面臨業績增長壓力、調低銷售目標的消息。
夏強認為，除了信貸政策影響，短期內房價也會繼續成為分化樓市的重要因素。建立市場信心的前提是價格與購買力相匹配，這也將對開發商定價和產品運營提出更多考驗。
有業內人士表示，近日高層再次提及要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。這個時候強調這一點，說明高層已經注意到有些城市的房價出現明顯回暖甚至抬頭跡象，主要是為了防範房地產市場價格上漲等風險出現。未來來看，房價上漲過快的城市可能會出臺更為嚴厲的房地產調控政策。
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