三月底，是港股年報的截止期，一大批房企正在這周踩線發佈業績。
週一（3月25日）：龍湖、合景泰富
週二（3月26日）：萬科、世茂、佳兆業、華潤置地、中國恆大
週三（3月27日）：永泰、合生創展、建業地產、花樣年控股
週四（3月28日）：綠地香港、恆盛地產、融創中國、金隅集團
週五（3月29日）：保利置業、中建置地、SOHO中國、華僑城
這是地產財富會《年報直擊》欄目，將持續為您追擊年報最新狀態。除了上述“年報早知道”的最新資訊，更將有一系列深度評點，帶您看懂複雜數據背後的公司。
上週至今，財富會已陸續發佈直擊深度評點6篇。
3月19日 年報直擊①| 碧桂園 大象的“硬核功夫”
一週年報評點預告| 數字不說謊
3月20日 年報直擊② | “白馬”金茂：重要的詞值得重複52次
3月22日年報直擊③|被低估的藍光“同心圓”
3月23日年報直擊④| 富力：“最大豪華酒店業主”不止會花錢
3月24日年報直擊⑤| 雅居樂的芝麻與西瓜
3月27日年報直擊⑥| 為什麼許家印能在恆大業績會上大談汽車
世茂再次突破人們的想象，在行業集中度越來越高的白銀時代上演了一出彎道超車的戲碼。
繼2016、2017連續兩年排行房企銷售金額16位後（克而瑞研究中心數據），2018年，世茂彷彿打通了任督二脈，以1761.5億元的簽約銷售額位列房企11位，排名前進5位，前十的門檻世茂已經看得見。
這是世茂的一大步，超出過去我們對世茂的增長預期，包括世茂自己的預期。彼時世茂發布2018年半年報，簽約額為723.2億元，地產財富會認為世茂是穩健增長，機構認為世茂跑贏大市，而世茂自身認為：“集團有信心且有決心在年底超額達成既定的人民幣1400億元銷售目標。”
但現實是不斷進取的世茂從未懈怠，在下半年完成既定銷售目標後再次奮進，將1400億元的銷售目標甩在身後，最終達成1761.5億元的銷售額，同比大幅上升74.8%。整個2018年，世茂增速領先行業，在規模房企中表現搶眼。
3月26日，世茂發布2018年全年業績報告，在致辭各位股東時用了“欣然”二字。世茂2018年成績確實可喜，全線飆紅：實際銷售額目標完成率達126%，營業額達855.1億元，同比上升21.4%，毛利達269.5億元，同比上升25.8%，核心淨利潤增長至117.3億元，同比上升25.3%。
被寫好的劇本
這是一個逆水行舟的時代，也是一個充滿機遇的時代，不辜負任何一個有心人。
2017年千億房企已經扎堆，沒有千億規模的房企無法進入行業前十五，2018年房企競爭更加白熱化，沒有千億規模幾乎摸不到30強的門檻。但“東家的柳樹矮一點兒，不必向路人解釋本來有長高的可能”。如果說2017年的千億是個開始，2018年的世茂已經猶如一個茁壯成長的巨木，佇立於千億房企之林，同時向2000億進發，成為業內不可小覷的“主力軍”。
不過儘管“主力軍”世茂2018年實際銷售額為1761.5億元，銷售目標完成率達126%，但仔細品讀，這並不屬意外之喜，而是源自本身的厚積薄發，世茂的發展軌道實際也是遵循著既定“劇本”進行。
這份劇本準備時間充分。世茂定義2017年為“有品質的高速增長年”，當年關鍵業績指標實現大幅增長，質、量齊飛，全面提效。
世茂的劇本主題鮮明，為“有品質的高速增長”。
所以世茂的高速增長絕不是盲目擴張，以犧牲利潤率、犧牲股東利益以及高負債為代價。2018年財報顯示，世茂這方面確實做的很好：淨利、毛利均較上年同期大幅增長，每股派息120港仙，同比亦上升20%。世茂與股東共贏共享，實現股東權益最大化的理念繼續保持。
難能可貴的是，在銷售目標完成率達126%的背景下，世茂的負債率為59.4%，較2018中期的62.7%略有下降，使得世茂連續7年保持60%左右的淨負債率。
之後，準備時間充分且主題鮮明的世茂劇本，一切循著增長的主線步步演進。
在公司內部，世茂自2017年開始即優化管理架構，實行“公司化運作”，在明晰權責的基礎上充分授權，進一步培養主人翁意識。2018年，世茂再提效，針對地區公司“自主化經營”成效充分授權，進行管理戰術升級，鼓勵充分的良性競爭，提升經營健康度，充分釋放和發揮了地區公司的作戰能力、創新能力、以及應變能力。
在發展方向上，世茂長期緊跟國際級戰略方向進行區域深耕，聚焦具備國家宏觀戰略政策支撐、經濟發展水平高且需求旺盛的紅利區域。以世茂重點佈局的長三角地區為例，土儲貨值達2250億元；世茂重點深耕的福建地區，土儲貨值高達2100億元，而在世茂另一重點深耕的粵港澳大灣區，土儲貨值達2000億元。世茂在上述發展勢頭迅猛，這些區域也是世茂業績爆發式增長最突出的地區。
基於此，2018年，世茂在整體可售或者去化率65%的前提下， 實現了業績大幅增長，這一數據與2017年持平。
多元化均好發展
但有品質增長劇本絕不是一條腿走路，而是多元化的均好發展。
致力於助推城市發展、為城市賦能的世茂，通過多元化為有品質的高速增長注入了可持續發展的基因和強勁的內驅力。2018年，世茂酒店、商業、物業及其他收入較2017年上升26.9%，達46.1億元，為實現整體有品質高速增長注入了可持續發展基因。
報告期內世茂各酒店錄得收入19.1億元，息稅折舊攤銷前利潤人民幣5.9億元，EBITDA率（息稅前利潤+折舊+攤銷/營業收入）30.8%。目前，世茂喜達旗下10家酒店已穩步經營，51家蓄勢待發，其中包含6家海外酒店。 世茂通過與喜達屋資本合作，不斷夯實酒店品牌及產品矩陣，以“自營+合作”IP構建與運營模式，實現了品牌增值與價值傳導的高效跨越。
上海佘山世茂洲際酒店
世茂在商業及主題娛樂業務同樣呈現出極強的爆發力，經過10餘年的發展，世茂商業版塊已進入26個城市，擁有超過48個商業項目。世茂商業運營收入呈現良性增長態勢：上海世茂廣場煥新重啟、上海世茂大廈正式啟用，連同其他物業共錄得商業運營收入人民幣10.9億元，息稅折舊攤銷前利潤人民幣6.1億元，EBITDA率為56%，高於行業平均。
依託國際化產業集群優勢和文創資源，2018年，世茂與日本三麗鷗深度合作定製的中國首個Hello Kitty上海灘時光之旅主題館已於2019年1月在上海世茂廣場落地，長春世茂蓮花山滑雪場於2018年12月正式開業，這也是世茂進駐長春首個旅遊項目。
此外，在城市轉型升級的大背景下，世茂與全球領先的人工智慧平臺——商湯科技，建立全面戰略合作伙伴關係，深度契合城市需求，為城市智能升級貢獻力量。目前上海世茂大廈已率先進入人工智能時代，搭載AI計入構建更加高效便捷的智慧前臺服務，實現刷臉無感通行。
照此發展，世茂的劇本將向“可持續發展生態圈”疆域推進。
世茂的“快車道”
近幾年，世茂的增長已成為常態，不只是因為世茂已經寫好的劇本，也因為作為一個穩健的“棋手”，世茂永遠向前看，一邊對弈，一邊為未來預埋棋子。
做大基本面。 於房企而言，最大的基本面其實就是土地儲備，這是世茂為未來留的第一個先發棋子，也是世茂長期對弈過程中長期堅持的策略。世茂在補充土地儲備方面審慎而積極，繼續維持在一二線及供需良好的三四線獲取優質土地，特別經濟發展水平高且需求旺盛的紅利區域，比如上述的長三角、福建、大灣區。
2018年，世茂分別於深圳、天津、鄭州等眾多城市增加土地儲備1615萬平方米，其中低價招拍掛、收購、合作佔比約為48%，目前世茂擁有分佈全國87個城市的264個項目。
手握“現金牛”。2018年年底世茂手握495.8億現金，較之2018年中期的360億元提升約37.5%。在企業規模快速擴張的前提下，現金流的提升主要得益於世茂狠抓回款，嚴控風險。世茂年度銷售回款為1374億元，同比上升50.2%。優秀的回款能力為世茂注入源頭活水，使得世茂在負載率下降同時做到了現金流提升。
融資成本低。如果是“現金牛”是企業發展看的見的燃料的話，融資成本則是企業的加油站。2018年世茂多管齊下，通過創新融資的方式，保持全年融資成本位於行業地位，僅5.8%。具體為：推出住房租賃儲架式租金ABS，開國內先河；成功續期公募債、私募債總額128.6億元；境外發行人民幣點心債21.5億元及美元高級票據23.2億元等，不斷提振市場信心。
嗅覺靈敏的機構最先給出反饋，2018年12月，穆迪將世茂Ba2評級展望由穩定調升至正面，國內主要評級機構維持AAA的主體最高信用評級。
產品優質。優質產品永遠是企業發展的原動力，也是企業維持優質口碑的根基。世茂從市場及客戶需求出發，持續對旗下產品進行精研創新，對產品精雕細琢，梳理出雲系、璀璨系、國風系、天譽系、龍胤系五大優質產品體系。而在商業領域，世茂也已構建起“4+2”產品線，即四大商業產品線：世茂國際中心、世茂廣場、世茂摩天城、世茂52+，以及兩大辦公產品線：世茂大廈、世茂智匯園Link Park，圍繞“城市品位升級”和“城市美好生活”進行全面消費品質升級。
綜合來看，世茂有鎧甲，但並沒有軟肋。世茂以優質土儲、充足現金、低融資成本以及優質產品構築護城河，以多元化均好發展繪藍圖，儘管白銀時代道阻且長，但世茂的發展勢頭已經難以阻擋，正邁入發展的快車道。
據悉2019年現有項目全年可售資源3500億元，保守按60%去化率，預計2019年可實現銷售簽約2100億元，未來世茂有品質的高增長將持續，兩千億世茂正迎面而來。
閱讀更多 地產財富會 的文章
