一.
2018年12月19日，珠海乘上全國樓市鬆綁的春風，悄悄放開限購，將郊區金灣斗門由5年社保改為1年，而市區香洲橫琴只要有人才證明加上1-12個月社保，即可購房。
那一天，對於所有關注珠海房產的人來說，是值得被久久銘記的，因為他們等這一天，已經等了620天。（2017年4月8日，珠海限購升級，需戶口或5年社保）
放眼整個中國，敢限購要求5年社保的，唯有一線城市和三亞、珠海。可見珠海此輪調控有多嚴格、而在被壓抑了兩年之久，珠海市場還是有漏可撿的。
這一刻的珠海，正處於樓市調控由嚴到松的轉折點，這是一個很重要的信號。
我們覺得時機到了，於是【大鬍子說房】在上週對珠海進行了深入的調研，真正站在這篇土地上，感受一個真實的珠海。
二.
別看珠海小，可珠海的樓市遠比你想象的要複雜、撕裂。
看到這張房價地圖，想必很多讓人都會很吃驚，什麼？珠海竟然比很多二線省會城市的核心區都要貴？
就這麼一個1701平方公里、人口只有170萬的城市，憑什麼房價可以懟到這麼高呢？
1. 因為珠海有太多可炒作的概念，IP光環明顯。
既有靠近澳門的地緣優勢，還有粵港澳大灣區中心橫琴的高規格定位，更有支撐珠海成為珠江西部核心城市的港珠澳大橋，你以為僅僅是這些？
不！珠海還是全國少有的兼顧城市發展和旅居的明星城市，一線無敵海景、氣候舒適、非常宜居...
珠海和三亞廈門青島一樣，都是屬於海景加持的文藝小清新城市，所以確實存在房價收入比高的情況。
別看珠海盤子小，客群複雜得很。
珠海房產就像股市中容易被炒熱的“小盤股”，有很強的吸籌能力，除了本地土著，還有和珠海一水之隔的澳門人、粵港澳大灣區的投資客、更有享受珠海旅居氛圍的北方人。
就珠海這麼小的城市，在2016年樓市高潮期一下子湧入這麼多熱錢，房價不瘋才怪。
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2. 地王助推珠海不斷刷新房價預期，輪動上漲。
在2016年的樓市高潮期，珠海的推地節奏控制得非常好，每逢拍地，必出地王。其中最重要的標誌性的地王是：金灣航空城地王和唐家灣高新區地王，這兩個地王也將在未來5年深刻影響珠海的樓市格局。
☉金灣航空城地王
2016年7月15日，金灣航空城地塊共30多家房企角逐競拍，最終經過248輪竟拍，由珠海崇峰房地產以總價33.4億元成功拍下，樓面價19050元/㎡，地價溢價率高達382%。
樓面價一舉超越市區和橫琴，成為珠海有歷以來樓面價的新地王。就是這個樓面價將近2萬的項目讓金灣有了邁向4萬的房價預期。
金灣航空城近2萬樓面價的地王既出，引發珠海樓市地震，從金灣到市區、甚至是老香洲旁邊的坦洲，多個樓盤已集體封盤，全線調價，部分樓盤已上調價格在1000~2000元/㎡，有樓盤甚至直接漲價4000元/㎡，把整個珠海帶入躁動時期。
雖然樓面價19050元/㎡，對於珠海來說，已是天價，但正是“珠海至今還沒有一塊地王是虧本”的經驗讓時隔一個半月的唐家灣高新區土拍徹底陷入瘋狂。
☉唐家灣地王
2016年8月26日，唐家四地連拍。格力地產以樓面價29120元/㎡，溢價率545.7%，總地價約32.9億，拿下珠國土儲2016-12號地塊，創造珠海2016年最新單價地王。
地塊一叫價時間太長，許多開發商已經焦急難耐，各方直接從心理價位開叫。
地塊二開拍，從20000元/㎡開始叫價，一次性叫到25000元/㎡，最後雅居樂則分別以樓面價28000元/㎡、28250元/㎡、28050元/㎡分別拿下唐家灣三塊地。
而同一天，一線城市廣州黃埔區也拍出新地王，樓面價27273元/平已被業內評價“瘋了”。珠海唐家灣四地，全部超過廣州地王，引得大批珠海網友直呼：在珠海活不下去了。
這兩輪土拍，讓整個珠海徹底陷入高潮，從郊區傳導到市區，市場陷入“一起瘋”，全線漲價，逼著珠海不得不出臺堪比一線城市的限購政策。
三.
這兩年來，珠海依靠本地微薄的購買力強撐著橫盤行情，而隨著去年全國樓市調控放鬆，珠海終於繃不住了。
那今天的珠海有投資價值嗎？
珠海是個地形特殊的海灣型城市，所以城市發展是趨於多中心發展，而且珠海的未來的城市格局早已在多年以前就埋下了種子。
一條情侶路，沿著一線海景，串聯起唐家灣、吉大、拱北這些區域中心；而板障山又將珠海南北分離開來，城市只能南拓；機場位於西區金灣，早就為“西城東移”打好了基礎。
老香洲屬於人口集中的老城區；唐家灣屬於產住融合的高新區；橫琴是“特區中的特區”，是國家意志大力扶持的區域中心；金灣替代老香洲成為城市新中心。那這些中心，哪個才能代表珠海房價的天花板？
毫無疑問，就是高規格規劃的橫琴。
而現在的珠海能承擔得起這樣的重任嗎？
但現在的珠海，面臨的最大的問題是——基本面與房價存在脫節。
1.未來的城市規劃很高端，而目前人口產業還非常單薄。
☉珠海的定位是要成為珠江西岸的核心城市，輻射整個粵西的發展，所以港珠澳大橋打通珠海與香港的關係，承接香港的產業轉移，畢竟澳門是以博彩業為主，是沒有上下游產業鏈的，而一條港珠澳大橋，讓珠海原本良好的地緣位置又被加持。
☉更別說還有橫琴總部金融島，蓋了一大片的超高寫字樓。
雖然很多人會質疑橫琴和前海、南沙一樣，有著超一流的規劃和基建，但是還沒有配套的產業導入、人口導入，但是我們堅持看多這些區域，最大的底氣就是就是堅持看多中國，看多粵港澳大灣區。
☉還有唐家灣高新區，類似於深圳高新園，集合了這個城市眾多上市企業和引進的高新技術企業，除了珠海本土知名手機制造企業魅族，還有ABB國家機器人、YY、羅西尼、中國以色列產業園、珠海科技企業孵化器。這個產業園的規劃也非常高端，預留了大量的綠化用地，路網齊全，靠近珠海北站城軌，已經是初具規模的新城。
☉金灣航天城，號稱珠海未來“東城西移”的承接地，是珠海規劃的未來新中心，擁有一線無敵海景景觀，還有世界建築大師扎哈的遺作——市民藝術中心，而且還有大量可規劃土地。
而大家對它最大的質疑是，僅僅是170萬人口的城市，而且現在已經過了城鎮化快速發展的階段，珠海什麼時候才能用人口和產業填滿這些新城？這麼多的重磅規劃概念，真的能落地嗎？
2.城建速度非常快，而區域經濟發展差距大。
珠海發展了40年，但目前的人口主要是集中在老香洲半徑不超過5公里的範圍內，老香洲貢獻了珠海GDP的65%，城市的集中度非常強，城區的建築物老舊、交通擁堵。
老香洲正在啟動拆遷，珠海有迫切的城市擴張需要，所以基建速度推進速度非常快，因為珠海人口不滿足地鐵建設要求，所以曲線救國修建城軌。
珠海大道雙向八車道剛剛修好，連接珠海南北的板障山隧道將從4車道擴為8車道，隨著往來橫琴島的車輛越來越多，除了連接十字門和橫琴的橫琴大橋，未來還有橫琴二橋，還有橫琴連接金灣的金鶴大橋，老香洲連接斗門的金海大橋。
整個城市的城市到處都在基建，尤其是橫琴島上，每個工地都是熱火朝天地建設，骨架正在快速拉昇，城市擴張穩步推進。
而我們要正視一個事實：珠海不像廣深，有強大的人口和產業虹吸能力，珠海的存量經濟有限，增量經濟也沒有發展到能迅速撐起一個新城。
所以，站在珠海的土地上，我更真實的感受是——珠海，其實沒有那麼快。
正是因為珠海之前的剋制，所以不像珠三角的佛山東莞惠州中山是屬於鎮域工廠經濟，但它也不像廣深，能迅速帶動一系列高新和金融產業的發展。
所以珠海的定位，是一個“小而美”的城市，如果珠海能保持好發展的節奏，那麼珠海是絕對有希望成為珠江西岸的核心城市的。
四.
那珠海買房應該怎麼選？
☉對於珠海剛需來說，這個階段最好還是留在配套成熟的老香洲，這裡有最成熟的商業、教育、醫療、交通，生活非常方便，就算買不起市區的新房，華髮新城2.5萬的二手房也是非常具有性價比的。
購買力更低一階的，甚至可以考慮距離老香洲僅僅一路之隔的中山坦洲，那裡有成片成片的項目圍著中珠邊界線“種房子”。
雖然這裡是中山，市政工程沒有珠海做得好，教育更沒有珠海優秀，而且由於土地基本都已出讓給本地小開發商，所以產品水平也非常一般。
但是就憑這裡房價是1.6萬/㎡，和華髮新城僅僅之間有將近1萬的價差，而且坦洲距離珠海最繁華的華髮商都僅僅是15分鐘的車程，城市的斷頭路在修，完全可以共享老香洲的成熟配套，房價性價比極高。
☉對於投資來說，我還是想重申上面那句話——珠海，其實真的沒有那麼快。
要想投資珠海，至少要做好持有5-10年的準備，這座城市夠好，但是你要給它時間和空間去發展成熟。
橫琴就是珠海未來崛起最大的底氣，只要它能充分發揮自己的優勢，加快發展速度，那麼時間終將給珠海房產以豐厚的回報。
而按照珠海目前的成熟程度和房價格局，有錢買4萬的橫琴，當然可以賭，畢竟住宅只佔橫琴島上的10分之一，非常稀缺，賭對了，未來便是高風險高收益。
再者，就是擁抱珠海確定性更強的就業中心，沒錯，說的就是唐家灣高新區，這是類似於深圳高新園區域，有著目前這個城市最好的城市界面、一線海景、最高購買力的人群，這裡會像深圳科技園一樣成為區域房價高峰，是未來珠海產住融合的優秀新區。
而且這個片區地價高於房價，有充足的房價溢價空間，現在的雅居樂和格力閉門不接客，就等著龍湖萬科賣完之後悄悄放大招。
毫無疑問，雅居樂和格力不僅會拉高片區高端改善的氣質，可能把唐家灣高新區帶入4萬+的時代。
這一刻，或許正好就是撿漏地價低的項目的機會。
不僅如此，唐家灣高新區還可能迎來一個重磅利好，那就是深珠通道，將深圳前海直接連入唐家灣高新區所在的“珠海北站”，加速這個片區的成熟。
有的人可能會好奇，竟然金灣是未來的新中心，那肯定前景比唐家灣大啊，更何況還蹭著橫琴的熱度，而當你真正站在金灣的土地上，你就會發現，完全從0開始，還有大片大片的空地。
按照珠海的城市推動力，完全無法做到雨露均霑，雖然預留了行政用地，但是新中心的成熟還需要漫長的等待週期，而且規劃的商業體量也不夠，遠遠不夠。
而且因為郊區限價不嚴格，尚且沒有任何配套完全落地和產業入駐，房價已經懟到2.6萬，一定程度上，這個價格已經有點透支了未來新中心的房價預期，現在買入，有可能面臨像橫琴一樣長達多年的橫盤期。
而房價墊底的斗門，老城區髒亂差、新城區白蕉配套不完善，至今片區內最優秀的產品仍然是華髮當初在斗門拓荒的第一盤——華髮又一城。
而整個白蕉雖然未來有望成為金灣的剛需外溢地，但金灣尚且還在雛形，你說什麼時候才輪得到斗門發展呢？
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