国家统计局日前公布了2019年3月份70个大中城市的房价指数，无论是新建商品房还是二手房，70城房价总体呈现回暖势头。
从房价、销售面积、房地产开发投资增速、土地购置面积到新开工面积，克而瑞研究中心等业内人士一一做了行业透视分析，“企稳”、“改善”、“回升”、“走高”等词勾勒出了房地产行业的各项数据表现。
展望未来，“丁祖昱评楼市”认为二季度房地产市场将出现波动和反复，4月份商品房销售面积还是会继续上升，5月份将基本持平，6月份可能会有所下降，长期来看房地产开发投资增速将有所放缓。
新建商品住宅
70城房价均超过去年同期水平或影响二季度市场预期
统计局数据显示，70个大中城市新建商品住宅销售价格指数同比均保持了正增长。3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%。其中，广州以0.8%的涨幅领跑一线城市，北京上涨0.4%，上海和深圳分别下降0.1%和0.3%。今年以来，广州新建商品住宅销售价格环比涨幅已连续3个月领跑一线城市，这或与此前当地出台的放宽准入限制的入户新政，以及《粤港澳大湾区规划纲要》有关。
除了一线城市，被不少房企看好的二三线城市，3月份住宅销售价格也呈上扬趋势。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%。其中，石家庄、大连、西安、秦皇岛、无锡、大理等15城环比上涨超1%。
随着3月小阳春的到来，市场交易上升，加上部分城市高价楼盘密集入市，容易引起价格的反弹。同时，一季度房价上涨城市数量的逐步增加，确实会影响到二季度购房者的市场预期。
2019年3月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数
二手房价
环比上涨0.5%，一二三线房价涨幅均扩大
3月，70城二手房价指数环比上涨0.5%，涨幅较2月份温和扩大。二手房价上涨数量相比2月份增加10城，其中，大理和南充分别为房价环比涨幅最大和跌幅最大的城市；呼和浩特和厦门分别为房价同比涨幅最大和跌幅最大的城市。
一二三线城市二手房价涨幅分别为0.2%、0.5%和0.5%。三线城市房价涨幅扩大较为明显，部分一二线城市二手房成交量增长明显。预计4、5月份房价环比涨幅可能会延续“小阳春”态势，继续微幅扩大甚至进入偏热区间，但下半年仍大概率会在合理区间附近波动。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在这一轮楼市中，二手房反弹更为明显，一是部分城市首付比例偏高，二手房认购的性价比较大，尤其是小户型；二是此前有二手房税费减免等利好消息曝出，刺激了相关城市的二手房交易，从而引起价格上涨。
70个大中城市二手房住宅价格环比涨幅区间分布图
商品房销售面积
3月增1.8%，且增幅创近半年新高
3月整体来看，全国商品房销售面积为15727万平方米，同比上升1.8%，增速由负转正；商品房销售额14236亿元，同比增长8.3%，增速扩大5.5个百分点。当前市场已触底回暖，未来二季度市场数据有望继续提升。
从销售结构来看，各区域市场皆有回暖特征，一季度东部地区销售面积降幅有所收窄；中部、东北地区销售面积转跌为升，西部地区销售面积更是提速增长。
全国月度商品销售面积、销售金额及其同比走势（单位：万亿方米、亿元）
房地产开发投资增速
3月和前3月增速皆冲高至12%
1-3月，全国房地产开发投资额累计达到23803亿元，累计同比增速11.8%，创2014年末以来新高。从单月来看，3月同比增速也至11.98%。连增主要有两方面原因。一、由于各房企在拿地与开工方面均有提升。部分城市的优质地块频频引发抢地大战，此前的底价成交已完全逆转至高溢价拿地。二、资金面“井喷”，1-3月房企到位资金同比增长达5.9%，此外4月以来上市房企融资也已超1500亿元。
全国房地产开发投资额月度走势（单位：亿元）
土地购置面积
降幅收窄1个百分点，缩量并非市场常态
前3月房地产开发企业土地购置面积低至2543万平方米，同比下降33.1%，降幅比1-2月收窄1个百分点。近期土拍市场有所转暖，土地流拍、撤拍情况大幅度减少，土地价格明显回升，考虑到3月二、三四线城市土地供应明显增加，加之部分城市供给计划相继公布，土地供应即将提上日程，预计4月份土地购置面积仍将继续回升。
全国房地产开发企业土地购置面积增速（单位：%）
新开工面积
前3月同比增12%，房企开工意愿强烈
前3月房屋新开工面积累计同比增速11.9%，较此前扩大5.9个百分点。就单月来看，3月同比增18.05%，较2月增速扩大12个百分点。一方面天气转暖，房企普遍开始追赶工期；另一方面部分城市市场回暖，房企主动开工已备后续行情的意愿也在走强。由于3月商品房销售面积、土地购置面积双双增量，我们预计短期内新开工面积在量上将保持高位，增速上累计同比增速将继续上扬。
房地产开发企业新开工面积月度走势（单位：万平方米）
根据前3个月全国房地产行业的各项数据，克而瑞研究中心为后市做出如下判断：
- 2019年销售在上半年将缓慢回升，核心二线城市将率先回暖。
- 投资开发额增速预计将保持相对高增速。
- 随着市场企稳回升，此前积压未开工项目将陆续开工，土地购置面积也将随之逐月回升。
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