叢林野人6
5年房地產營銷經歷，2年國際品牌酒店全國拓展總監經歷。知乎閱讀量近十萬，主要都是問公寓能不能買？產權式酒店能不能投資？還有少數幾個人，問我投資產權式酒店項目跑路了怎麼辦的。
貼出此文，用來集中回覆猶豫是否要買公寓的網友。
#勸你不要買公寓的人，和勸你不要買房的竟是同一批人？#
當你有點閒錢，想買住宅要不沒資格，要不錢包不夠硬，但是存銀行又不心甘，這時候房產銷售們都會給你推薦公寓，比住宅便宜、面積小、總價低、貸款不受套數限制、不限購、租金回報率高，甚至有5米4層高的雙鑰匙買一套隔成兩套用，還有精裝包租的，讓你零負擔輕鬆做包租婆……
世上走不盡路，就是房產銷售員的套路。始終不放心的你，回去問朋友、問百度，最後呢，反對者佔到7成以上，不外乎這麼幾個理由：
1.商業性質，產權只有40年；
2.商業性質，按商業標準收水費、電費、物業費，沒有燃氣；
3.商業性質，銀行按揭只能貸5成；
4.商業性質，二手交易時，交易稅費比住宅高，預估要15%個點左右，不好轉手；
5.商業性質，不能落戶；
6.戶數多，一層超過20戶公寓很普遍，居住密度大，不舒適；
7.戶數多，公攤大；
8.……（歡迎補充）
為什麼大多數人都會告誡別人，不要買公寓呢？網上都是反對的信息呢？
因為大多數人根本就沒有機會買上一套公寓！
就和當初勸你不要買房的那波人一樣，他們沒有房子，所以每次見面都會重複他的經驗：房價有泡沫，別買！
那麼反對買公寓的理由是靠譜的嗎？
1.產權40年，比住宅少30年，但是我花點錢續期就行了！
我國建築物的使用年限一般都認同50年的說法，任志強甚至提到過只有30年。
《物權法》有相關規定內容，商業用地到期可重新繳納土地出讓金獲得土地使用權，補交土地費用不超過5位數，最低可低至15.6元/平米。40年以後，主要不出現重大的危機，補交的費用相對於房價來說都是小錢。
2.沒有燃氣，商業用電用水物業費，相對於節省的房價，都是小錢！
單身公寓一兩個人住，沒有燃氣就用電磁爐，整棟樓沒有明火更加安全！
普通住宅2塊的水、5毛的電，一個月100塊錢，商業3塊的水、1塊5的電，一個月200塊錢，一年貴1000塊錢，40年呢？多花了4萬塊錢，公寓總價比住宅可不止便宜幾萬塊錢。
3.公寓按揭5成，但是不限套數，不看房貸呀！
如果你買過房，你就知道不能貸款有多難受了！首套房一般可以貸款7成，二套就降到3成了，第三套就不能貸款了。
甚至某些城市只要你有住宅貸款記錄，不管是否還清，只要有一次就算二套，首付7成，有兩次貸款記錄，就別想再貸款了。
公寓貸款輕鬆，不管多少套，通通都可以貸一半。
4.稅費高，讓中介給你想辦法規避呀！最主要的部分是增值稅，能不能做低交易價格？只要你誠心想賣，各種疑難雜症，中介通通有辦法。
5.不能落戶。有的城市買公寓、商鋪、寫字樓都可以落戶，比如長沙。
不過說實話，公寓你打算買來住一輩子嗎？人生漫長，難道你這輩子就甘心只買一套公寓？
住宅是人生標配，公寓落不了戶，買套住宅落。
6.居住密度大，舒適感差。你這麼年輕，身強體壯的，暫時又不夠錢買住宅，那就別用住宅的舒適度來對比公寓了！自己買來住也只是過渡一下嘛！
7.公攤大。公寓公攤一般30-40%，住宅公攤一般15-25%，公寓的公攤大，主要是因為戶數多，走廊、電梯間等公共區域面積多了。不過，你買個40、50㎡的公寓，室內面積差個4、5㎡，差距很大嗎？會因為這4、5個㎡，住的就不舒服了嗎？
8.還有各種花式理由，你回想下你自己的初衷：
我錢少，所以先買個公寓湊合下。公寓便宜，過渡一下湊活住，那就湊活著！
我錢多，不想存銀行買個公寓投資。公寓便宜，租金還可以，即時不算房價增值的部分，租金回報比存銀行划算吧？
我錢不多也不少，買不買公寓？
就我個人的理解，公寓投資的核心優勢是什麼？
基數便宜+2倍槓桿
基數便宜，意味著，有較大的增長空間。房價從5萬漲到10萬比較難，但是從1萬漲到2萬呢？絕大多數城市已經驗證過了。
2倍槓桿，意味著，房價漲30%，實際獲利60%，最牛的是這個槓桿可以無限次數用。
100萬的閒錢為例：
住宅：單價1萬，不能按揭，建倉100㎡，3年後漲價50%，100×50=獲利50萬，轉手成本扣除6%，投資回報44%；
公寓：單價0.8萬，首付50%，3年後漲40%，100÷50%×40%=獲利80萬，轉手成本扣除15%，3貸款成本15%，投資回報50%，
當基數便宜，又能無限次利用槓桿的時候，即使漲的慢、即使還有高額的稅費成本和5%的貸款利息成本，公寓投資仍不輸住宅。
是的，那些勸你不要買公寓的人，和當初勸你不要買房的人，就是同一批人。自己閒得蛋疼，不去問別人實際情況，當你跟他說你想買個什麼，他始終都是一副苦大仇深的表情，“唉唉，我跟你說呀，不能買！”
“你勸我別買，以後漲價了，損失你賠給我嗎？”
“呃，那怎麼可能……”
勇哥說產權式酒店
做為一名房地產從業者，我從專業的角度回答下你這個問題吧。
首先來講，從使用年限 從使用年限上面來講 公寓分為70年的住宅式公寓，一般以年輕人和老年人居住為主，屬於過渡性房產。和40年的商業性質的公寓，一般包括純投資型公寓和返租型公寓。
下面具體分析一下各種公寓的優缺點:
70年住宅公寓優點:
1.房屋面積小，總價低，非常的適合年輕人做為過渡型房產，可以滿足年輕人臨時在某個城市先立下腳。
2.適合老年人居住，尤其是現在很多的年輕人在外打工，希望能把父母接到身邊照顧的，非常適合購買這種公寓。
3.70年的土地使用年限，可以滿足落戶口的條件，當然每個城市都走有自己的落戶要求，這個要看具體情況，但一般來說落戶的必要條件--土地性質也就住宅。
4.既然能滿足落戶，那就有很多人會看中公寓的位置如果附近有學區，勢必會有很多人來購買做為投資的。
70公寓的缺點:
1.面積偏小，居住環境不好，不寬綽。
2.70年公寓，一般為一室一廳的設計，沒有獨立的廚房和臥室。
3.小公寓一般不通管道煤氣，會造成一定的生活麻煩。
4.小公寓公攤面積大，得房率一般只有80%。
5.小公寓一般設計為下層多戶，一個樓層裡面大多數有十多戶的業主，生活容易雜亂和電梯擁擠。
40年公寓的優缺點:
40年公寓的優點:
1.40年公寓屬於商業性質，可以用來註冊公司使用，或者做為辦公室使用。
2.40年公寓往往地段比較好，周邊伴有 但有大型超市已經商業附屬的非常適合的投資
3.40年公寓往往採取了返租方式。一般來說就是客戶在購買公寓以後，將公寓租給酒店酒店統一進行經營管理，酒店以每年多少的租金返還給客戶的模式。
4.40年公寓往往採取了精裝修的方式，省去了客戶很多裝修的煩惱。
5.40年公寓往往由於地段好，投入少，租售靈活，有較高的投資回報。
40年公寓的缺點:
1.40年公寓土地使用年限較短。
2.40年公寓水電費是商業性質的費用比較高。
3.40年公寓，雖然採取了反租的投資形式，但是也在某些方面限制了客戶對公寓使用權。
4.40年公寓不適合居住，只能作為純商業的投資來使用。
綜上所述，公寓的好不好，需要看客戶投資的角度是什麼？是自己居住？還是作為純投資？而且還要看這個公寓的使用年限以及他的地段位置來判斷。 所以這是一個很複雜的問題 需要自己根據自己的情況來進行一個判斷。
以上個人觀點，手碼不易，喜歡的點關注哦～～
三石聊房產
有對比就是傷害，公寓肯定是高端小區或房東自己本身看中的一塊肥肉，之所以現在發展迅猛的公寓就在於它的功用及未來發展走向，生活肯定是朝著大趨勢的發展定位的，不要說一線二線，就是三四五線現在從農村都開始了規劃，主要要跟著黨走的發展觀趨勢，未來的趨勢不可限量，無論是從投資發展的角度還是從未來生活的規劃定位都是先進領先的，尤其是投資的角度，只要年增長20%以上就可以投建，為什麼不呢？若是自己建的房，空房毛坯沒任何設備，這樣的房子何來價值，租金不高，何年還清這棟房子的債務，這不是開玩笑，是事實，沒有幾十年，哪能還清，那如何更快速度清賬，那就升級你的裝修檔次，每層每套設計不同風格及不同檔位，適合不同人居住，既省錢又高端，又品味又先進，你說呢............
正見視野
作為從業者對公寓接觸挺多，我給你回答得儘量全面，碼字不容易，有用請點關注。
公寓的優點
- 面積小、總價低。公寓面積一般比較小，總價經濟，月供壓力小，適合單身汪和過度居住的小夫妻。
- 功能靈活，可商可居。一般公寓推廣都會打這個賣點。很多自由職業人員和初創公司都喜歡這種商住兩用產品尤其是loft。
- 公寓一般都處於商圈較近位置，地段不錯，可以增值保值性強。
- 上面說了，位置不錯，也就意味不管購物、公共交通還是其他配套都比較便利。
- 公寓的物管一般都不會差，這也是公寓受歡迎的原因之一。
- 遇到拆遷的話，公寓的賠償比70年住宅產權的要高，是不是比較佔便宜。
- 公寓一般住的人群素質較高，如企業白領。
- 公寓是商業性質，對二次換房無影響，仍能享受首套按揭利率；
- 更重要的一點是，就算以後出租，同面積下公寓的租金通常也比住宅要高。
公寓的缺點
- 面積小，當然舒適度受影響。
- 南北通透？基本不存在的。
- 商業性質，轉手費用高得嚇人。
樓市觀察家
買公寓，切記務必要買在地段好的交通便利的，哪怕貴一點，小一點的。為什麼？
首先，由於公寓產權年限較短、商水商電、不通煤氣，不能落戶等公寓的缺點已經決定其投資獲利方向與價值體現不同於住宅，建議。地段好的，一般屬於商業中心區，商業氣息較重，人口流動較大。一般的商場內鋪，人流雖多，但租金較高，物業較高，開發時間也有限。但作為宜商宜居的公寓最大的優點就是，可嫁接旁邊商場的人流，比如美容美甲、專為商場商戶提供的物流分銷地方；靠近學校的可改為補習場所，陪讀住所等。
