近期黑龍江鶴崗一萬一套的房子讓人震驚不已，但也有人說，那是因為鶴崗是小城，人口少、資源少，出現這樣的情況也說得通。
但同樣的情況，不僅存在於鶴崗小城，還出現在上海的奉賢海灣、福州的馬尾區。
作為金融中心的上海，目前樓市均價約為5萬元/㎡，2018年末全市常住人口總數為2423.78萬人，已是超大型城市。
作為福建省會的福州，目前樓市均價約為2.5萬元/㎡，出了名的藏富於民，六區七縣及福州周邊城市居民的購買力可排在全國前列，房價排全國前十。
上海有人、有錢、有產業，但上海的奉賢海灣，卻在這裡成了類似“鬼城”一樣的存在，海灣的房價僅為浦東的28%。在過去幾年整個上海的房價都在漲的時候，海灣不但沒一同上漲，反而還默默地跌了。2010年底，海灣房產的均價約12323元/㎡，到2015年的新房均價僅10448元/㎡，較2010年時下跌了20%，令人大跌眼鏡。現在海灣板塊房屋均價約在1.5萬元/㎡，與之相比，浦東新區整體均價為5.4萬元/㎡，黃浦區約為8.2萬元/㎡。
福州馬尾區，2019年4月最新均價1.7萬/㎡，若除去靠近福州主城區的快安，馬尾的均價將更低，房價僅為主城區均價的60%。2015年鄰區晉安區均價12800元/㎡，目前25113元/㎡，漲了一倍。2015年馬尾區均價11100元/㎡，目前17200元/㎡，僅漲幅55%。
同在一個城市，區域的房價有所差別是正常的，但是房價漲幅差距如此大比較少見，這也說明了房價分化的邏輯一直存在。上海奉賢海灣與福州馬尾區的城市發展存在硬傷，房價就是最直觀的外在體現。
被規劃遺忘的城區
房地產市場的穩定，是人口流入、產業聚集、經濟支撐等因素合力的結果。
這一規律在上海、福州適用，在北京、深圳同樣適用。鶴崗市作為一個典型的資源型城市，因資源而生，也因資源枯竭而衰，逃不開“資源的詛咒”。由於沒有新興產業的支撐，原有的煤礦產業又不斷衰退，導致鶴崗產業單一、工作機會少，面臨著產業衰退和人口外流的雙重危機。白菜價的房子也是這一背景下的結果。
反過來看，要支撐房價的穩定，需要的便是蓬勃發展的產業經濟，穩定增長的人口，足夠的工作機會。這些必要的因素，在鶴崗沒有，在奉賢海灣、福州馬尾也沒有。
上海奉賢海灣一直擁有的是文教、或是和例如碧海金沙，國家級森林公園，高爾夫，馬術俱樂部這樣的旅遊、文教、高端居住配套。基於這樣的基礎，一個美好的願望——世界第九灣，開始在奉賢海灣流傳。
2008年1月，奉賢海灣傳出要打造一個以上海市花“白玉蘭”為主體造型的海上人工島，將坐落在奉賢區“碧海金沙”海灣旅度假村以南約3-5公里海域；主體造型似“白玉蘭”；總體佈局為“一島兩橋、一軸四區、兩環兩園”；規劃總面積約為6.5平方公里；設計承載人口達5-8萬，其中常住人口約3萬人，流動人口5萬人左右。
奉賢區本身是農業用地和生態用地的聚集地，城鎮建設的中心比較弱。在其產業構成中，主導產業是重型裝備製造產業，以及星火開發區主打的生物醫藥產業。但隨著其他區域的發展，這些產業的重要程度先後被被張江高科技園區臨港產業區取代。星火開發區開始冷落了。
事實上，在上海市2040年城市規劃之中，沒有奉賢海灣鎮將納入重點發展區域。可見奉賢海灣在上海市規劃中，並不是濃墨重彩的那一筆，所謂的世界第九灣，更多的只是飄在空中的口號，難以落地。
海上城市，世界第九灣，概念與口號齊飛，開發商順勢進場，開發樓盤。2008年，世茂愛馬尚郡入駐海灣鎮，開盤以6300元/㎡起價，引得眾多投資客來海灣搶房。
奉賢海灣從此時走上火爆的行情。到2010年，奉賢海灣房屋均價達到了12323元/㎡，差不多兩年翻了一番。
但火爆沒有持續很久。在世界第九灣的夢想剛剛萌芽的時候，這點火苗就快熄滅了。
再來看看福州馬尾，同樣是被遺忘的城區。
一直以來，馬尾區都是相較福州市區來說相對獨立存在的一個區域，似乎總是被福州人心照不宣地忽略在市區之外。在本地年輕人的心中，對馬尾的記憶可能並不是因為船政，而是上世紀90年代這裡盛產的”斷鞋“。雖然在外地人看來，馬尾這個地名，也許因為曾經的船政，而更為聲名遠播。
穿過東區，穿越鼓山隧道，便到達馬尾快安片區，一條福馬貨運鐵路，把馬尾快安分隔成了兩個世界。如今在鐵路線以北仍然是工業園和村莊，在鐵路線以南的東江濱片區則樹立著大片高樓。這樣兩種突兀而對比強烈的城市面貌在快安並存。
這就是馬尾作出的犧牲。畢竟一個城市的發展不能只靠房地產，在城市功能分區上一定有著生活居住區、商務辦公區和工業區的劃分。
正是如此，使得馬尾在城市面貌上長期不及其他四城區，距離福州主城區最近的東江濱、快安片區也一直保持著北工業、南居住的混雜狀態。
截止2017年，馬尾區戶籍人口僅175593人，僅佔福州五區戶籍人口總數的8.5%。2017年戶口遷入馬尾區的有4184人，遷出1928人，戶籍人口淨流入2256人。然而2017年馬尾區死亡人數比出生人數多了1113人（說明人口結構老化），自然增長率是負的，使得當年戶籍人口也只增長了1143人。
人口流入不足、產業混雜、經濟偏弱，導致馬尾的發展無法像福州核心區或規劃的福州新區一樣快速發展，這也是福州城市發展格局中的抉擇。
交通問題阻礙人口流入
諸如北京通州、河北廊坊、即便自身經濟實力並不強勁，在中心區域功能飽和的情況下，這些周邊區域至少會承接一部分外溢出來的人口。再不濟也能成為所謂“睡城”的存在。
所謂睡城是指，大城市周邊的大型社區或居民點，這些區域人口相對集中，但由於缺乏成熟的產業配套，就業機會稀少。其作用僅侷限於晚上回家睡覺，白天照樣開車或者乘車往市中心趕著上班。
但上海奉賢海灣、福州馬尾卻似乎連睡城都當不成。
上海奉賢海灣距離上海市中心人民廣場46公里，福州馬尾主城區距離福州五一廣場22公里，但距離阻擋不了居民心中的愛，阻隔愛的是交通不便，交通問題成了阻礙人流向這裡聚集的最大阻礙。
此前奉賢海灣軌道交通規劃幾經調整，R3線被分拆成北段的11號線與南段的16號線，R3南端的終點也隨之移到了臨港新城滴水湖，奉賢海灣錯失良機。
此後，比預定通車時間晚了六年的5號線南延伸段，於2018年年底通達奉賢（南橋）新城後，便沒有了後面近10公里長的海灣段，奉賢海灣再次折戟在交通問題上。
但海灣也不是沒有過軌道交通。浦東鐵路海灣站很早就開行過“上海南站-海灣-蘆潮港”的市郊客運列車，問題在於這條線路每天只有2個班次往返，且不在上下班通勤時間，成為形同虛設的“運椅子”專列。最終於2012年市域鐵路金山線開通後廢棄。此後的奉賢支線亦不了了之。
同樣的，馬尾雖在福州五區之列，然而相對其他四區而言，在地理位置上被鼓山所隔，孤懸在外，福州城區本就不大，驅車半個小時才能到達及公共交通並不通達的馬尾只能處於偏僻之列。
軌道交通方面，福州地鐵2號線已經開始運營，在馬尾市民的苦苦等待中但並沒有接通馬尾，今年1月份2號線二期規劃接通馬尾，但距離運行、滿足馬尾市民往來福州主城區的心願估計還要等一段時間。
小結
這些年來，進入上海奉賢海灣、福州馬尾的品牌開發商不比其他區域少，而且供地量大，堆積之下房產項目越積越多，新房供應源源不斷，庫存量急劇增加。
樓市分化的邏輯仍在，房價低的區域並不一定是好的選擇，同個城市各區域的規劃、產業、人口差異也將分化出明顯的價格差，對自住者和投資者來說，不能僅看一個城市的整體，也要看到不同區域的差異。
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