豔姐說
剛剛過去三個月，上海外灘“董家渡風雲”的討論還未完全散去，故事的主角——融創就再次因為大手筆拿地榮登話題榜。
4月23日，武漢10宗用地掛牌出讓，融創僅用一上午就撒出了152.4億元，拿下宗關、漢鋼、江夏共4宗地塊。
很多人還沒回過神來，剛過去的業績報告會上，孫宏斌還一再強調，“對2019不能太樂觀”、“投資要謹慎”，扭頭就在武漢土地市場上縱橫捭闔，這樣的話術難道師承萬科的“活下去”？
但很多人可能忘記了，老孫的這句話還有後半句，“該出手肯定出手”。
這麼看來武漢是值得融創出手的，雖然融創的大手筆我們早就見怪不怪了，豔姐真正好奇的點有三個，一向熱衷併購、合作開發的融創為什麼突然下場搶地了？為何融創開始加碼重倉武漢這座中部城市？最重要的是，融創錢從哪兒來？
01
錢的問題在融創這裡不是問題
豔姐先跟大家討論最關心的問題，融創怎麼會這麼有錢，錢究竟從哪兒來？
融創在武漢大手筆拿地之前有幾個消息，似乎可以從側面解答這個疑問。
①第一個消息是4月16日的，內容是孫宏斌15.9億融創股份解除質押。
孫宏斌這筆股權質押融資發生在2016年11月，約15.9億股融創中國股票質押給了平安銀行，彼時孫宏斌的解釋是，股權質押給平安銀行套現資金，是為了借錢購買融創股票，並強調這是他的個人行為。隨後，孫宏斌的確多次增持融創股份。
解除質押就是把當年押在平安的股票贖回了，這在很大程度上降低了融創的資產風險。但我們也能從這個消息中看到一些跡象。
首先，解除質押至少能表明孫宏斌本身的財務情況可能好轉，間接地有利於融創的財務狀況。其次，作為大股東的孫宏斌解除質押，也表明他認為未來融創的股價可能會上漲，上漲之後的股份能夠質押更多的貸款，所以會做解除質押的操作。
從這條消息我們能看出來，孫宏斌憑藉手中融創的股份，還有很多牌可以打。
②第二個消息是4月8日的，有關融創兩筆融資計劃。
8號當天，融創房地產集團有限公司申請公開發行總額不超過80億元的公司債券項目獲上交所受理，用途是借新還舊。同一天，融創中國也公佈了7.5億美元優先票據融資計劃，2023年10月到期，年利率7.95%計息。目前，票據已申請於新加坡證交所上市及報價。
根據融創2018年年報數據，2018年融創貨幣資金餘額為1139.14億元，現金流量淨額為414.05億元，歸屬於母公司股東的淨利潤為及134.56億元。截至2018年末，融創中國綜合授信額度3219億元，尚有1514億元授信額度未使用。
從資金數據中能夠看出，融創還是具備較為充足的內在流動性來源的，同時境外融資的成本明顯在降低。
③第三個消息要結合第二個消息來看，講的是資金復寵房地產。
根據報道來看，4月以來房企繼續密集融資，融資成本基本告別2位數。從總量看，4月來已經接近2000億，連續幾天房企公佈融資計劃都接近200億。在21世紀經濟報道的消息中一位地產人士提到，“以前不做按揭的銀行都來找我們了”。
從這幾則消息中我們幾乎可以得出結論，在掃貨拿地這件事上，錢的問題似乎還真不需要融創多費心。
02
孫宏斌的“錢地論”
融創2018年業績報告會上，老孫有一個非常經典的“錢地論”，豔姐總結下來是這樣的：
地也便宜，錢也便宜，這是房地拿地的黃金窗口期；
地便宜，錢貴了的時候，風險不大，因為錢貴的時候不是所有人都有錢，有錢人才能買便宜地；
地貴錢便宜的時候，風險就比較大；
地也貴錢也貴的時候，對市場持悲觀態度。
按照“錢地論”老孫也總結了融創拿地發展史，在2016年“地也便宜，錢也便宜”時代，融創抓住了短暫的時間窗口期大規模拿地；隨後在2016年10月份到2018年10月份，融創也放緩了投資節奏；隨後在2018年10月至今，融創又迅速儲備貨值，拿了約4800億貨值的地。
△融創武漢152.38億拿地（圖片來自樂居買房）
其實不止武漢，在近一個月的時間裡，融創在全國頻頻大舉拿地：
3月21日，融創參與合肥6地土拍，與超過50家房企激烈廝殺，最終以總價24.04億元摘得濱湖區一地塊，摺合樓面價17013元/平米，溢價率132.65%。
無錫市4月初推出的四宗用地，融創最終以總價48.65億元摘得其中三宗。其中一塊地溢價79.39%。
4月1日，上海崇明城橋鎮兩宗住宅用地出讓，最終被融創收入囊中，合計出讓總價11.55億元。
如果將武漢拿地也放在融創近期一系列動作中來看，似乎也正暗合老孫“錢地論”中當下“錢也便宜，地也便宜”的階段，所以融創出手如此果決，也就不奇怪了。
03
武漢憑什麼值得融創下大本錢？
融創入得的4塊地的中，有一塊編號P（2019）039號的礄口宗關地塊，本計劃於2018年9月29日揭牌，當時的起拍價是70億元，後因故延期至10月30日揭牌，但無奈還是遭遇了流拍的命運。12月25日，在武漢2018年最後一場土地拍賣會上，宗關地塊再次掛出，但最終還是以無人問津，直到今天，融創以70億地價拿下。
從2018年的三度流拍到2019年融創70億底價出讓，短短4個月的時間裡，土地市場的變化就是這樣真實可感。
其實在此次大手筆拿地之前，融創就已經和武漢地產集團簽訂了戰略合作簽約儀式。合作協議約定，雙方將“大力推進包括金融、文化、旅遊、地產等相關的項目合作，以舊城改造、產業發展及地產開發為切入點，進一步拓展雙方的合作空間，做大、做強、做優企業，為建設國家中心城市、復興大武漢作出貢獻。”
融創此時選擇重倉武漢，豔姐參考了當下地產市場的發展路徑特點以及融創過去幾年的戰略打法，得出了一些很有信號意義的結論。
①首先要提到的是近來熱議的話題：房企為避險開始重倉二線城市。這從今年一季度土拍市場的數據就能看出，有數據顯示，2019年開年一季度土地成交量中，二線城市土地成交規模跌幅最小，三、四線城市依舊跌幅最大。
而如果單看三月份數據，土地市場被賦予了“暖意”標籤，但真實情況是二線城市率先回暖，土地出讓金、成交樓面價、平均溢價率幾個關鍵指標都有大幅提升。在整體土地市場遇冷的情況下，一些二線城市諸如蘇州、合肥等出現了熱點地塊拼搶的局面。
城市排行榜也顯示出，2019年以來，房企拿地更加青睞熱點二線城市，三四線城市拿地熱度退減。
②其次，具體到武漢，這座城市潛力如何呢？
豔姐在有關2018年武漢房地產市場數據的權威報道中總結了幾個最關鍵的個數據：
1、去年武漢新增13萬人口；
2、武漢住宅項目首日去化率88%，排名全國第一；
3、武漢住宅市場存銷比為5.4個月，依然低於國際警戒線。
4、2018年武漢新房成交均價在19個副省級以上城市中居第13位，新房銷量居全國第3位。
這組數據能夠明顯的看出，武漢這座城市的房地產市場呈現出供需兩旺的特點，伴隨武漢市區域融合的加快、以及軍運會的召開，對比深圳市人口1400萬，而武漢有1100萬人口，但武漢的區域面積大概是深圳的3倍，未來發展不管是人口體量、抑或是發展前景，這或許是融創肯下大本錢的潛在原因。
結語
不管從哪個角度來看，融創在武漢大舉拿地這件事都足夠具有信號意義，在當下房地產發展階段，熱點二線城市憑藉其經濟面優勢以及對於人才的吸引力，尤其是其避險的戰略意義，未來仍將成為房企佈局的重點，土地市場將保持一定的熱度。
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主編：張豔
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