上海目前的新房定价，都要遵循政府的指导价，不能高，但也不能低。比如比较有特点的大虹桥范围内新房，不管是不是地王盘，均价基本都在5.8万/平之内，不能高出这个范围。
不过也有个别区域的定价没有遵循上述的指导定价，因此价格比较混乱，比如上海北部区域 - 宝山。
1
在聊宝山区域的房价前，势必要进行一番土地分析。
我们把2016年至今，宝山区的所有含宅土地做下统计，能够发现，宝山区的土地价格非常混乱。
2016年顾村出现两个地王，一个是信达地王，楼板价3.6万/平，即如今将要入市的信达泰禾上城院子；一个是建发+中粮+首开地王，楼板价5.3万/平，就是即将入市的央玺。
时间推移到2018以及2019年初，同样在顾村板块，大华和上实分别拿下6幅含宅土地，最高楼板价3万/平出头，最低楼板价2.1万/平。
两年多的时间，土地价格不升反降，那么在这些地王上面建造的商品房价格将何去何从？
除了顾村区域，宝山北部的罗泾、罗店两个板块也面临同样的问题，2017年初世茂拿下罗泾宅地，楼板价2.34万/平，该幅土地再往北就要出上海了，而更靠近市区以及更靠近7号线美兰湖站的罗泾板块，最高楼板价2万/平多一点，试问罗泾的新房如何卖？
2
房价虽然不能用土地成本来衡量，但其售价多少都会受到土地影响，这点毋庸置疑。其实开发商在新房的定价上，也都会参考当时的土地成本，这也就解释了为何央玺至今都没有开盘的原因，本质上就是与政府“磨价格”。
宝山区目前在售的新房（公寓，别墅除外）项目大概有10个左右，另有4个即将入市，如下图：
首先来看，在售盘中，所有新房价格均未破6万，可以说，6万是宝山区新房的“顶”，未来能否破6，要看地王盘了。
宝山区的定价混乱，其实就是地王盘从中搅局，又或者说，某些盘的定价略偏低。
比如区位最好、靠近中环的大华碧云天，售价5.5万/平；如果该区域属于市区中的任意一区，想必售价都不会如此。
再比如宝山区的“亲儿子”淞宝区域的上海长滩，售价5.5万/平，宝山区的“天之骄子”，售价也不是很高。
因此这样的盘一入市，总能得到热销。
再看搅局盘雍和府，它就是2017年世茂以2.34万/平的楼板价拿下的罗泾地王盘。
去年开盘时，售价3.8万/平，再看区域，属于宝山最北端，地段上已经没有太多优势。与其同区域的另三盘云麓之城、招商主城、万科启宸，虽然地段也不算理想，但相比雍和府已经好过许多，三盘的售价分别是3.8万/平、3.5万/平、3.6万/平。
售价与雍和府持平或略低，那么购房者为何还要舍近求远来买雍和府？
其结果就是雍和府的去化异常艰难，期间还推出过买房送车、买房送首付等优惠措施。
去年雍和府买房送宝马资料图
若再从大范围来看，罗泾、罗店板块的这几盘售价也与更靠近市区的顾村新房相差无几 。
去年，顾村板块开盘的两个新房项目金地天地云墅以及中国铁建青秀城，售价都在3.8-3.9万/平，显然，相同的价格下，地段好的更占优势。
因此，顾村两盘入市后，基本售完，而罗泾、罗店板块的新房就要比顾村这两盘去化要相对缓慢一些，如果你是宝山区域的准购房者，你会如何选？
如果上面的例子不具代表性，那么央玺，这个“王中王”一定具有代表性，它的出现，为宝山区域的房价蒙上一层纱，至今扑朔迷离。
论地段，央玺比不过大华碧云天、上海长滩；同一地段中，比央玺更贴近市区的中环国际公寓均价也只有5.6万/平，那么央玺要卖多少价格？
前不久，流传过央玺即将入市的消息，按照总价来看，单价确实6字头。
如此，这个厦门国企在上海宝山踩的这个坑，不知道宝山要如何来填平。
如果真的要破6万，央玺只剩产品溢价一条路，这条路走好了，就是从此在上海滩扬名，但面对早已阅尽千帆的购房者，显然不会这么简单。
同时，对于地段更优质的项目，他们的价格体系又会不会因此产生变化？
3
不仅仅是上述两个例子，杨行有着上海1号线的支撑，房价也还在4字头，比如万业紫辰苑，再比如万科去年拿的地万科四季都会也即将开门迎客了，楼板价也只有2.1万/平，售价4万也不是不可能，那么宝山北面的罗店、罗泾新房又将如何卖？
一位上海土地研究方面的业内人士称：“客户对宝山的认可度基本是大场、顾村、杨行等板块，对罗店、罗泾板块的认可度并不高，但是这儿的地价已经涨上来了，再传导到房价，所以这里的几个盘去化比较困难，只能保本或低价出售，这种情况在上海不少远郊地区都或多或少有这种现象 。”
同时她有补充道：“至于央玺、信达地王，都是受到土拍政策调整影响比较大的项目，只能暗亏吃进，目前外部配套短期内没有大的进展，项目只能依靠产品来拉高溢价，但面对越来越精明的购房者，如果没有真正好的产品，恐怕也很难被市场轻易接受；或许等到前面的这些低价房售卖完成后，再由后入市的项目决定市场价格。”
可以看出，宝山区的房价体系出现了两个问题，一个是同地段房价价差可能很大，一个是不同地段价格又趋近相同。
当然，政府与房企都有各自的考量，但能拿到多少价格和能卖到多少价格是两码事儿。
閱讀更多 易眼看房官博君 的文章
