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春节过后，市区土地市场很热。

桃花岛地块：德信经过71轮竞价，以13.78亿元竞得，楼面价14541元/㎡，溢价率为21.1%。该地块德信将与招商合作开发。

南塘地块：融创经过157轮竞价，以6.93亿元竞得，楼面价17527元/㎡34.2%。该项目命名为凯迪融创·观澜壹号。

永中地块：中梁、华鸿联手，经过69轮竞价，以以9.94亿元竞得，楼面价11705元/㎡（封顶），加配建保障用房面积1000㎡，溢价率29.77%。

葡萄棚地块：万科经过51轮竞价，以5.16亿元竞得，楼面价为15371元/㎡（封顶），加配建保障房面积3200㎡，溢价率30.3%。

七都地块：华润经过76轮竞价，以11.53亿元竞得，楼面价13606元/㎡，溢价率28%。

中央涂地块：新希望经过140轮竞价，以29.26亿元竞得，楼面价10862元/㎡（封顶），加配建政策性用房3000㎡，溢价率30%。

蒲州地块：新城控股经过84轮竞价，以12.43亿元竞得，楼面价14508元/㎡，溢价率26.4%。

牛山地块：凯迪控股经过98轮争夺，以16.19亿元竞得该地块，并配建6200㎡政策性用房，楼面价11433.4元/㎡（封顶），溢价率29.8%。

新桥地块：弘阳以13.7132亿元总价竞得，共需配建20600㎡政策性用房，楼面价分别为11080元/㎡、11020元/㎡（均封顶），溢价率分别为29.94%、29.7%。

除了含大量商业用地的、纯商业用地的、安置性质商品房外，几乎所有地块都出现了激烈争夺，甚至个别纯商业用地、安置性质商品房，也需争夺。

换作春节前，大部分人都想不到土地市场会是这样的结果。

去年下半年土地市场冷了，基本上被房企以底价、略高于低价拿走，然而没过多久，重新热了。

02

一般来讲，土地市场热了，会传递至商品房市场。

往年，经常出现一种情况，那就是土地一拍高，周边在售商品房立马售罄。那么今年，有吗？

就从春节以来出让的几宗地块周边的在售商品房来看，似乎并没有。

比如，桃花岛地块旁的绿城·留香园，销售情况依旧不乐观，新希望·天麓虽不断在去化，但仍有一定量库存。

永中地块周边的理想之城、祥生·中央尚品最近刚刚推出四期房源，销售情况也并不理想，前三期开盘的房源，库存去化有所加速，但仍有一定量剩余。多弗·奥林匹克花园，开盘多时剩余房源也较多。

葡萄棚地块旁的华润·鹿城万象府，一期去化有所加速，但二期加推房源销售也没有达到预期。

蒲州地块周边的远洋·世纪宸章，二期开盘延续了一期的中小户型热门、大户型销售一般的现象。多弗绿城·翠湖里则仍有一定量的库存房源。

七都地块旁的华润·鹿岛万象天地，中小户型几乎被抢光，大户型的中高层销售情况也较好，低层有些剩余。德信蓝光·翡丽湾的中小户型也已大部分销售，剩余一些大户型。在这里，反而是销售加速先于土地出让，呈相反的影响。

在其余最近没有土地成交的板块，包括滨江商务区、中央绿轴区域、瑶溪板块、滨海板块的部分楼盘，都还有一定量的房源剩余，但也有一些楼盘的去化在加速。

03

从这些楼盘的去化情况来看，可以总结出几个规律。

第一，多数中小户型销售情况较好。

无论是蒲州这种离核心城区较近的地段，还是像滨海这样远离核心城区的板块，中小户型普遍不愁卖，剩余房源不多。

至于这个热门的界限，不同板块也存在不同情况，一般从建筑面积120-140㎡都有，比如有的板块建筑面积130㎡卖得不错，再往上就难卖了，但有的板块过了建筑面积120㎡就难卖了。

尽管最近1个月以来新房成交量有所增长，但显然没有出现较大幅度的增幅。

第二，不同板块存在较大差异。

滨江商务区、中央绿轴区域以大户型为主，这些在售房源普遍存在库存，其中中央绿轴区域情况要好于滨江商务区。

而林里板块、滨海板块，也存在小户型难销售的情况。瑶溪板块，除小户型外都存在一定压力，包括110㎡左右的中等户型。

第三，利好消息推动销售。

比如，七都岛受优质教育资源落地的消息影响，库存去化加速非常明显，并赶在新地块出让之前，呈相反的影响。

之前被认为销售最困难的瑶溪板块，受S1线开通利好影响，沿S1线的楼盘销售也有所加速，中小户型剩余也不多了。

确实，最近这段时间，成交量还是挺大的，其实中小户型供应的增加，也是一个重要因素。

而中小户型供应的增加，尤其在距离核心城区较近的板块，很大程度上取决于土地供应量的增加，及去年下半年市场的暂时冷却。

尽管最近1个月以来二手房成交套数有所增长，但没有出现明显的增幅。

事实上，去年上半年，市场上还存在刚需一房难求的现象，核心城区就不用说了，周边一圈新兴板块也没有房源，瑶溪也没那么多货，跑到滨海、瓯江口都要摇号。

去年下半年，市场冷却后，房企为更好地销售，只得与库存主力错位，面向刚需、首改客户，而较低低土地价格、溢价率，也为此创造了条件。

04

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

可以说，土地热拍，对楼市有影响，但没那么明显，大家还是该干嘛干嘛。

想买房的，中小户型依旧供不应求。想改善的，大户型依旧高不可攀。想投资的，貌似不多。犹豫中的，倒是加快了脚步。

土地市场热是热，但总体上也还算理性，没有出现去年上半年绿城以18326.8元/㎡封顶价+配建保障房面积3200㎡的疯狂状态。

接下来，梧田、永中、老港区、洪殿还有好几宗商住地块正在挂牌，预计大部分都还会热门。而且，估计这一波的土地持续挂牌，还会继续进行。

同时，滨江中梁·鹿城壹号、绿城·凤起玉鸣、滨江·万家花城、凯迪融创·观澜壹号、凯迪融创·瓯越大观、华侨城·欢乐天地、中南·瓯海印象、龙湖华董·春江天玺、新城·吾悦广场、时代老港区项目等等都在跃跃欲试，将陆续上市。

可见，选房余地还是很大。

而当前卖得比较热门的楼盘，虽有个别楼盘有涨价传闻，但尚未见到实质性涨价的。倒是个别高端楼盘库存压力太大，推出各种活动、优惠措施，变相微降。

同时，在容积率新规+全装修后，这些新盘哪怕外立面做得再绚烂，还是有很多人适应不了他们没有拓展面积的户型，感觉买不下手。而这也制约了新盘的价格。

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那么，接下来会怎样？还是那句名言，短期看金融，中期看土地，长期看人口。

金融，最近的土地热拍，受银根放松的影响非常明显，也刺激了部分市民的购房欲望。

土地，最近土地供应量大增，看起来很热，但其实有利于抑制房价的过分上涨。事实上，土地财政一直被妖魔化，很多人总觉得政府要挣钱，对拍地很反感。

恰恰相反，只要是个良好的市场，土地拍得越多，越有利于抑制房价上涨，也有利于增加中小户型的供应，是个很简单的供需关系。更何况，政府挣了钱，才能做更多的建设，市民才能享受到更好的城市功能与配套，这分明是好事。

人口，温州人口增量确实不乐观，但是在温州却买不起房的人，依旧有很多，中小户型的热销就是一个很好的证明。

不过，人口问题，温州还是得重视，比如产业升级、新产业培育、降低落户门槛、抑制房价并增加小户型供应，等等。

还有，温州的人口政策需要重视普通人才，而非只针对小部分高端人才，更不要再干出“减员增效”这种事。

当然，任志强那句“短期看政策，中期看政策，长期看政策。”，也是适用的。

温州作为一个普通的地级市，在很多政策、资源方面，面对直辖市、省会城市、计划单列市、核心城市群城市，存在天生劣势，所以有时候市民也不应该过于苛刻地否定这座城市。但既然如此，温州也需多向上头争取一些政策、资源。

比如2012年前后，温州的国际机场、瓯飞滩、国家级高新区、市域铁路、肯恩大学、金融改革试验区等等相继获批，以及后来的洞头撤县设区、接下来的亚运会分赛区，都是靠争取来的，而不是天上掉下来的。

会哭的孩子有奶吃，温州还需多为自己争取一些利益，毕竟自力更生的天花板有限。好的政策，自然会带来更多资源，也就不愁没有产业与人口。

还有，温州仍需加强城市建设，比如前面提到的优质教育资源、轨道交通对部分板块、楼盘起到的刺激作用，非常明显，这也是城市价值、城市竞争力的一种提升。

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