“奶茶”虧本拋售澳洲豪宅拋對了。
今年1月底，奶茶妹妹以1350萬澳元虧本拋售澳洲豪宅。劉強東在2015年以1620萬澳元購入此公寓，登記在章澤天名下，這還沒算東哥購買新房時付的100萬澳元的印花稅成本。
掛牌出售時奶茶叫價1800萬，結果降價450萬澳元成交，這還沒算中介費成本。
雖然拋售另有原因，但如今回頭來看可謂明智：澳洲房價繼續下跌，但儘管如此，各種調控政策仍如泰山壓頂。
最近澳洲繼續在“擊退外資”之上加碼，大量削減移民，並鼓勵新移民“上山下鄉”——不要都往墨爾本、悉尼擠，請去偏遠地區OK？
人口僅有2500萬，國土面積跟美國相當的澳大利亞最近稱：國家已經“滿員”了。
在種種對外資、外人說不的“藉口”之下，澳洲房市的前景無比黑暗。
“擊退”外資
長久以來，澳洲就對外資購房有較嚴格的規定，如外籍人士只能購買期房和一手新房；
留學生可以買房，但只能自住不得出租，簽證過期後若沒有身份或沒有留下工作，一定要將房產賣掉。
但即便如此，因此前澳洲的留學和移民政策較為“友好”，再加上澳洲本身的地理位置和各項“素質”，仍吸引了大量外資搶購房產，特別是中心城市悉尼和墨爾本更為突出。
自2016年開始澳洲就開始了“擊退”外資的行動，全國漲幅最大城市墨爾本所在的維多利亞州最先在2016年實施額外的海外買家印花附加稅。
隨後，悉尼所在的新南威爾士州和布里斯班所在的昆士蘭州都相繼跟進。
澳洲主要城市海外買家印花附加稅
如今回頭來看，2015年是澳洲房地產外資流入的大頂。
但澳洲覺得這還不夠，2017年5月澳大利亞政府向外國投資者推出了“幽靈稅”，即如果投資的物業空置、或每年出租不滿6個月，則每年需要向政府交納5000澳元的費用。
截止2019年3月澳洲各主要城市、區域和全國的房價變化情況
最新數據顯示，悉尼3月房價下跌了0.9%，比2017年中期的峰值下跌了13.9%；而墨爾本的房價在3月下跌了0.8%，比峰值下跌了10.3%。
同時，房價下跌的趨勢在澳洲全國傳播的趨勢也越來越明顯。
擊退“外人”
如果說擊退外資讓許多人還抱有抄底澳洲房市的希望，那澳洲“擊退外人”的政策一出，讓這些投資者們心裡涼了半截。
澳洲政府在新西蘭發生恐襲之後的第五天宣佈：今年將大幅削減移民數量，綠卡配額從原先的19萬人削減到16萬人。當然澳洲並沒有提新西蘭的事，但顯然選擇這種時點公佈這一決定無疑是在利用民眾對恐襲的心理恐懼（發動新西蘭恐襲的孤狼來自澳大利亞，其認為新西蘭的非白人移民太多了），來增加民眾對削減移民量的支持。
澳大利亞的理由是國家已經“滿了”了，為了提升大家的生活質量，所以要控制移民。
誠然，澳大利亞的移民增長速度和相對規模近幾年在全球首屈一指。2018年8月澳大利亞統計局宣佈：本國人口首次達到2500萬人，過去10年移民貢獻了62%的人口增長，到達2500萬人口的里程碑比原預期早了33年！
同時相比於其他移民國家，澳大利亞的移民人口比例確實較高。據2016年澳洲人口普查數據：目前26.3%的“澳洲人”都出生在海外，如果再加上這些第一代移民在澳洲生的孩子，人數佔到了澳洲總人口的近50%。
相比之下出生在海外的人口占美國人口的13.7%，佔英國人口14%。
所以，澳洲正式官宣：將今年的移民上限從19萬削減至16萬，並且在這16萬上限裡面加入2.3萬個“上山下鄉”配額：這類移民必須在澳洲偏遠地區工作生活三年以上才可能獲得永居權。也就是說“真正的”上限是16-2.3=13.7萬。
另外請注意這是上限概念，而非配額概念。2018年的上限19萬，但實際澳洲已經在偷偷收緊：實際僅進來16萬。也就是說，2019年和今後澳洲實際移民數將低於13.7萬。
對此澳洲前總理艾伯特在還“在位”時就已經提前打過“預防針”：
我們應該考慮把移民接收數量減少到每年11萬人，這是霍華德政府執政十年的平均水平。
澳洲房市的黑暗前景
“擊退外資”和“擊退外人”看起來並非短期政策，而是整個澳洲的歷史性轉向，這個政策方向同時打掉了澳洲房市的投資需求和剛需。
實際上澳洲的房價早就已經透支了本地購買力，不管是在核心城市還是全國範圍都是如此。
雖然澳洲房屋自有率為65%，看起來還有35%的剛需，但剩下的這35%的人口“恰好”都是低資產低收入人群，也就是一輩子都別想買得起房的人群。
所以，澳洲目前的房價支撐主要是來自於外資的投資需求和新移民的剛需。
在“擊退”外資政策就位後，外資的投資需求在不斷萎縮。除了上面的投資量圖外，澳洲一手房成交量（因為外資只能買一手房）的暴跌也很說明問題。
澳洲新房成交量在2018年8月時創下了有記錄以來的最低水平
同時原先的剛需很多都是來自移民的貢獻，新移民有從母國帶來的財富，所以其購買力並不受本地收入水平的“制約”。
澳洲吸收的移民大多數都是年輕力壯正準備成家立業的剛需人群
這種母國財富購買力不受當地水平制約的情況，在悉尼和墨爾本兩個最受新移民喜愛的城市中體現得淋漓盡致。
同時，“擊退外資”和“擊退外人”這大政策導向也有互相加強的作用——外國人購買澳洲房產很多看中的是移民澳洲的前景（不管是自己直接移民還是讓孩子留學之後留下移民，然後再擔保父母過去），以及這種前景帶來的集聚效應（人財集聚將進一步推助房價上漲）。
澳洲推出的“擊退外人”的政策，進一步降低了澳洲房產對外資的吸引力。
而澳洲自身的經濟奇蹟在推出“擊退外人”政策後也基本走到了盡頭，此後隨時可能到來的經濟衰退意味著，現在抄底澳洲房產無異於火中取栗。
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