當下的社會，一個家庭有且只有一套房產絕對是少數，相信大家都有同感。我上海的同事朋友以及老家的親戚同學，每個家庭通常都有2-3套房子，有純投資出租的，有買來博拆遷的，有買來讓外地父母住的，有給還在上學的孩子提前置辦婚房的。
很多我接觸到的90後95後，從上班第一天起，就不用為房子發愁，他們很多人都沒有買房的概念，工資也許不高，但是都活的瀟瀟灑灑。
這幾年，我有個明顯感覺，就是真正意義上買人生第一套房的純剛需越來越少，從無到有的質變也變得越來越艱難。
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15％的剛需
在去年的年底，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心（CHFS）發佈了《2018年三季度城鎮家庭資產指數報告》，對全國城鎮居民家庭購房目的做過精準的測算以及研究。。
該報告顯示：2018年三季度，從全國城鎮家庭新購房的目的來看，其投資用途佔58.2%，改善性需求佔26.7%，而首次購房的剛需需求僅佔15.1%。
在過去的10年間，我國居民的購房目的逐漸發生了變化：：
剛需性需求：2008年佔比69.7%，而到了2018年間的三季度降至15.1%。
改善性需求：2008年佔比10.8%，而到了2018年間的三季度上升至26.7%。
投資性：2008年佔比19.6%，而到了2018年間的三季度上升至58.2％。
以上的數據變化可以用一句話來總結概括：首次購房的剛需人群佔比僅有15.1％，購房投資客是剛需需求購房者的4倍。
這一項數據或許會讓你感到十分意外，可只要仔細在腦海中過一遍，其實並不難理解，造成上述這種局面的原因主要有兩點：
一、總量飽和
2018年，國家統計局發佈了一組數據：我國人均住房建築面積已經達到了40.8平米，其中，城鎮居民為36.6平米，我國家庭戶均住房已經達到1.1套。
從總量上來說，我們已經告別了住房短缺的時代，所以，首次購房的剛需佔比會下降。這是我們98房改的重大成就。二、投資覺醒
房地產市場經濟的二十年就是全民投資意識覺醒的二十年。4萬億、去庫存、限價倒掛乃至萬人搶房，無不是在重複演繹房產造富神話。
2018年的4次降準，2019年1月中2次降準，每一次降準無不都是在強調一件事：針對小微企業融資困難，重點扶持實體經濟，嚴控資金流入房地產。可面對的現實卻是，在2019年的一季度末，房地產市場開發貸款餘額達10.85萬億元，同比增長18.9%，個人住房貸款餘額 26.87 萬億元，同比增長17.6%。
市場上錢多了，開發商日子好過了，其貸款成本低了，炒房客的貸款又可批了。所以，我們所看到的的，在今年年初，小陽春如期而至，開發商瘋狂拿地，市場成交量大漲。蘇杭、南京等全國各地地王不斷湧現。
事實證明，春雨貴如油，水份大了，根本無法避免流入房地產。
綜上看來，可以想到，現在的房地產市場處在一個繞不出的怪圈之中，一方面房子總量處於飽和，另一方面，大半以上的人拼命的囤房，這樣的情況，剛需購房需求的佔比僅有15%也就不難理解。
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剛需之殤
自樓市起步開始的每一個週期，可以很負責任的說，2015年--2018年這一輪的市場是史上最為瘋狂的一次，沒有之一。
四大一線城市在2015年僅放鬆一年就不得不馬上收緊，因為市場的熱情遠超出了官方的想象。
在2017年，限價出現，這風潮立刻席捲全國，這一開創性的舉措正巧擊中開發商的七寸；可讓其沒有想到的是，一二手倒掛的嚴重，反而給本就熱鬧的市場澆了一波熱油。鄭州、武漢、成都、杭州、南京等基本涵蓋所有強二線的城市都出現了萬人搖號，全民排隊搶房。
目前上海的住房總量有780多萬套，這其中490多萬套屬於自住房，290多萬套屬於租賃住房，那麼，以上這組數據就告訴你，在上海整個房產市場當中，被用於投資的住房是被多套人士所佔用的，有近37%。
剛需購房為什麼越來越難。其實，高房價只不過是個表象。最深層次的原因是因為在購房者當中有近85%的隊伍不一定都是剛需，剛需購房者所面對的競爭者其實是鋪天蓋地的投資者，15%的剛需客很難與85%的投資隊伍所對抗。
貝殼研究院出過一組統計數據，在上海二手住宅市場中，有近60％的購房者是屬於賣一套買一套的置換客。如果一個購房者常接觸這個市場，就會知道這個數據非常的合理，在北京上海等成熟的二手市場當中，置換客的佔比變得無比龐大，而想要一步到位購買到需求的最終住房近乎不可能。
更加讓人莫感詭異的一點就是在每一輪上漲週期中，買賣房產的似乎都是同一波人，他們深諳此道，絕不會放過每一次市場的紅利和身價翻身的機會。
最近幾年有一個非常明顯的變化，就是大城市的房產正在經歷內部循環，變成置換客的圈內遊戲，純剛需客想要一步經常變得莫名艱難。
可說句實在的話，社會本就是如此殘酷，沒房子的你，拿什麼去買房。
未來，或許真正意義上的剛需只有兩種人：一種是城鎮化進城的農民，一種就是通過搶人大戰落戶大城市的大學生。
農民退出宅基地，拿著補償進城買房，還算有原始積累，鳳凰男鳳凰女一窮二白落戶大城市，才是漫漫艱辛路的開始。
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偽剛需
對於投資客，他們會承認自己購房是在投資嗎？很多購房者在購置房產或是房產銷售在為其選購房產時一定碰到投資客，這其中有80%的人都以剛需客的身份購房；但其實，這部分人很多都是在購房第二套或者第三套房產。
網上曾有人談論過，購買6套以下都是剛需，自己一套，一孩一套，二孩一套，父母一套，岳父母一套，度假一套。作為一名滬漂，的確，對於外來者想要為孩子打算或是接父母定居北上廣，一兩套房產確實不夠住。
什麼是剛需？剛需就是當你明明知道未來房價會下跌，但仍然會買。這裡做個假設，，如果從2008年到2018年10年間房價根本沒漲，你是否還會拼了老命的買那麼多房子呢？假如房價10年不漲，你按揭買一套都是多餘，別說6套了。
當房子只有居住屬性時，人均建面60平就是頂級剛需，而房子具備金融屬性時，即便是人均6套還是會被人包裝成剛需。
現階段，國內所有出臺限購政策的城市，基本都是允許購買兩套房。這就是癥結所在。
真正的房住不炒，應該是一個家庭只允許擁有一套房。允許兩套，說明我們對土地財政還是有所依賴。
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剛需的阻礙
過去，我們的套路是一會兒限購一會兒取消，一會兒認房一會兒認貸，一會兒鼓勵你為國去庫存，一會兒又把你打成炒房派。
這輪調控週期中，只有北京和上海是真調控，其它所有城市都是裝裝樣子的形式主義，沒等房價實質性下跌就急不可待的鬆綁。
可貴的是，小陽春剛一嶄露頭角，高層就槍打出頭鳥，重申房住不炒。不出意外的話，新一輪的調控政策已在路上，現階段，多看多觀望，少說少衝動，才是上上策。
現在流行“因城施策、一城一策”，但是千萬別再高估地方的自控力，要謹防各地拿著“一城一策”的雞毛當成鬆綁的令箭，再次人為創造大量的偽剛需。
因為，偽剛需的存在，是剛需最大的阻礙。
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