“住”在我們的生活中佔據了重要位置。由於北京城區內存在一些老舊小區，物業公司新舊更替，業主時有變動，物業公司與業主的糾紛也逐漸增多。一些業主面對物業公司提供服務有瑕疵時拒絕繳納物業費，物業公司無奈之下只得訴至法院。物業公司的主張是否適當？業主應當如何維護自己的合法權益？在日常生活中應當注意哪些與物業有關的問題？
物業服務不到位，能否不交物業費？
王先生在某小區居住，未交納近兩年的物業費，物業公司多次催收無果故訴至法院。王先生辯稱，物業公司服務存有問題，如垃圾清理不及時等，故拒絕交費。
法院經審理後認為，民事活動應當遵循等價有償、誠實信用的原則。物業公司為王先生之房屋提供物業服務，王先生應當履行交納物業費的義務。現物業公司要求王先生支付未交物業費，法院予以支持。王先生雖辯稱物業服務不到位，但並無充分證據予以佐證，故法院對其辯稱不予採納。
【法官提示】
物業公司與王先生之間存在事實上的物業服務合同關係。本案中的王先生與物業公司是物業服務合同的相對方，物業公司為王先生提供了物業服務，在無證據證明物業服務不到位的情況下，王先生應當支付相應的物業費。
認為物業服務內容收費標準不明確，能否拒交物業費？
劉先生是一名老國企退休員工，30年前入住單位宿舍時，單位承諾由其負擔物業費並一直為其交納。2015年1月1日，單位根據《關於在京中央和國家機關職工住宅物業管理和供熱採暖改革意見》文件要求，不再繳納或報銷職工的物業服務費及採暖費，由業主個人向物業服務及供熱單位繳納物業服務費及採暖費。
但劉先生依舊認為應當由單位為其交納物業費而拒交物業費，物業公司訴至法院。劉先生主張其與物業公司之間沒有簽訂合同，物業公司收費沒有依據、收費過高等理由進行抗辯。
法院經審理後認為，物業公司受劉先生原單位和開發商的委託對劉先生所住小區進行物業服務，雖然沒有與劉先生簽訂直接的物業服務合同，但雙方之間形成事實上的物業服務合同關係，劉先生應交納相應物業費。
對於收費標準，因物業公司提交了北京市政府的相關文件，充分證明其收取物業費的服務項目、費用構成及收費標準的合理性，故雙方對於物業費標準雖未約定，但根據相關文件，且雙方已形成事實的物業服務關係，上述費用為物業服務過程中所需支付的費用，劉先生應向物業公司交納上述費用，法院支持了物業公司的訴訟請求。
【法官提示】
根據《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”。
因此在本案中，劉先生認為其未與物業公司簽訂合同的抗辯不成立；根據《解釋》第五條之規定：“物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費範圍、提高收費標準或者重複收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持”，本案中物業公司舉證證明了其收費標準均符合法律法規和北京市相關文件的規定。如果認為物業公司違規收費，則可以要求物業公司對收費標準予以解釋說明，如果其確實違反了物業合同或法律法規的規定，則可以提出抗辯。
新舊物業交接後，已交的物業費如何處理?
某小區物業公司更換，原物業公司A公司在兩年合同期限屆滿後依約撤出該小區，B公司經小區業主大會選聘進入小區。之後在A公司清理該小區過去兩年物業欠費期間，發現B公司收取了部分業主前兩年的物業費，在此期間A公司從未授權B公司收取上述費用，於是聯繫B公司與其對賬確認後簽訂了《協議書》，約定由B公司返還A公司該部分物業費，但B公司經多次催要後未依約返還相應費用。於是就該部分物業費，A公司同時起訴了業主和B公司。
業主認為其已按在小區內公示的通知履行了繳納物業費的義務，而B公司認為其所收取的物業費是按照約定向業主預收的物業費，沒有義務退還給A公司，應退還給業主。雙方對於爭議物業費的退還無法協商一致。
法院經審理後認為，依法成立的合同受法律保護。A物業公司與B物業公司簽訂了《協議書》，雙方之間成立合同關係，該合同關係是雙方的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，應為合法有效。對於爭議物業費，雙方已簽訂協議明確了具體數額，在A公司提供相應服務且未向業主收取該部分物業費的情況下，現A公司要求預收該部分費用的B公司退還該部分費用，法院予以支持。A公司要求業主再次交納該部分費用，於法無據，故不予支持。
【法官提示】
依據《物業管理條例》的規定，物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。業主預交的物業費的交接問題屬於新舊物業公司之間的交接工作範圍。B公司收取了A公司在小區服務時間內的物業費，應當予以退還，且雙方已成立合同，合同關係是雙方的真實意思表示，應按照《合同法》之規定履行合同。
業主在小區物業公司有變動時，應當予以注意，在交納物業費時詢問清楚，按照服務時間進行交費；物業公司新舊交接時應當做好交接，移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金，同時按照服務時間對收取的物業費劃分清楚，避免糾紛產生。
來源｜北京海淀法院
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