房产交易对普通老百姓来说是非常重大的经济事件，有的甚至关系一生的安定生活。

但由于少部分卖房者，法律意识淡薄，缺乏诚信，将自己所有的房屋“一房二卖”，给买房人造成重大损失。

一房二卖是指房屋出卖人在与买受人订立房屋买卖合同后又将该房屋买卖合同涉及的房屋转卖他人的行为。

先看看法律规定：

法律依据：

《 若干问题的解释（二）》第15条“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同绝不具有合同法第52条规定无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

当遭遇一房二卖，买房人应该怎么办？

步骤一：沟通解决

可以首先与卖房者尝试着沟通，运用法律的规定维护自己的权益，告诉卖房者应该承担法律规定的赔偿责任。如谈判不成功后，应果断选择走司法途径。

步骤二：财产保全

如果一房二卖的卖方有转移财产逃避赔偿的意图，在准备诉讼时应考虑对卖方进行财产保全。可在提起诉讼前申请诉前财产保全，也可在法院立案后，申请财产保全。

申请财产保全面临的问题是需要提供担保，以前法院要求原告提供等值的的担保。而原告往往很费劲才能凑齐所需担保，甚至因没有能力担保导致无法对涉案财产进行保全

在2016年12月1日开始实施的《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》其中规定：1、担保数额不超过请求保全数额的百分之三十；2、申请人可以以财产保全责任险合同的方式为财产保全提供担保，即向保险公司投保财产保全责任险，保险公司向法院出具保函。

这对需要进行财产保全者，是一个利好消息。

步骤三：进行诉讼

买房人应积极收集有关证据，向法院提起诉讼，

卖方是开发商

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》该条明确了开发商在一房二卖情形下，出卖人既要承担填补性赔偿责任，又要承担法律规定的惩罚性赔偿责任。因此可要求被告返还购房款，承担赔偿责任，并支付相当于已支付的购房款一倍的惩罚性赔偿金（即“双倍赔偿”）。

卖方是个人

卖方是个人，则无法主张已支付的购房款一倍的惩罚性赔偿金。这种情况下，争议的处理应以合同法作为基础，向违约者主张违约责任。这时，不能主张惩罚性赔偿责任，而只能主张返还购房款及利息并赔偿损失。如果在房屋大幅增值，卖房者个人与第三人串通一气损害买房人利益。买房人也可以选择起诉被告与第三者的房屋买卖协议无效。

那么，现在房地产市场上一房二卖时有发生，无论是开发商还是二手房业主，如果在签约后“一房二卖”，都将给购房者带来巨大的法律风险。

一、“一房二卖”房子归谁？

1.房屋未转移

由此可知，房屋的过户登记属于物权的变更，所以办理了商品房过户登记手续的买受人就拥有了该房屋的所有权，成为房屋产权人。

2.两个买受人均未办理商品房过户登记手续，且房屋尚未交付

在这种情况下，房屋所有权应归已经办理商品房预告登记手续的购房人所有。《物权法》第二十条第一款规定：当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记，有效防止了一房二卖现象，保护了买房人的合法权益。

3.两份合同均未办理登记手续

在这种情况下，由先行转移占有房屋的购房人拥有房屋所有权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。

由此可见先行合法占有房屋具有公示与公信作用。其中的一份合同得到了实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行是合法履行，应当遵守合同的实际履行原则，维护已完成的交易。

4.两份合同均未办理过户登记和预告登记手续，且标的房屋尚未交付

在这种情况下，由预先支付房屋价款的购房人拥有房屋所有权。因为预先支付房屋价款就意味着履行了房屋买卖合同，因此履行了合同义务的购房人，应该拥有争议房屋的所有权。这样既可以维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，同时也能维护当事人的合法权益。

5.一份合同在先已经办理商品房过户登记手续，一份合同在后交付了标的物房屋

在这种情况下，由已经办理商品房过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。依据物权公示性及对抗性原理，对于已登记的房屋所有权应被认定为合同已经得到实际履行，不管房屋是否交付，都无法对抗已经办理房屋登记手续的合同的效力。

二、遇到“一房二卖” 购房者如何维权？

1.出售方是开发商

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，买受人可以要求出卖人返还已付购房款及利息，并要求出卖人赔偿其损失，承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。而且，如果开发商是恶意串通第三方买卖房屋的话，出卖人与第三人订立的商品房买卖合同会被视为无效。

2.出售方是二手房业主

需按照《合同法》的规定处理。根据《合同法》规定，守约方可向违约方主张违约责任，但不能主张惩罚性赔偿。

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