不知不覺，英國脫歐公投（2016年6月23日）已經過去快整整3年。
平時發脫歐分析的時候，經常有讀者問我英國房價到底跌沒跌？跌了多少？
畢竟保守黨政府在脫歐公投前威脅過：如果大家投票決定離開歐盟，英國房價將斷崖式下跌。
奧斯本（2016年5月21日）曾在公投一個月前警告：脫歐使英國房價下跌10-18%
今天距離奧斯本的警告已經過去快3年，回過頭看，其實已經可以驗證他說得到底對不對。
當然，房價是漲是跌我說了不算，還得看數據。
接下來，我會選取最新發布的英國房地產市場報告，並提煉出最關鍵的數據和圖表，著重回答三個問題：
1. 脫歐公投以來，英國房價是漲是跌？
2. 不同城市房價和租金表現如何？
3. 未來會怎麼樣？
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脫歐讓房價跌了嗎？
根據英國最大房屋貸款銀行Halifax最新發布的數據，英國2019年房價較去年上漲了2.8%，目前每套房子的平均房價為23.6萬英鎊（約205萬人民幣）。
Halifax報告顯示，英國房價在今年二月重新加速，取得自1983年以來最大月度漲幅，達到5.9%。
衛報（2019年3月7日）：英國二月房價增速創1983年以來歷史新高，達到5.9%
圖為Halifax這次報告中的一些關鍵數據
值得一提的是，由於英國銀行的強避險屬性和弱風險偏好，其所發佈的統計數據相對中介發佈的數據更加保守，因此更值得一看。
圖為Halifax根據RICS的數據製作的圖表，反映英國在售房屋庫存水平
Halifax報告顯示，二月房價上漲的主要原因是英國在售房屋庫存嚴重不足，目前已經降到了近幾年來的最低點。
另外，Halifax社區銀行總經理Russell Galley還強調了就業人口持續增長對房價的支撐。
再回到最初的那個問題：脫歐後英國房價到底跌沒跌？
其實下面這張圖就能很好的回答這個問題。
這張圖是BBC根據Halifax和Nationwide的數據製作的英國房價增速圖表（從2008年到2018年）。
需要注意的是，這條曲線縱軸並不指房價，代表的是房價變化率，0線以上代表房價上升，0線以下代表房價下降。
可以看到，英國房價經過2008年金融危機劇烈下降之後，從2010年開始回升，加上歐債危機導致大量資金從歐洲流入英國，英國房價從2012年開始上漲。
至於脫歐對於英國房價的影響，從上圖曲線來看：公投至今，雖然曲線有所下降，但依然維持在0以上，代表英國房價並沒有大跌，依然在增長，只是增速有所下降。
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不同城市房價表現如何？
看完英國整體房價表現，我們接下來看看英國各大城市的房價變化。
從Halifax地區蒐集自Rightmove的月度房價變化數據看出，除了倫敦和東北部的城市之外，英國其它城市均有一定的漲幅。
英國各個地區月度房價漲幅（Rightmove），淺綠色代表房價上漲，深綠色代表下降。
上圖顯示，英國近期房價漲幅比較高的地區集中在英格蘭西部，包括英國西北大曼徹斯特地區、英國中西部大伯明翰地區，月度房價漲幅分別為2.2%和1.5%；年度房價漲幅分別是3.4%和2.8%。
事實上，脫歐公投以來，倫敦之外的其它城市，才是刺激英國房價上漲的主要動力。
英國房地產網站Zoopla最新數據顯示，包括伯明翰、曼城、萊斯特等十個英國城市的房價在脫歐公投後的漲幅超過10%。
其中伯明翰房價在過去兩年上漲了16%，超過了其它所有英國城市。
上圖藍色部分代表Zoopla統計的2016-2018房價漲幅，伯明翰的藍色塊最長，漲幅排名第一。
排在伯明翰之後的分別是曼城、萊斯特、愛丁堡。
圖表顯示，過去兩年，倫敦房價由於脫歐衝擊，年漲幅基本維持在1-2%。
另據Hometrack於2019年2月發佈的數據，從2018年2月到2019年2月，萊斯特房價漲幅最快，以6.8%的年增長率排名第一。
曼城、利物浦、伯明翰、卡迪夫緊隨其後，過去一年都至少漲了5%。
英國城市年度房價漲幅（Hometrack）
英國城市房價年漲幅（Hometrack）
倫敦方面，過去一年雖然整體房價漲幅不大，但還是有一些區域實現了大幅度上漲。
包括Southwark，Redbridge和Barking在內的一些倫敦區域，過去一年都實現了3%以上的上漲。
倫敦區域年度房價漲幅
說完房價，我們再看一下租金表現。
HomeLet的數據顯示，從2018年2月到2019年2月，英國整體租金呈小幅上漲。
英格蘭西南地區租金錄得7.7%的漲幅，英格蘭東南和大倫敦地區分別上漲5.1%和4.0%。
事實上，除了英國東部和北愛爾蘭，英國其他城市租金均實現了2.7%或以上的上漲，其中包括伯明翰和曼城等大型城市。
英國各個地區年租金變化（Homelet）
對於倫敦來說，雖然去年房價只漲了1%，但租金倒是漲了不少，達到了4%。
如果要細分到倫敦每一個區，租金漲幅排名前三名分別是Wandsworth(10.1%)、Harringey&Islington(9.6%) 和 Ealing(9.1%)。
值得注意的是，倫敦金絲雀碼頭(Canary Wharf) 周邊租金漲幅喜人，比如Tower Hamlets (5.0%)、Hackney&Newham (7.2%)、Bexley&Greenwich (7.8%) 。
另外，一些傳統富人區如Westminster、Chelsea、Fulham和Hammersmith & Kensington的租金也有一定上漲，年租金漲幅為6.8%和3.5%。
倫敦各區域租金變化（Homelet）
綜合房價和租金，又會有一個新指標——租金回報率。
所以接下來我們再看一下
英國各大城市的租金回報率。在下面由Totallymoney製作的這幅圖中，顏色越淺代表著租金回報率越高，顏色越深代表回報率越低。
英國各大地區的租金回報率
Totallymoney的數據顯示，收益率最高的地區一般都在優質大學的所在地。
比如諾丁漢、利物浦、曼切斯特、利茲的租金收益率都高於英國平均水平，最高的利物浦L7租售比達到了11.79%。
對於房東而言，英國持續上漲的留學生數量保證了穩定的租金回報。
英國留學生數量預測（CBRE）
由於房價較高，倫敦整體租金回報率不如英國其它城市，但某些區域表現還算不錯。
倫敦各區中，租金回報率最高的前三位為East Ham (4.81%)，Hammersmith (4.47%) 和Thamesmead (4.46%)。
另外值得注意的是，倫敦有一些地區的租金回報率之所以高，是因為當地租賃供給有限。
比如倫敦Westminster、Hampstead、Hammersmith等傳統富人區，其回報率高很大程度是因為當地本身的租賃需求高，且租金遠高於倫敦平均租金水平。
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未來會怎麼樣？
根據CBRE的預測報告，英國房價將在2019年上漲1.8%，租金上升2.3%。
到2020年，英國房價將上漲2.3%，租金上漲1.9%。
從2021年起，更強的確定性將使英國經濟、企業與消費者信心復甦，2021-2022兩年房價漲幅預測都在3%以上。
總體來說，CBRE預測從2019年到2023年，英國房價將上漲13.1%，租金上漲11.4%。
另據emoov發佈的報告，從2017年到2027年，英國房價將上漲56%，其中諾丁漢漲幅排名第一，到2027年將上漲160%。
格拉斯哥（+131%）、牛津（+115%）、卡迪夫（+115%）、愛丁堡（+112%）、伯明翰（+93%）、曼城（+93%）緊隨其後。
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