東震木

這個說不上是坑你啊，等額本息是常用的按揭方式，其次等額本金這種按揭方式。這兩者都什麼區別呢？

1、等額本息

等額本息是每個月的月供都是一樣的，月供當中就包含了本金和利息，因為月供每個月都一樣，所以前期裡面包含的本金要少得多，以基準利率4.9%、期限30年的房貸來看，剛開始的月供中70%以上是利息，剩下的才是本金，要到十幾年後月供中的本金才會比利息多。

所以這種方式的房貸利息總額是要比等額本金多的，銀行站在自己的角度來看能夠多收利息當然是好事，但是客戶有自己的選擇權，客戶為什麼要同意呢？那就是這種方式前期的月供少啊，本來買房就只能湊個首付，月供壓力很大的，採用這種方式開始的時候月供壓力小。

2、等額本金

這種方法顧名思義，每個月的月供中本金是一樣的，也正是因為本金在前期就還的比較多，那麼總利息就少了，這是他的優點，這也是很多人願意選擇這種方法的原因。

他的缺點是什麼？那就是前期的月供較多，月供壓力就大，如果經濟實力比較強的人可以選擇這種方式。

選擇那種按揭方式是由自己的經濟情況決定的，有一半人是不瞭解兩者的區別，瞭解的都是根據自己的情況決定的，很多時候我們是沒的選。

壹號股權

隨著2019年春季的到來，近期購房者也越來越多。許多人在貸款買房時表示，在買房貸款時，銀行一般都會讓購房者採用等額本息的貸款方式，但作為購房貸款者來說真的不知道是不是被銀行坑了？聽說還有一種叫等額本金還貸方式，是不是比等額本息更好一些呢？

通常房貸還款方式有二種：一是按月等額本息還款。這種還款方式之所以受大家的歡迎，主要是貸款初期的還款壓力要小得多。如果以50萬貸款，20年期限為例來計算一下（以基準利率4.9來計算）。等額本息，每月月供只需3272元，還款總額78.53萬元，支付利息28.53萬元。

二是，等額本金的貸款方式。等額本金是每月的還款額不同，呈現逐月遞減的狀態；它是將貸款本金按還款的總月數均分，再加上上期剩餘的本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法是先期還款額較多，然後逐月減少，越還越少，比較適合貸款後資金比較充足，壓力不大的客戶。

實際上，等額本金還款與等額本息還款方式各有優劣之處。第一，從還款能力的角度來看，等額本息還款方式略顯優勢，因為剛開始還款壓力較小。只是前期還款金額中，利息的佔比重大，越往後本金所佔比例越高。而等額本息還款是剛開始還款額較多，越往後越減少，越還越少，對於資金不是太緊的客戶比較適用。

第二，但是要從購房者的利息支出來算，等額本金貸款方式要比等額本息要支付得少得多。還是以50萬貸款，20年期限為例來計算一下（以基準利率4.9來計算）。等額本息，每月月供只需3272元，還款總額78.53萬元，支付利息28.53萬元。等額本金的貸款方式。首月還款4125元，然後每月遞減。還款總額74.6萬元，支付利息24.6萬元。顯然，等額本金要少支出利息，近4萬元。

第三，再看如果提前還貸的結果。同樣是50萬貸款，20年期限，以基準利率4.9來計算。假如某購買者採用的是等額本息方式，在購房8年後提前還貸，該購房者只剩下35.5萬元的本金沒還。但是選擇等額本金的則還剩30萬元本金未還。所以，從提前還貸的角度來看，還是等額本金還貸方式更省本金。

那麼，銀行為啥在購房者面前極力推薦等額本息呢？主要原因是，等額本息這種方式由於剛開始還款壓力小，購房者容易接受。同時，在利息方面等額本息能收取更多的收益。更關鍵的是，如果購房者選擇提前還款，等額本息要比等額本金欠銀行的本金還要多幾萬元。所以，購房者在貸款買房時，不要相信銀行的推薦，用自己的方式來判斷哪種還貸方式更適合你。

當然，如果你在還貸過程中，對現在的還款方式不滿意，或者覺得這種方式不適合自己，可以和銀行協商進行更改。不過個人房貸還款方式能否更改，不同銀行的規定不同，有的銀行默認的還款方式是等額本息，不同意變更還款方式，這主要有二個原因：一方面，個人貸款合同上已經明確了還款方式，變更的話手續會很繁瑣。

另一方面，從收益角度來看，等額本息還款法比等額本金總利息要高，銀行獲得的利潤更大。誰會輕易在個人房貸合同簽訂完了之後，再願意變更還款方式，使自己的利益受到損害呢？所以，銀行一般不太可能同意，變更至等額本金還款法。

不執著財經

利益相關，銀行從業，放過六年按揭貸款。我做貸款的時候一般給客戶選等額本息，銀行自然也願意做等額本息，確實可以獲得更多利息。但是銀行賺錢不等於按揭客戶會虧錢，有些時候生意是雙贏的。

大家可能以為我是為銀行說話，你高興就好，因為我自己的按揭貸款也是選擇等額本息還款法。

回到話題，等額本息和等額本金到底哪個合算，我的答案是沒有標準答案，自己開心就好。

等額本息還款法，每月還款金額都一樣，隨著時間推移每月本金還款越來越多，利息減少。等額本金還款法每月本金都一樣，利息每月越來越少。

從簡單的計算來看，等額本金還款法在正常未提前還款的情況下，同樣還款，比如說十年二十年，所支付的利息比等額本息還款法會少很多。大家的著眼點就在這裡，明擺得數字嘛。

但是，時間會改變一切，包括金錢的購買力。朋友們看下圖

按目前基準利率，一百萬元貸款貸款三十年，按等額本息還款法每月還款5307元，合計三十年利息91萬。等額本金還款法首月還款6862元，三十年利息73.7萬，二十年後沒有還款4150元。

那麼我的論點是如果還款人前期還款壓力較重的，畢竟一個月差一千五，很多朋友買房首付都是借的，一個月差一千五對於日常生活已經是大數額了。那麼前期還款壓力就小，後期時候呢隨著收入增長還有就是貨幣貶值購買力下降的因素，也沒有還款壓力。就比較合適還款壓力大的朋友，利息支出就要多一些，反過來等額本金還款法利息支出少，前期還款壓力大，後期無限輕鬆。

在這裡，有一個不可控因素，就是貨幣貶值速度。大家可以想想自己十年前收入是多少，比如2008年的全國人均可支配收入為15780元，2018年為28228元。2008年很多朋友貸款還款每月2000左右。

在這裡，有一個不可控因素，就是貨幣貶值速度。大家可以想想自己十年前收入是多少，比如2008年的全國人均可支配收入為15780元，2018年為28228元。2008年很多朋友貸款還款每月2000元左右，按現在收入感覺如何？

總之，我的想法是等額本金利息少，但是你的大部分還款都是用的強購買力貨幣，後期少部分還款用的是弱購買力貨幣。

而等額本息還款法用的強弱購買力貨幣大概是平均的，關鍵在於以後的收入會怎麼樣增長，以後的貨幣到底還有多少購買力。

以後的錢能值多少錢，沒有人知道，所以，也沒有人知道等額本息好還是等額本金好，只是我選的是等額本息。

最後有一點就是，如果你計劃三五年之內就還清按揭的，我建議使用等額本金還款法，的確利息少多了。但，那又何必呢，按揭貸款是平常百姓所能擁有的最廉價的槓槓，這是把錢送你賺錢，手上有錢乾點什麼不好。

郎峰徐迅

等額本息還款方式，看起來很公平，實質就是一個坑。

為什麼說是一個坑呢？原因很簡單，所謂等額本息還款，在沒有踏過這個坑之前，所有人都會認為，這是一個相對公平的，本金和利息都是一致的還款方式。

實際上，如果有過提前還款教訓的人就知道，所謂等額本息還款，一旦提前還貸，前面所還的款，大多是利息，且提前越早，受到的損失就越大，利息可能佔已經還款金額的7成以上。這也意味著，提前還款就會讓銀行賺取大量利息，而借款者則基本沒有償還。

也正因為如此，如果家庭經濟條件還好，收入也比較穩定的居民，有可能提前還貸時，在購房千萬不要選擇等額本息償還方式，避免被銀行宰得鮮血淋漓，還不知道為什麼。

一條經驗是，凡是銀行意圖推薦的方式，都不要採用，而選擇自己認為比較好的方式。因為，這些年的實踐證明，銀行是不可能站在消費者的角度考慮問題的，而是會設計很多很多的坑，讓消費者踩踏，且不知道為什麼會踩踏。

這就是銀行的高明之處。

譚浩俊

買房的時候，往往銀行會推薦等額本息的還貸方式。這是為什麼呢？因為等額本息的月供還款的方式，銀行方面收到的利息會偏多一些。那麼，在買房的時候，銀行讓選擇等額本息，是不是被坑了呢？也並不是，這就需要看購房者自身的需求。怎麼講？

一、瞭解瞭解等額本金與等額本息的區別：

1、等額本金是怎麼回事？簡單點說等額本金就是每個月償還同等金額的本金，然後相加需要每個月產生的利息。因為每個月還款的本金是固定的，隨著時間的推移，貸款總額也會減少，利息呈現也就會是減少。

也就是說，每一個月還款的額度不同。第一個月還款的額度最大，最後一個月還款的額度最少，因為貸款的總金額在減少所需要償還的利息越來少，而本金從一開始就設定好了。

這種還款的方式，開始時需要償還的利息大，時間越靠後還款的壓力也就會越小。因為房貸一般會是20年、30年的時間，利息方面要比等額本息的還款低。

2、等額本息是怎麼回事？也就是每個月還同樣額度的金額，就是等額本息。其是將還款期內所產生的所有利息然後平均至每一個月需要償還的額度。

也就是說，從一開始就設定好了每個月需要還款多少，第一個月與最後一個月的還款額沒有改變，等額本息的還款利息要大於等額本金的還款方式。通常被銀行所推薦。

下圖中可以看到等額本息與等額本金還款方式的不同，利息、每月償還本金的方式不同。

二、等額本息的還款方式更為合適。

兩種還款方式各有利弊，不見得等額本金貸款期內還款的利息少於等額本息就絕對質優。為什麼？

等額本金的還款方式，在開始時償還總資金的利息，也就是說這個時候的利息是最高的，只能通過時間的推移、償還資金的增加而減少償還的利息。

那麼，等額本息呢？等額本息是將所有的利息攤平至每個月與本金相加，得到的每月需要償還的本息。也就是說，最開始償還時，壓力要小於等額本金，償還的額度低於等額本金。

這對於還貸而言，開始購房時已經拿出來很多的資金，利用等額本息的還貸方式，能更好的為自己解壓。雖然說總利息增加，但是壓力減小了很多。

三、銀行偏愛於等額本息的還款方式。

因為很多購房者喜歡中途將貸款還清。從國外的貸款方式來看，中途違約是需要繳納罰金的，但是在我國並沒有這種情況。銀行只能是建議將房貸期限執行完，如果存在提前還款的情況也會去提前執行。

那麼，在這種情況下，等額本息對於銀行就有兩大優勢：

1、等額本息的還款方式所產生的利息要多於等額本金。以100萬貸款30年為例，在4.9%的房貸利率水平下，等額本金的房貸利率是737041.67元，而等額本息則為910616.19元，二者相差僅20萬元。這種方式從銀行創收的角度講，需要償還的利息會多一些；

2、很多投資者期望能夠中間時間，有充足的資金的時候償還清貸款資金。如果是等額本息的均算方式，很明顯銀行會吃大虧。所以在計算的方式時，等額本息的本金是越往後佔比越大，而利息呢？是越往前越多。對於以後違約，銀行會有利一些。

四、不管是等額本息還是等額本金，適合自己才是最適合的。

對於貸款而言，不管是等額本息也好，等額本金也好，重要的是適合自己。等額本金的初期還款壓力大，如果前期資金較為困難，等額本息也就適合。如果前期資金不緊張的情況下呢？等額本金也就更加適合。重要的是適合自己，沒有說銀行去坑誰，在貸款的時候工作人員也會將兩種月供有所講解。

總結：等額本息對於銀行而言更有利，不管是利息還是未來中途還清貸款，均為有利。對於房貸者而言，重要的是合適，以及更好的降低自己月供的壓力。

厚金說

這個沒有什麼坑不坑，買房不管是選擇等額本息還是等額本金，只要你條件符你選哪一種方式都是你自己的自由，但在你條件不符合的情況下，銀行有可能會建議你選擇等額本息的還款方式。

等額本息跟等額本金各有優勢

在買房的時候，具體選擇什麼樣的還款方式估計很多人都會犯難，對等額本息和等額本金很多人都傻傻分不清，辦理貸款之後不都是每個月還款的嗎？這兩者有什麼區別呢？

實際上，等額本息跟等額本金還是有很大區別的，最大的區別有兩點，一個是利息不同，第2個是每個月的還款額度不同。

等額本金付的利息要比等額本息少，但是等額本金開始的時候每個月的還款額度要比等額本息更高，不過等額本金越往後面每月的還款額度越少。而等額本息每個月還款的金額都是一樣的，但是總的還款利息要多些。

我們以貸款100萬30年期限，利率4.9%為例。

如果你選擇的是等額本息，每個月的還款額度是5307.27元，總的利息是91.06萬。

如果你選擇的是等額本金，總的利息是73.7萬，首個月的還款金額是6861.11元，最後一個月只需要還2789元就可以。

通過對比之後，我們可以發現等額本息的還款利息要比等額本金多出17萬塊錢左右，但剛開始每個月還款的金額要比等額本金少1553.84元，這個對於月收入不高的人群來說是有很大的區別的。

所以具體要選擇等額本息還款還是等額本金還款，要根據你自己實際的情況來。

如果你月收入比較多，能夠承受較高的月還款金額，可以選擇等額本金這種還款方式，這樣可節省不少利息。但如果你是普通的工薪族，月收入不高，那還是選擇等額本息更合適，這樣可以減輕前期每個月的月供負擔。

如果你銀行流水不多，收入較低，銀行一般會建議你選擇等額本息。

上面我們也對比了等額本息跟等額本金兩種還款方式的總利息和月供情況，按理來說，等額本金的還款利息比較少，從利息的角度去考慮，等額本金肯定要比等額本息更划算。

但在具體選擇什麼樣的還款方式的時候，除了你自己的選擇之外，銀行也會根據你實際的情況進行安排。因為銀行在審批貸款的時候，有一個非常重要的參考因素是銀行流水，正常情況下最近6個月的月均銀行流水必須達到月供的兩倍以上才可以。

如果貸款100萬30年等額本金，第1個月還款額度是6861.11元，那你最近半年的月均銀行流水必須達到13734.22元以上才可以。 相反如果你選擇的是等額本息還款，每個月的還款額度是5307.27元，那你的月均銀行流水只需要達到10614.54元就可以了，這個對流水的要求要比等額本金少3000塊錢以上。

所以銀行在審批貸款的時候，如果發現你的銀行流水比較少，達不到等額本金的月供要求，那銀行肯定不會同意你選擇等額本金的還款方式，而是建議你使用等額本息的還款方式進行還款。

貸款教授

從銀行自身的角度來說，相同貸款期限，客戶採用等額本息還款方式銀行預期能夠得到的利息比客戶採用等額本金還款方式的高。

比如，100萬商業貸，期限30年，採用等額本息還款方式的利息總額比採用等額本金還款方式的利息總額高了17萬多。

首先，初始還款壓力比較小。

還是以30年期100萬商業貸為例，採用等額本息方式還款，初始還款金額為5307元。採用等額本金還款，初始還款金額為6861元。等額本金方式還款，初始還款金額要比等額本息高1500多元，差不多30%。而且前十一年，採用等額本金方式還款每月還款額都要比採用等額本息還款高。

其次，採用等額本息還款所需收入證明金額較低。

不少銀行審批房貸的其中一個標準，是貸款者提供的收入證明要能覆蓋2倍初始還款金額。也就是說，選擇等額本息的還款方式，你提供的收入證明大於1.1萬就可以了。但如果選擇等額本金，你的收入證明就需要大於1.4萬。

以上都是以貸款百萬為例，但是在北上廣深這樣的一線城市，不少購房者貸款額往往要比一百萬高不少。如果選擇等額本金還款，就使得他們初始還款壓力以及所需的收入證明都要大很多，這是其中一部分購房者所不能承受的。當然，自由選擇等額本息還是等額本金，是貸款者的權利。如果貸款者覺得采用等額本金還款，壓力也不大，那也完全可以選擇等額本金方式還款。

趙小詹

坑，這個詞用的不太恰當！不過，除非客戶“強烈”要求，很多銀行都會默認採用等額本息的還款方式，究其原因，無非就是以下幾點：

等額本息，銀行能獲得更多的利息

相比於等額本金而言，無論客戶是否會選擇提前還款，等額本息，銀行得到的利息會更多！舉個簡單的例子，100萬元房貸、基準利率，等額本息還款，每月需還款5302.27元，總支付的利息為91.06萬元；而採用等額本金的還款方式，首月還款6861.11元，以後每月遞減11.34元，總利息為73.70萬元。

兩者對比，我們可以看出，等額本息比等額本金，30年還款要多出17.36萬元，這可都算是銀行未來的收入，當然哪種方式的利息越高、對於銀行越合算啊！

等額本息更易被客戶接受

等額本息，每月還款額固定，還款金額較小、還款壓力較低，客戶比較容易接受；尤其是在房貸利率比較高的情況下，等額本息前期的還款壓力要小很多！

還以上面的例子來說，等額本金的首月還款額比等額本息要高出1564.84元，對於剛支付完買房首付，接下來又要安排裝修、資金比較緊張的購房者來說，等額本息前期還款壓力要小一些，更容易接受！

貸款人，收入（或銀行流水）不足以辦理等額本金貸款

辦理房貸，銀行會結合個人的收入情況（銀行流水或收入證明）來綜合確定，哪種還款方式更適合！銀行通常會要求貸款人證明自己的收入，在滿足日常生活的前提下，還能有充足的還款能力！

現如今，主要是看貸款人的銀行流水（6個月或更久），需達到月還款額的兩倍以上才行；而在之前，單位開具個人收入證明，也是可行的！而如果月收入不足13722元（≥6861.11元×2）以上，那麼也就只能選擇等額本息的還貸方式！

總之，房貸採用等額本息的還款方式，應該不能算是銀行“坑”你，只能說，銀行在規則可允許的範圍內，結合購房人的實際情況，替你選擇了更為“合適”的還款方式罷了！

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財經者思

現在我以自己的情況以50萬貸款，20年期限為例來計算一下（以基準利率4.9來計算）。

第1種情況，等額本息。每月月供3272元，還款總額78.53萬元，支付利息28.53萬元。如果8年後我要提前還款，我只剩下35.5萬元的本金未還。

如果從經濟的角度來判斷，等額本金的方法的確是要省4萬塊的利息。如果8年後選擇提前還貸，還可以省5萬塊的利息。的確很划算。

如果說從還款能力的角度來判斷。等額本息的還款方式要略顯優勢。還款初期的還款壓力要小得多，這也是很多人願意選擇等額本息貸款方式的原因。

我是一個不太會投資的人，我也是一個不願意長期承擔房貸壓力的人。所以如果我能夠有選擇貸款方式的機會，那我就會選擇等額本金的貸款方式。而且我還會選擇提前還完所有貸款。

至於銀行建議你選擇等額本息的貸款方式，你有沒有被坑？至於貸款人決定採用哪種貸款方式，一般情況下銀行有規定。就算有選擇的機會，那也得根據購房人的具體經濟情況和個人意願來判斷。這些僅是個人觀點，不喜勿噴！

田田1106

房貸貸款方式有兩種：等額本息和等額本金，因為等額本息產生的利息高，所以你不提的情況 下銀行都默認是等額本息的。不會問你要不要等額本金還款的！！這是套路。

下面我們來計算一下等額本金和等額本息的利息區別：

假設：貸80萬，利率上浮10%，即：5.39%。30年：可以看出：等額本息要比等額本金多16.7萬和利息。

對比結果如下：

1》等額本息：月供4487.利息：81.54萬。

2》等額本金：月供5851，逐月遞減，利息：64.85萬

相差16.7萬差不多。那是不是就選擇等額本金呢？

1》如果自己月收入穩定，且盈餘比較多的話或者過一段時間能有大額款項到帳，那麼等額本金確實是比等額本息要划算，能少支付16.7萬的利息。

2》如果是工薪族，前期買房還借了很多錢，需要自己 慢慢還，那麼建議還是選擇等額本息，這樣前期不用還那麼多，壓力沒那麼大。還有一個好處是你30年都是這個數，20年後貨幣貶值4487多塊錢可能就只有現在的3000，那麼到那個時候就沒有那麼大壓力了。。

總之，月供最好是按自己家庭月收入的1/3左右，不能過多，多了會感到壓力很大的。

關鍵字: 銀行 財經 本息