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这两天，又去了趟珠海，对，就是各路购房团杀过去的那个珠海！
近期珠海新房成交大爆发，工作日售楼处也不缺人气，很多单价1万多、2万多项目，开盘当天推出3、4栋楼，消化量能达到80%以上，仅剩少量低层大户型。
有的盘从去年7月首开，小区共11栋楼，现在已卖出去10栋，近期加推一批房源，当天卖出近9成，价格从当时毛坯13500到现在精装17000（备案价）。
工作日的珠海售楼处
也就是说，多个楼盘人气满满、销控表一片飘红，而房源所剩不多、仅有几套、十几套可选。珠海楼市升温明显！
而在调查的几天时间里，各种利好不断传来！国际旅游岛获批，建设方案出炉！诞生单价8.59万/平米最贵住宅！3月房价上涨7.9%（交易中心数据）！澳门珠海社保联通试行方案公布！
珠海，作为这轮粤港澳大湾区规划最受利好的地方，近期满载各种实际政策利好加持，而目前部分区域房价仅1万多、2万多，在限购限贷政策悄悄放开的当下，可以说迎来一波补涨行情。
这次走访，全面看了重点热门板块和具体项目，有三点体会，先分享给大家：
1、珠海因为气候好、人口少（相对深圳、广州），很多新城新区规划建设中，城市界面新，是个宜居宜业的旅游型城市，仅稀缺的地理资源就具有买入价值！
2、珠海此前因为社保5年限售3年，房价、供求比都处于低谷（市场被压了2年多），现在市场热度明显回复，并且很可能延续5月甚至以后，现阶段处于补涨期！
3、珠海房价梯级明显，斗门1W+，金湾2W+，唐家香洲市区3W+，横琴自贸旅游岛4W+，拱北4-5W+；个人认为最值得出手的是横琴岛，对望澳门+自贸区+国际旅游岛，目前整体都是大工地式的建设，利好兑现就是近2、3年的事，这里住宅仅有8%的总量，及其稀缺，而实地踩盘发现，还有不少小户型住宅产品，总价180万就可以买！租金回报6%以上可期！4W+升到6W+在短期内也不是没可能！
当前珠海楼市行情和现场如何？哪些值得重点关注热门区域板块？横琴为什么这么牛笔？我们来聊一聊。
成交涨123% 价格涨7.9%
还有2000多套房源集中入市！
据统计，珠海3月市场低谷反弹，量价齐升！
全市3月均价21667元/㎡，环比上升7.86%，同比升7.96%。
全市3月住宅成交约3401套，环比大涨123%，同比增长48%。
珠海3月网签数据：商品房网签4213套
环比2月（1496套）涨182%
同比3月（1918套）涨120%
那么这两天实地踩盘下来，现场感受确实也印证了数据的表现。
时代倾城城市花园，网签量第一楼盘，从2017年卖到现在17栋楼都开出来，目前个别楼栋仅剩1-2套，均价1.3-1.4万/平米，精装。
现场销售说，客源以外地客居多，尤其是来自东北的。130平户型受青睐，陆续出手购买，预计很快清盘。现在主要工作是签约了。
海伦堡·湖心里，斗门区热盘，平日里来客量也很大，从现场销控看，湖心里推货十分密集且每次去化速度都很快。
海伦堡·湖心里售楼现场
现场销售负责人介绍，3月份海伦堡项目开盘2次，每次去化率在70%左右。而4月初加推，当天去化率85%。
项目热销主要原因，去年7月首推时毛坯13500元/平米，后来加推为精装15500元/平米，整个项目只剩下3栋还未推出，预计5月1日加推，备案价为1.6-1.7万元/平米，精装。
五洲花城三期，据了解，去年11月8日项目首次开盘，连夜推售；今年3月份，项目加推8、9、12栋共556套房源，截止当前，去化率约八成。
位于拱北的岭秀城·壹号在上周六开盘，一次性推出1栋和2栋共434套货，折后均价3.5万/㎡，精装交付。
我们从现场获悉，项目折后均价3.5万/㎡，首付15万起（剩下的4个月内免息付清）；开盘前认筹5万可享93折，开盘当天还享97折；建面约47㎡，刚需户型当天去化约9成。
岭秀城·壹号开盘现场
整体而言，珠海多个楼盘呈现热销状态，很多销售人员表示，在限购放开之前，开盘好的也就能卖出30-40%。现在可以说是量价齐升。
而在4月末及5月份，还将有2000套房源扎堆入市！集中在香洲、金湾和斗门。
据统计，珠海4月有18个项目取得预售证，近期有7个项目公示备案价。下面是珠海近期准备入市的重点项目。
1、斗门白蕉保利茉莉公馆5月开盘，均价14000元/㎡起；
2、白蕉时代天韵预计5月开盘，首推5个户型；
3、航空滨海商务区首个项目碧桂园·华发 海湾壹号预计5月开盘，目前启动诚意登记；
再加上其他项目，5月珠海预计有2000套房源入市。
珠海4月中下旬取得预售项目
一方面是纯新盘公开登场，一方面是老盘持续加推。在接下来至5月期间，珠海多家楼盘都有新货上市，成为珠海楼市5月补货的主力军。
一大波房源正在向你靠近！5月份会否延续这波热度，成为珠海楼市2019年第一个购房大高潮期呢?
很有可能。
自贸区+国际旅游岛
这里很可能迎来“暴击”
那么珠海当前主要分为哪些区域？哪里最有机会和前景呢？
大的行政区划来看，珠海分为香洲区、横琴自贸区、金湾区、斗门区，而房价格局，依次是斗门1W+，金湾2W+，唐家香洲市区3W+，横琴自贸旅游岛4W+，拱北4-5W+，房价梯级明显。
有钱买横琴，没钱买斗门，可谓当前珠海房价格局的鲜明总结。
香洲区：3w+传统老城区
香洲属于最早发展的老城区，配套成熟，因此房价也比较贵，大部分新房在三万多，去年成交套数3633套，去化率25%，比横琴高一点点。香洲紧挨着横琴的保税区我们去看了，那一带规划的配套也非常好，目前正在开发中。
金湾区：2w+西部新城
金湾就属于下来一个阶梯了，金湾规划很好，航空新城拍了不少地王，去年房价涨幅比较大，楼盘普遍在2万多。去年卖了3883套，楼盘去化率也是36%左右，是四个区里最高的。
斗门区：1W+香海大桥利好
斗门是珠海供给量和成交量最大的区 ，去年供给21413套，成交6622套，去化30.9%左右，也很低。
所以知道珠海为什么要放松限购了吧，因为之前调控太严了，买房5年社保，一下就把自己给调骨折了，你一个二线城市，也跟一线城市一样设那么高门槛，真把自己当一线整了，所以调控确实要因城施策，否则过犹不及。
斗门主要是刚需为主，卖的最好的也是90-120平米的户型，120-144平米的就比较难卖了。
不过等后期香海大桥开通后，斗门至市区约20分钟就到了。
目前去斗门买房的主要是香洲上班的人为主，在他们眼里30公里开车不算远，因为买不起香洲和横琴、甚至是金湾的房子，那就只能买斗门，有的甚至买到中山去了，那边更便宜，不到1万，这就是房价梯度带来的需求。
不是远不远的问题，而是你买不买的起贵的房子，买不起那需求就只能外溢。所以未来横琴商务办公多了后，去斗门居住的也会很多。
横琴岛：自贸区+国际旅游岛双重加持
下面重点来了，就是小编比较推崇的横琴了，也是最看好的，先来说说基本情况。
横琴是珠海最贵的片区，因为紧挨着澳门，规划逼格相当高，大领导都去过三四次（最近一次去年10月港珠澳大桥开通时），对横琴自贸区发展寄予厚望，珠海也指望着抓住国家给横琴的政策，靠周边兄弟城市带着珠海在大湾区里一起飞，所以确实没有理由不看好横琴。
澳门大学就在横琴，还有长隆海上世界也坐落在横琴，长隆已经成为全国性旅游度假亲子圣地，经营的十分成功。上海杭州不少朋友都带孩子去玩过，那边酒店也不便宜，不提前订，临时去都不一定有客房给你。
只是这里的房价平均4.3万/平米了，但现在贵，以后也是珠海最贵的宇宙中心，就跟深圳的深圳湾一样，属于富人区。
去年横琴卖的一般，因为限购，能买的人不多，新盘去化率只有百分之十几，10月限购放松后就好转了。
横琴住宅比较稀缺，主要以写字楼和公寓为主，之前因为限购，公寓承接了需求外溢，但去年6月公寓也被调控限制卖给个人，所以公寓也很惨了。但好在住宅限购又放松了。
从上面这张表我们也能看出，横琴住宅成交量真的很少，2018年只有7.95万平米，仅是斗门的八分之一，但是横琴销售额和单价并不低，去年均价是43451元/平米。
横琴岛其实不大，因为独立岛屿，所以跟周边交通只能通过桥隧来联结。
但是，就跟上海陆家嘴一样，一旦是高楼大厦建立起来，人流量上来了，那么即使再通达，还会产生上下班高峰的拥堵，那么那些企业高管、高收入人群，买房子首选就在横琴岛上，但是，因为主要是商办、旅游用地的规划，这里纯住宅只有8%的配比，稀缺程度可想而知。
岛上分为3个片区，
最南边的休闲旅游片区，也就是这次国家公布的国际旅游岛详细规划建设方案的承载地。中间有两座山脉，山脉中间人工挖了一条景观河，沿河两岸兴建商办大楼。山脉北侧，有商务区也有国际居住区。
整体来看，这里80%以上都是商办大楼，要么是长隆游乐园区，留给住宅的空间非常少。
经过实地踩盘，我们发现，在这些为数不多的项目中，竟还有一些产权70年，设计成酒店式公寓的住宅产品。一般户型就在四五十平米，虽然单价在4万以上，但是总价还是相当具有诱惑力的，180万就可以买一套了，如果首套首贷，只需要付3成，二套贷款结清了，首付只要4成 。
当地工作人员告诉我，这里很多金融总部区上班的人，需要就近租房，这种小户型很好租，一个月租金在3500元朝上。
总之，这边目前就像一个大工地，到处是拔地而起的摩天大楼商务楼，而且要打造一个比肩上海陆家嘴的金融城！
横琴金融岛及规划实拍
那么有人会说，横琴的价格不是已经很高了吗？现在买，还能涨吗？
我是这么看横琴价格空间的。
首先，从横琴大部门区域到达横琴口岸的时间不会超过20分钟（横琴很小），横琴口岸有直通澳门的轻轨。澳门房价10万+。
其次，珠海未来是有希望看齐深圳的，作为珠海的门户横琴房价必然可与对标深圳核心区，但是现在深圳均价是6万多，核心区均价8万以上。
所以，目前横琴的均价在4.2左右，未来投资潜力巨大。
在快速建设的横琴一河两岸片区
有人说，那可能要长持一段时间，毕竟现在大环境还未处于大涨阶段。
其实，横琴的住宅，即使长期持有，租金回报也是不错的哦。
目前长隆酒店平日价格为1000+，横琴处于大工地状态下，未来交房后，如果日租金按500元，入住率按80%，500*30*0.8/(45平米*4.2万)=保守租金回报6.3%左右。
所以，很多外来有实力的购房客，首先跑过去买横琴的小面积住宅物业，人家的判断也是有原因的。
最后，再说一句，大湾区是国家战略，规划6年后成为世界级湾区，人口增长到1亿。而珠海，通过港珠澳大桥恰恰是这轮湾区大融合、大建设最受益者。
珠海为大湾区西部的支点，要撬动和辐射整个大湾区西部的发展，珠海是要比肩深圳的。珠海能不能承担起大湾区西部的支点，主要看横琴， 因为横琴为门户，集国家万千政策宠爱于一身。
横琴，这个国家级新区、自由贸易区、国际旅游岛，而且是和澳门无缝对接、和香港陆路相通了，目前澳门房价10W+、香港房价20W+，现在4W+的珠海在快速成长，未来前景请自行想象吧~
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