2019年第一季度，部分项目的到访量乃至成交量，以及土拍热度，都呈现一定的回暖迹象，但与此同时，部分项目依然去化困难，竞争愈加激烈，调控政策依然少有松动，如此，市场面目显得朦胧不已。
如何拨开迷糊看前路？我们邀请了4位业内资深大咖，让他们分析当下的市场，展望年内走向，希望对市民买房置业能有所帮助，也希望助力从业人员砥砺前行。文/图 江门日报记者 周春锋
博富控股董事总裁黎驹：
土地市场正回暖上行
春江水暖鸭先知，土拍是市场情况的真实反映。从去年多幅地块土拍少人参加、低溢价率“兜底”拿回，到本月礼乐地块19家房企竞争，溢价约83%成交，这明显在传递一个信号：江门的土地市场正在回暖上行。
房地产企业要发展，就要土地储备，这是企业发展之本。同样，政策方向及大势利好，也是土地市场回暖的助推剂。今年2月，粤港澳大湾区规划细则出台。江门的地理位置优势突出，加上深茂铁路的开通、珠西枢纽的兴建和黄茅海大桥的规划，江门“珠西门户”及湾区区位优势更加明显，吸引越来越多开发商进驻江门。同时，目前江门房地产价格还处于湾区洼地，拥有很大的发展潜力，越来越多开发商想在此抢占先机，这从最近两次的土地拍卖中，有过半的新面孔（外地开发商）参与拍卖就可以看出来。
江门土地市场回暖已成必然，湾区发展的红利，以及新的户籍制度落地实施，将撬动更多的人才落户江门，带动消费需求的提升，也将带动整体江门市场上行发展。近日召开的中央政治局会议，强调“房住不炒”的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，因此本地政府也将贯彻落实国家政策，控制房价过快增长，所以，预计下半年江门房地产市场会处于价稳量升的市场状况。
裕隆基地产总经理杨东卉：
楼市或呈现量升价稳走势
就我们代理的楼盘而言，无论是上访量还是成交量，3月比1月、2月都超过50%以上，特别是位于江海区礼乐街道的高峰汇项目，其高品质赢得了市民认可，3月份的成交量大涨，而这并非个案。据了解，其他项目的上访量也普遍增多，市场呈现回暖迹象。
究其原因，一是房价逐渐回归理性；二是受到一二线热点城市楼市回暖的信息影响，部分意向客担心房价上涨而快速出手；三是土拍市场一扫此前的低迷，即便是礼乐地块，也出乎意料地溢价83%拍出。
这或预示着，2019年是房地产市场由低谷到回暖的转折年？
应先看政策。我们梳理发现，第一季度相关数据显示，经济呈现企稳向好的态势。此外，一二线城市房地产销售回暖。在此宏观背景下，央行例会重提“把好货币供给总闸门”，这就意味着防止楼市过热正在成为新的调控方向；4月19日，中共中央政治局会议再次提及“房住不炒”、因城施策等内容，为未来的房地产市场定下了基调。此外，国管公积金出台“认房又认贷”的政策；自然资源部发布通知，其中特别指出，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36个月至18个月的，要适当减少供地；18个月至12个月的，维持供地持平水平；12个月至6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。此举利于各地有针对性地制定供地计划，进而稳地价、稳房价、稳预期。
具体到江门，3月份数据显示，全市一手住宅库存量为46225套，参考2018年月均成交4379套计算，全市库存去化周期约11个月，供求比相对理性，但需要指出的是，未来一两年，供应货量不菲。
个人预计，2019年第四季度以前，市场或以价换量为主调。总体来看，2019年江门楼市或呈现量升价稳走势。
美智地产总经理汤建军：
5月楼市成交量或迎来一波小高峰
当期楼市出现两个重大信号，一是土地市场热度高涨，二是中央重提“房住不炒”。
本人留意到，3月以来，全国部分一二三线热点城市的土拍市场有所升温，回到江门，在4月也迎来了土地市场的“小阳春”。截至23日，共成交5宗商住土地，其中3宗地块溢价率超过40%，江海礼乐地块溢价率高达83%，成交楼面地价达到5846元/平方米，刷新礼乐地块的记录，而参与房企方面，也出现了19家房企抢地的热况。4月23日，江海中心板块商住土地热度不减，由12家房企争夺，最终以6894元/平方米的最高限价成交。
土地市场热度整体向上，一方面是房企普遍认为一季度是拿地的最佳时机，因此拿地计划相对积极，本轮参与热情较高的多为品牌房企；另一方面是春节后融资环境相对宽松，房企资金相对充裕，因此也助推房企拿地的积极性。但是，此轮土地热度行情能否延续？延续多久？我们认为还需要进一步观察销售市场的情况，以及政府对楼市调控松紧的把控程度。
综合来看，我们认为此轮沸沸扬扬的“小阳春”或在第二季度出现阶段性的回落。基于江门楼市的热度较周边城市有所滞缓，因此预计江门5月的土地市场热度仍然较高，但或在6—8月左右进入阶段性的理性回归。
预计5月左右，楼市成交量迎来一波小高峰，但第三季度或阶段性下挫，市场出现短暂性调整，土地市场成交量增加，但溢价率有所下降。整体市场随着政府的强预期管理，江门楼市或在波动中，保持整体量价稳定。
江门地产智库成员
楼市分析师冯景全：
年内楼市均价
将以“稳”为主
2018年下半年以来，全市无论是成交量，还是价格均较低迷，全市月成交量连续跌破4000套、3000套关口，而蓬江、江海两区成交则连续多月低于千套，为近年罕见。鉴于去年下半年以来，供应量整体仍维持高位，而成交走弱，全市库存快速上升，达到历史高位区域，逼近5万套关口。进入三四月份以来，随着一二线城市和周边城市楼市的回暖，带动江门楼市有所升温，体现在成交量开始触底反弹、均价有所回升、库存略有下降，而地价溢价率也有所上升。
展望今年二三四季度，鉴于2017—2018年为江门近年土地大年，市场待开发项目众多，供应量充足，而成交量方面则有所回暖，很难达到2017年热度。全市库存将继续维持高位，在库存高位、成交回暖背景下，全市均价将以稳定为主。
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