丛林野人6
5年房地产营销经历，2年国际品牌酒店全国拓展总监经历。知乎阅读量近十万，主要都是问公寓能不能买？产权式酒店能不能投资？还有少数几个人，问我投资产权式酒店项目跑路了怎么办的。
贴出此文，用来集中回复犹豫是否要买公寓的网友。
#劝你不要买公寓的人，和劝你不要买房的竟是同一批人？#
当你有点闲钱，想买住宅要不没资格，要不钱包不够硬，但是存银行又不心甘，这时候房产销售们都会给你推荐公寓，比住宅便宜、面积小、总价低、贷款不受套数限制、不限购、租金回报率高，甚至有5米4层高的双钥匙买一套隔成两套用，还有精装包租的，让你零负担轻松做包租婆……
世上走不尽路，就是房产销售员的套路。始终不放心的你，回去问朋友、问百度，最后呢，反对者占到7成以上，不外乎这么几个理由：
1.商业性质，产权只有40年；
2.商业性质，按商业标准收水费、电费、物业费，没有燃气；
3.商业性质，银行按揭只能贷5成；
4.商业性质，二手交易时，交易税费比住宅高，预估要15%个点左右，不好转手；
5.商业性质，不能落户；
6.户数多，一层超过20户公寓很普遍，居住密度大，不舒适；
7.户数多，公摊大；
8.……（欢迎补充）
为什么大多数人都会告诫别人，不要买公寓呢？网上都是反对的信息呢？
因为大多数人根本就没有机会买上一套公寓！
就和当初劝你不要买房的那波人一样，他们没有房子，所以每次见面都会重复他的经验：房价有泡沫，别买！
那么反对买公寓的理由是靠谱的吗？
1.产权40年，比住宅少30年，但是我花点钱续期就行了！
我国建筑物的使用年限一般都认同50年的说法，任志强甚至提到过只有30年。
《物权法》有相关规定内容，商业用地到期可重新缴纳土地出让金获得土地使用权，补交土地费用不超过5位数，最低可低至15.6元/平米。40年以后，主要不出现重大的危机，补交的费用相对于房价来说都是小钱。
2.没有燃气，商业用电用水物业费，相对于节省的房价，都是小钱！
单身公寓一两个人住，没有燃气就用电磁炉，整栋楼没有明火更加安全！
普通住宅2块的水、5毛的电，一个月100块钱，商业3块的水、1块5的电，一个月200块钱，一年贵1000块钱，40年呢？多花了4万块钱，公寓总价比住宅可不止便宜几万块钱。
3.公寓按揭5成，但是不限套数，不看房贷呀！
如果你买过房，你就知道不能贷款有多难受了！首套房一般可以贷款7成，二套就降到3成了，第三套就不能贷款了。
甚至某些城市只要你有住宅贷款记录，不管是否还清，只要有一次就算二套，首付7成，有两次贷款记录，就别想再贷款了。
公寓贷款轻松，不管多少套，通通都可以贷一半。
4.税费高，让中介给你想办法规避呀！最主要的部分是增值税，能不能做低交易价格？只要你诚心想卖，各种疑难杂症，中介通通有办法。
5.不能落户。有的城市买公寓、商铺、写字楼都可以落户，比如长沙。
不过说实话，公寓你打算买来住一辈子吗？人生漫长，难道你这辈子就甘心只买一套公寓？
住宅是人生标配，公寓落不了户，买套住宅落。
6.居住密度大，舒适感差。你这么年轻，身强体壮的，暂时又不够钱买住宅，那就别用住宅的舒适度来对比公寓了！自己买来住也只是过渡一下嘛！
7.公摊大。公寓公摊一般30-40%，住宅公摊一般15-25%，公寓的公摊大，主要是因为户数多，走廊、电梯间等公共区域面积多了。不过，你买个40、50㎡的公寓，室内面积差个4、5㎡，差距很大吗？会因为这4、5个㎡，住的就不舒服了吗？
8.还有各种花式理由，你回想下你自己的初衷：
我钱少，所以先买个公寓凑合下。公寓便宜，过渡一下凑活住，那就凑活着！
我钱多，不想存银行买个公寓投资。公寓便宜，租金还可以，即时不算房价增值的部分，租金回报比存银行划算吧？
我钱不多也不少，买不买公寓？
就我个人的理解，公寓投资的核心优势是什么？
基数便宜+2倍杠杆
基数便宜，意味着，有较大的增长空间。房价从5万涨到10万比较难，但是从1万涨到2万呢？绝大多数城市已经验证过了。
2倍杠杆，意味着，房价涨30%，实际获利60%，最牛的是这个杠杆可以无限次数用。
100万的闲钱为例：
住宅：单价1万，不能按揭，建仓100㎡，3年后涨价50%，100×50=获利50万，转手成本扣除6%，投资回报44%；
公寓：单价0.8万，首付50%，3年后涨40%，100÷50%×40%=获利80万，转手成本扣除15%，3贷款成本15%，投资回报50%，
当基数便宜，又能无限次利用杠杆的时候，即使涨的慢、即使还有高额的税费成本和5%的贷款利息成本，公寓投资仍不输住宅。
是的，那些劝你不要买公寓的人，和当初劝你不要买房的人，就是同一批人。自己闲得蛋疼，不去问别人实际情况，当你跟他说你想买个什么，他始终都是一副苦大仇深的表情，“唉唉，我跟你说呀，不能买！”
“你劝我别买，以后涨价了，损失你赔给我吗？”
“呃，那怎么可能……”
勇哥说产权式酒店
做为一名房地产从业者，我从专业的角度回答下你这个问题吧。
首先来讲，从使用年限 从使用年限上面来讲 公寓分为70年的住宅式公寓，一般以年轻人和老年人居住为主，属于过渡性房产。和40年的商业性质的公寓，一般包括纯投资型公寓和返租型公寓。
下面具体分析一下各种公寓的优缺点:
70年住宅公寓优点:
1.房屋面积小，总价低，非常的适合年轻人做为过渡型房产，可以满足年轻人临时在某个城市先立下脚。
2.适合老年人居住，尤其是现在很多的年轻人在外打工，希望能把父母接到身边照顾的，非常适合购买这种公寓。
3.70年的土地使用年限，可以满足落户口的条件，当然每个城市都走有自己的落户要求，这个要看具体情况，但一般来说落户的必要条件--土地性质也就住宅。
4.既然能满足落户，那就有很多人会看中公寓的位置如果附近有学区，势必会有很多人来购买做为投资的。
70公寓的缺点:
1.面积偏小，居住环境不好，不宽绰。
2.70年公寓，一般为一室一厅的设计，没有独立的厨房和卧室。
3.小公寓一般不通管道煤气，会造成一定的生活麻烦。
4.小公寓公摊面积大，得房率一般只有80%。
5.小公寓一般设计为下层多户，一个楼层里面大多数有十多户的业主，生活容易杂乱和电梯拥挤。
40年公寓的优缺点:
40年公寓的优点:
1.40年公寓属于商业性质，可以用来注册公司使用，或者做为办公室使用。
2.40年公寓往往地段比较好，周边伴有 但有大型超市已经商业附属的非常适合的投资
3.40年公寓往往采取了返租方式。一般来说就是客户在购买公寓以后，将公寓租给酒店酒店统一进行经营管理，酒店以每年多少的租金返还给客户的模式。
4.40年公寓往往采取了精装修的方式，省去了客户很多装修的烦恼。
5.40年公寓往往由于地段好，投入少，租售灵活，有较高的投资回报。
40年公寓的缺点:
1.40年公寓土地使用年限较短。
2.40年公寓水电费是商业性质的费用比较高。
3.40年公寓，虽然采取了反租的投资形式，但是也在某些方面限制了客户对公寓使用权。
4.40年公寓不适合居住，只能作为纯商业的投资来使用。
综上所述，公寓的好不好，需要看客户投资的角度是什么？是自己居住？还是作为纯投资？而且还要看这个公寓的使用年限以及他的地段位置来判断。 所以这是一个很复杂的问题 需要自己根据自己的情况来进行一个判断。
以上个人观点，手码不易，喜欢的点关注哦～～
三石聊房产
有对比就是伤害，公寓肯定是高端小区或房东自己本身看中的一块肥肉，之所以现在发展迅猛的公寓就在于它的功用及未来发展走向，生活肯定是朝着大趋势的发展定位的，不要说一线二线，就是三四五线现在从农村都开始了规划，主要要跟着党走的发展观趋势，未来的趋势不可限量，无论是从投资发展的角度还是从未来生活的规划定位都是先进领先的，尤其是投资的角度，只要年增长20%以上就可以投建，为什么不呢？若是自己建的房，空房毛坯没任何设备，这样的房子何来价值，租金不高，何年还清这栋房子的债务，这不是开玩笑，是事实，没有几十年，哪能还清，那如何更快速度清账，那就升级你的装修档次，每层每套设计不同风格及不同档位，适合不同人居住，既省钱又高端，又品味又先进，你说呢............
正见视野
作为从业者对公寓接触挺多，我给你回答得尽量全面，码字不容易，有用请点关注。
公寓的优点
- 面积小、总价低。公寓面积一般比较小，总价经济，月供压力小，适合单身汪和过度居住的小夫妻。
- 功能灵活，可商可居。一般公寓推广都会打这个卖点。很多自由职业人员和初创公司都喜欢这种商住两用产品尤其是loft。
- 公寓一般都处于商圈较近位置，地段不错，可以增值保值性强。
- 上面说了，位置不错，也就意味不管购物、公共交通还是其他配套都比较便利。
- 公寓的物管一般都不会差，这也是公寓受欢迎的原因之一。
- 遇到拆迁的话，公寓的赔偿比70年住宅产权的要高，是不是比较占便宜。
- 公寓一般住的人群素质较高，如企业白领。
- 公寓是商业性质，对二次换房无影响，仍能享受首套按揭利率；
- 更重要的一点是，就算以后出租，同面积下公寓的租金通常也比住宅要高。
公寓的缺点
- 面积小，当然舒适度受影响。
- 南北通透？基本不存在的。
- 商业性质，转手费用高得吓人。
楼市观察家
买公寓，切记务必要买在地段好的交通便利的，哪怕贵一点，小一点的。为什么？
首先，由于公寓产权年限较短、商水商电、不通煤气，不能落户等公寓的缺点已经决定其投资获利方向与价值体现不同于住宅，建议。地段好的，一般属于商业中心区，商业气息较重，人口流动较大。一般的商场内铺，人流虽多，但租金较高，物业较高，开发时间也有限。但作为宜商宜居的公寓最大的优点就是，可嫁接旁边商场的人流，比如美容美甲、专为商场商户提供的物流分销地方；靠近学校的可改为补习场所，陪读住所等。
