地產財富會
時勢造未來，時勢也斷人路。
業績好時有人護著不說話
債務高企、業績下滑，就翻舊帳、斷後路。
在江湖混，每一個人欠下的，總歸是要還的。
每一家企業借下的債，也都是要還的。
2019-1-16
2019年元旦前一天，一份關於雅居樂地產集團海南區域總裁的簡毓萍的違紀解僱通報內部文件，至今“餘震未減”。
文件指出，雅居樂集團海南區域總裁簡毓萍，於2010年至2013年擔任海南區域營銷部負責人期間，多次收受外部人員鉅額賄賂，利用職務之便違規圈定優質房源給外部人員轉賣牟利，其行為已嚴重違反公司制度並損害公司利益，構成重大廉政違紀，並且涉嫌刑事犯罪。
究竟是作為雅居樂“老臣”的簡毓萍人脈過深，現在才讓人挖到六年前“黑幕”的蛛絲馬跡？還是企業一直“藏著一手”，只待合適時機將“舊賬”攤上桌面？
簡毓萍
雅居樂“老臣”簡毓萍，早在2001年就加入了雅居樂。2006年，她跟著雅居樂集團董事局主席兼總裁陳卓林到海南，選下了陵水灣旁的12公里海岸線開發旅遊地產項目，取名為雅居樂清水灣——這是雅居樂開啟了旅遊地產的標杆項目，並一度成為雅居樂地產全年業績的主要來源。
2009年，雅居樂清水灣首次開盤，就取得66億元的銷售業績。如今，佔地1.5萬畝的雅居樂清水灣是行業裡旅遊地產的代表，是海南省、乃至國內地產業裡出了名的大盤。2017年，雅居樂清水灣完成了178.92億元的銷售額，佔雅居樂集團總銷售額的19%，成為當年年國內房地產單項目的銷冠，並連續8年拿下海南銷冠。
說清水灣是雅居樂這幾年發展中最重要的樓盤，也不為過。而簡毓萍，自2009年，就開始負責清水灣項目營銷，並因此成為旅遊地產營銷模式的開創者、雅居樂“第二人生”理念的發起人和主要代言人。
對於雅居樂而言，簡毓萍也算勞苦功高。一般離職房企都會勸退然後用“個人因素”等理由發佈公告，而如今簡毓萍卻被自家用貪汙受賄的名義以公開的方式開除，分手看起來並不“體面”。
對於此事，外界大致有兩大觀點，一是認為簡毓萍犯事已是六年前之事，如今才清算與今年雅居樂在海南業績遇阻有關；二是認為儘管是簡毓萍有錯在先，但雅居樂此舉基本上已斷了簡毓萍的地產生涯，對待昔日功臣做法相對偏激。
夢憾海南
時間回到十一個月前。
2018年春節，海南旅居客群同比2017年春節上漲120%，海南離島機票再度破萬，全島房價暴漲。此間受益諸多的，莫過於在海南佈局的房地產企業。
樓市火熱，各個項目紛紛推出新盤。深耕海南多年的雅居樂，僅清水灣單盤，在2018年前四月便完成了80.37億的銷售額。
當時不少業內人士判斷，雅居樂海南2018年銷售額將破300億。
雅居樂海南大盤清水灣
2018年4月16日，海南自貿區規劃出臺。海南房地產概念股成為大贏家，雅居樂暴漲10%。一時間，因為海南清水灣，雅居樂股市房市雙收。
作為雅居樂地產集團海南區域總裁，簡毓萍風光無限。但這“風光時刻”，沒有持續多久。
樓市的瘋狂引來了限購的追殺。2018年4月22日，海南全域限購政策出臺：要求非海南省戶籍居民家庭在新增限購區域購買住房，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明；在此前已實施限購區域，則需要提供60個月證明。
全域限購前，海南非本省戶籍購房者還是有很大的選擇餘地。全域限購後，海南樓市基本等於堵死了外地購房者的門檻。數據顯示，海南島外購房者佔比近八成。海南的開發商們因此失去大批客源。
海南的房子不好賣了。一夜之間，天堂變地獄。
作為雅居樂在海南的最大項目，清水灣90%的購房者來自外地。
海南的全域限購，使得雅居樂成為最大“受害者”之一。據悉，雅居樂集團原本對清水灣設置的2018銷售目標為130億。而年末數據顯示，2018年雅居樂清水灣項目的銷售額僅為83.08億元——即，在全域限購後的8個月裡，清水灣只賣了2.71億元。最終成績慘烈，全年目標完成率不到三分之二。
另外，有消息顯示，2018年以來雅居樂海口金沙灣項目欠了許多中介機構的渠道費用，導致海南的中介已經同仇敵愾，很少向購房者推薦雅居樂項目，這也讓雅居樂在海南陷入惡性循環。
2018年12月31日，雅居樂連同集團合營公司及聯營公司以及雅居樂項目的累積預售金額合計為人民幣1026.7億元。而雅居樂2018年的全年銷售目標是1100億元，僅差一步之遙便可實現——海南區域公司銷售低迷拖累了地產集團後腿。
業績缺口下，作為雅居樂地產集團海南區域總裁，簡毓萍難辭其咎。自12月初起，簡毓萍離開雅居樂的傳聞便在海南地產圈風聲不斷。彼時，大部分從業者都認為，簡毓萍會因業績不達標而與雅居樂和平分手。
最後，雅居樂在年末以“通報貪汙”的通告開除簡毓萍，出乎眾人意料。
負債1446億，半年利息吃掉4成利潤
夢憾海南，雅居樂沒能完成2018年1100億元的銷售目標。而這並非雅居樂首次“滑鐵盧”。
雅居樂2011至2015年財報顯示，這家公司曾經有連續5年業績不達標：2011年銷售目標370億元，僅完成315億元；2012年銷售目標360億~380億元，僅完成330.7億元；2013年銷售目標420億元，僅完成403.4億元；2014年銷售目標480億元，僅完成441.6億元；2015年銷售目標450億元，僅完成442.3億元。
2016年至2017年，因海南區域業績暴漲額，雅居樂終於改命。可以說，受到超級大盤牽制，某種程度上，雅居樂的成敗取決於海南。對於海南市場被封死，2019年1月1日雅居樂集團主席陳卓林發表新年寄語時仍表現的較為樂觀，而在展望2019年，陳卓林表示，永不止步。
但經地產財富會查看雅居樂財報來看，目前雅居樂的財務狀態並不樂觀，再擴展略有難處。
雅居樂2018年半年報顯示，其公司負債總額為1446億元，同比去年增長約為21.4%。從整體負債率來看，2018上半年，雅居樂的資產負債率為73.47%，為近幾年裡最高。淨負債率為87.66%，相比2017年底增加了16個百分點，比2017年上半年增加了36.76個百分點，公司財務槓桿加大明顯。
債務增長只是其一。債務結構中短債佔比較大，一年須還短債總額超過了當期現金額度，則是更致命的風險。
來自雅居樂2018年半年業績報告中的上述表格顯示，雅居樂一年內需要償還的銀行貸款及其他貸款為252.6億元，一年內須還款的境內公司債券及及資產支持債券為45.96億元——總計298.56元，同比2017年增長為10%。截至2018年6月30日，雅居樂一年要還的短債在總借款中的佔比佔到了39.65%，且高過目前集團手裡的現金持有水平。
於2018年6月30日，雅居樂擁有的總現金及銀行存款為人民幣295.08億元，比去年同期略增2.47億元。值得注意的是，其中，現金及現金等值項目為人民幣181.73億元，而有限制現金則為人民幣 113.35 億元。
雪上加霜的是，受到人民幣貶值影響，雅居樂的上半年外幣債務出現匯兌虧損4.41億元，導致其上半年的財務費用達8.53億元，同比暴漲185.7%。
資金吃緊，成為雅居樂當期財務關鍵詞之一。
值得一提的是，不計入負債資產表的永續債也是雅居樂常用的補血工具，但永續債的副作用就是會吃掉利潤。2018年半年報的數據顯示，上半年，雅居樂在境外新發行了總計6億美元的永續資本證券。截至6月30日，雅居樂的永續債餘額已超過82.8億元人民幣，較2017年底的55.29億元餘額，增長了49.8%。當期，雅居樂股東應占收益約為37.58億元時，永續債持有人“吃掉”了雅居樂約2.87億元的收益。
下半年，雅居樂有開始持續境內境外借錢給公司輸血。7月份，雅居樂發行2億美元在2021年到期的8.5%的優先票據。8月份，雅居樂再次追加發行一筆在2021年到期的4億美元，年息8.5%的境外公司債。
值得一提的是，2018年前六個月，雅居樂股東應占利潤為37.59億元，然而，同期的各種借款、票據、公司債等債務利息開支加起來，卻已達20.97億元，幾乎吃掉了大部分利潤。
在此“錢緊”時期，本該為整個雅居樂控股集團貢獻利潤與業績的海南區域，卻驟然進入“至暗時刻”。對於雅居樂來說，區域負責人必須承擔最大責任。最後“忍痛割愛”捨棄簡毓萍，或許也是意料之中。
丞相遭累，君臣矛盾？
儘管雅居樂表示決定對簡毓萍從輕處理，但還責令了地產集團海南區域暫停支付與簡毓萍有關事件的涉事合作商的所有應付款，並將向涉事的合作單位及責任人追究法律責任，更將涉事合作商及相關負責人列入控股集團的合作黑名單，今後不得與其合作。
此舉表明，簡毓萍的地產生涯基本結束。
對此，海南房產專家王一司感嘆道，“業績達標時怎麼樣都行，業績一旦下滑就立馬開刀，這在地產圈也是常事。”
值得一提的是，此次通告還追究了簡毓萍的上級領導雅居樂控股公司董事副總裁黃奉潮的職責，予了黃奉潮通報批評處分，並扣除其當月20%績效獎金。
黃奉潮
據瞭解，黃奉潮1999年加入雅居樂集團，曾任該集團房地產管理中心總監及花都和南湖項目的總經理，2014年3月24日，黃奉潮獲委任為雅居樂集團控股有限公司的執行董事，2017年7月21日被委任為雅居樂雅生活服務股份有限公司執行董事兼董事會聯席主席。
而在2018年11月9日，黃奉潮還被雅生活委任為授權代表。在雅居樂，他可謂是除了雅居樂董事長陳卓林外的“第二人”。企業“第二人”被公開通報批評，下屬員工直接開除，頗有幾份“殺雞儆猴”的意味。
一位不願透露姓名的人士表示，“黃奉潮在雅居樂的地位十分之高，還剛剛委於雅生活的重任，可謂雅居樂的丞相，如今丞相遭了仗責，怕是君臣之間出現了矛盾。”
被批對員工不友善
“簡毓萍六年前的罪狀可能早已握在陳卓林的手上，但在業績代表一切的地產圈，陳卓林沒有動她，如今業績一下滑，就斷她後路，實在是對員工不友善。”
手握舊賬，隨時給予一紙凌利的處罰解僱文件，甚至“趕盡殺絕”，這種處理方式，不免讓員工心驚膽戰。雅居樂也因此被批“對員工不友善”。實際上，關於雅居樂“不友善”議論，在2018年中旬曾因雅居樂跟投事件而爆發過一次。
2018年5月30日，多家媒體報道，雅居樂及由雅居樂海南區域主要負責人組建的有限合夥公司，已悄然向海南陵水雅居樂諮詢管理有限公司（下稱，“雅居樂諮詢公司”）注資1000萬元。
查詢資料可知，雅居樂諮詢公司成立於2017年11月28日，注資之前，該公司註冊資本僅為1000萬元。
設立目的上標註著：作為實施跟投機制所需設立。然而當時海南樓市剛全域限購，此時卻突然傳來海南區域即將啟動跟投的消息，這不免被看成向員工伸手要錢。
當時，地產財富會就雅居樂海南區域跟投之事採訪了相關人員。該人員表示，“目前海南區域跟投的海南島內項目僅有海口金沙灣項目，該項目於2018年啟動跟投，2018年5月開盤銷售。”
海口金沙灣項目是雅居樂在2017年2月時便拍下的地塊，即將開盤，按照雅居樂的“共享未來計劃”，本應一開始就被納入跟投項目當中，而跟投的信息以及負責管理跟投工作的公司卻在4.23海南全域限購之後才開始落地，這對雅居樂的員工並不公平。
一位雅居樂內部員工對地產財富會表示，“如果在限購前施行跟投機制那便是企業發放福利，畢竟海南項目經常是供不應求，不愁賣，但限購後施行跟投就很奇怪，海南樓市現在這狀態，金沙灣的銷量很大可能會陷入呆滯，回報遙遙無期，對員工來說並不是一個好的投資機會。”
外界不少人士質疑雅居樂的跟投機制實際上是極度不合理的。地產財富會也曾發文《雅居樂海南項目啟用跟投機制 員工成陳卓林韭菜？》，為雅居樂員工抱不平。該文受到眾多主流媒體的認可，大面積轉載，
但隨後地產財富就接到了雅居樂海南公司的官方律師函，同時財富會後臺及關聯郵箱接收到其大量投訴。
雅居樂海南公司遞交給財富會的律師函
最終，經騰訊官方審核，雅居樂海南公司的投訴不符合法定處理條件，對該投訴進行了駁回。
雅居樂海南公司反訴被駁回
實際上，一直以來雅居樂的員工對雅居樂的感情頗深。拿清水灣舉例，許多在清水灣工作多年的員工都買了清水灣的房子，將自己的一生以及家庭都放在這裡。
而如今鬧出跟投風波，區域總裁也面臨牢獄之災，對雅居樂而言可謂是雪上加霜。目前的事態，應該是雅居樂員工和雅居樂斷不願看到的。但事已至此，要一場體面的分手又有何用？
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