撰文=徐三刀
PART1-五城兩區，價值重估
一說到大西安發展，很容易提到西鹹新區，作為大西安的重要組成部分，西鹹新區，卻是一個“模糊概念”。
西鹹新區規劃“五城兩區”，在五大新城之外，另有兩大園區，國際文化教育園區、絲路經濟能源金融貿易園區，但市場卻鮮有了解。
這兩大園區，一個是打造大西安新軸線上文化建設的重要支點和陝西具有國際特色的絲綢文化教育新市鎮；另一個，則是大西安新軸線的能源金融貿易的重要節點和陝西自貿試驗區的重要功能區之一，打造大西安新中心CBD。
其中，西鹹新區國際文化教育園區（以下簡稱為：文教園），總體規劃14平方公里，建設用地僅7.7平方公里（約1.1萬畝，相當於三座魚化寨），其餘部分就是三河交匯、綠化景觀、溼地公園，可以說，一半公園一半城。
如果，將教育資源作為標準，文教園算是西鹹之最，按照現有規劃，未來將建設8所高品質、國際化標準的一站式中小學教育資源，打造高端人才培養基地。
在規劃定位上，文教園是集國際化的健康、休閒、文化、生態、服務於一體的高端國際社區。按照規劃預期來看，力求達到比曲江更文化、比滻灞更生態、比高新更都市，定位很高，挑戰高階。
但這一切，如果不收集資料，進行詳細分析，恐怕就很難發現，文教園區竟然蘊藏了一系列重磅資源！
PART2-西鹹之芯，生態之軸
西鹹新區是關中城市群核心，是以“創新城市發展方式”為主題的國家級新區，也是全國第七座國家級新區，緊跟浦東新區、媲美天府新區。
文教園屬於西鹹管委會直屬機構，雖然與灃西新城相連，但卻直屬於西鹹新區管委會，算是“小特區”。2014年作為西鹹新區誕生之初，便規劃實施的園區，文教園一直是西鹹新區的發展重點。
從大西安的城市空間格局來看，文教園板塊處於西安兩條重要軸線的黃金十字位置。
其一，大西安唯一的東西軸線（東大街-紅光路—灃東大道），承擔起承轉合的作用，貫通文教園與高新區，從區域功能上實現互補，一方面承載高新區的人口轉移，一方面承接新興產業的快速發展。
其二，西鹹新區產業大軸線（大西安新中心新軸線），文教園板塊所處的南軸“生態文化軸”，是一個匯聚生態、教育、地鐵的價值“飛地”。何為“飛地”？與灃西新城相連，卻不屬於灃西新城；處於新開發區，卻產業夯實已久。
“大西安新中心新軸線”的誕生，原陝西省領導對其寄予厚望，要立足國家戰略和全國大局，站在“秦嶺之巔”俯瞰關中大地，跳出“城牆思維”謀劃西安發展，打造多軸線、多中心、多組團的城市格局。
大西安新中心新軸線：北起灃渭溼地，南至昆明池，全長20公里，位於灃河和繞城之間的中心位置，其中核心區用地範圍33平方公里，按照“現代、時尚、生態、文化、科技、活力”六大理念，全力打造“一區一節點”，即“西部開發開放創新發展示範區”和“‘一帶一路’國際交流合作重要節點”，推動大西安國家中心城市和國際化大都市建設。
到2020年，大西安新中心新軸線將初步形成“一軸、兩湖、四廊、五區、六節點”的格局。這一宏闊佈局，讓西鹹新區中心區域迎來形象改變。
文教園就處於“五區”之內，屬於“大西安新中心新軸線”南軸線核心片區，也是西鹹新區最早深入發展的區域。
PART3-定位高端，建瓴城市
作為大西安新中新軸線的重要板塊，文教園以“最生態的環境、最舒適的尺度、最完善的配套、最宜居的住所、最強的歸屬感”為規劃理念，打造大西安中心高端國際社區。
近年來，文教園區聯合金融貿易園區，圍繞總部經濟、能源金融、現代服貿、優質教育、高端居住等主導產業，不斷優化營商環境，吸引了一批世界500強、中國500強和行業百強企業落戶，將形成一個繼高新區之後的產業發展高地。
而在基礎建設方面，與西鹹新區其他城區相比，文教園板塊價值比較特殊，有三點值得市場重點關注，分別是：景觀、教育、地鐵！
其一，景觀資源：三河交匯，優質濱河岸線。
西鹹新區橫跨渭河兩岸，景觀資源優質，文教園範圍之內，就有灃河、沙河、灃邑河貫穿，構成15公里的河岸廊道，具備稀缺河景資源。
為了提升區域景觀，塑造區域環境品質，文教園景觀規劃為“一公園、一廊道”，即灃河濱水生態公園、沙河生態廊道，加上緊鄰灃西新城中央公園，近萬畝公園綠化，生活如同景區。
一則，灃河濱水生態公園，延續歷史文化傳承，打造生態景觀體系，將西周時期“賓禮”“嘉禮”“謝禮”“吉禮”融入園區設計，以禮為序，打造四大主題區，形成生態創意體驗為核心，打造城市濱水溼地生態公園。
二則，沙河生態廊道，以“絲路舊韻，水潤新城”的設計主題，打造以生態為基地，以文化為脈絡 “引水入城、靚水活城、水綠相融”為指導的生態廊道、文化廊道、活力廊道，實現園區品質提升、城河交融。
此外，文教園景觀資源環伺，5000畝中央公園（北面），東有1300畝灃河溼地公園（東面），2500畝沙河溼地公園（西面），南部為灃河、沙河交匯三角洲，可以說，森林景觀、河流岸線、溼地公園極其豐富。
其二，國際教育：教育先行，塑造區域地標。
當然，文教園最為突出的還是教育資源，未來文教園將規劃8所高品質、國際化標準的中小學一站式教育資源，以資源密度來看，獨步西鹹新區。
目前，已建成文教園第一中小學、文教園第二中小學、陝西西鹹耀華國際教育學校，除此之外，還要建設2所高端特色專科醫院，打造健康人居空間。
其三，地鐵規劃，連貫主城，五條地鐵規劃。
文教園板塊，位於灃西新城腹地，規劃有多條地鐵貫通、毗鄰，分別為地鐵5、11、16、17、18號線。目前，地鐵5號線已經施工，預計在2020年底一期將建成。據悉，地鐵16號線，即將動工。
而地鐵11/17/18號線，根據關中城市群23條地鐵相關報道，處於籌備當中。此外，還有BRT快速公交線路，直抵高新腹地。在公共交通方面，算是比較優質。
從目前來看，西鹹新區渭河以南片區，以“景觀資源、國際教育、地鐵規劃”為對標，可以說無出其右！
PART4-聚焦資源，刷新地價
文教園獨屬於西鹹新區直管，在教育、景觀、地鐵三個方面，資源密度夠高，正是因為如此，導致了文教園土地價格與灃西新城價值差距較大。
例如，紫薇地產摘地灃西新城，宗地XXFX-2017-26，樓面價4085.79元/㎡，一畝地762萬元/畝。還有宗地XXFX-2017-26和XXFX-2017-15，樓面價4737元/㎡，一畝地725.76萬元，就已經十分高昂。
然而，招商地產摘地文教園，宗地WL1-6-6，樓面價6240元/㎡。還有灃東城建拍地WL1-6-4，再次驗證了文教園的獨特價值，畝單價939萬元/畝，樓面價6402元/平，地價超越部分主城區。
樓面價破六千，已經緊追2017年“地王”價格，即便是一般三環內主城區土地，與之相比，還要便宜一些。可見，官方對於文教園板塊的看重。
央企招商摘地文教園，招商局集團總資產8萬億（2018年），旗下招商地產以其城市開發能力，享譽業內，開發足跡遍佈全國，此次“西進”灃西新城，驅動區域開發。
西鹹新區國土資源與房屋管理局消息，2018年7月18日重慶招商依雲房地產有限公司通過公開拍賣的方式，拍得灃西新城文教園68.834畝住宅用地。
其它參加競拍的企業還有萬科、中海、金茂、正榮、保利、電建、灃東城建、西鹹文旅實業、經開地產、灃西置業。
出讓宗地位於學苑五路以南，學苑八路以北，中央大街以西，文韻四路以東，淨用地68.834畝。宗地編號WL1-6-6，土地用途為住宅用地，容積率大於等於1.7小於等於2.2，建築密度小於等於20%，綠地率大於等於35%，土地使用年限70年。
成交總價：63000萬元，成交單價：915萬元/畝，樓面地價：6240元/平米，拍賣底價：39000萬元，溢價率：62%.
從規劃條件來看，建築密度只有20%，和容積率2.2相對應，建築密度確實夠低，只能開發高端產品，而樓板價6240元/平米，恰好呼應了這一點！
PART5-央企佈局，文教園區
招商局是中國民族工商業的先驅，創立於1872年晚清洋務運動時期，是一家業務多元的綜合企業。
目前，招商局業務主要集中於綜合交通、特色金融、城市與園區綜合開發運營三大核心產業，並且由三大主業向實業經營、金融服務、投資與資本運營三大平臺轉變。
央企招商地產以“城市生長的力量”為戰略核心，區域開發能力極高，案例眾多，作為深圳首發的開拓者，招商地產一直是區域開發的擎領級企業。此次，進入文教園之後，招商地產的驅動力，更值得期待。
在大西安加快建設國家中心城市大背景之下，文教園優勢突出，成為西鹹新區追趕超越的新引擎，以及投資發展新高地。
從規劃來看，文教園板塊規劃定位極高，對比高新區，區域未來的產業佈局更具國際化和先進性；對比曲江，區域教育資源集中，更具文化教育功能。對比滻灞，區域三河交匯，優質濱河景觀資源更具生態感。
但一定要強調，定位越高端，挑戰越高階。西鹹新區“五城兩區”之中，之所以將文教園板塊單列出來，就是將優質資源強化塑造，加快建設。
未來，西鹹新區發展增速，不斷加快土地經營，驅動西鹹發展，文教園板塊屬於“五城兩區”之一，大型房企的進駐，將刺激區域快速發展。
一個規劃更前瞻，比高新更都市、比曲江更文化、比滻灞更生態的國際化高端社區正在積蓄力量！
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