01.
前段時間，深圳爆出一個均價2字頭的樓盤出來，在深圳引起了很大的轟動，朋友圈也有不少朋友跑來諮詢。畢竟，現在粵B能夠以2開頭的樓盤基本沒有了。
但是，直到某一天有朋友跟我說，她在觀瀾買了一套新房，商務公寓性質，大概今年9月份就可以交房，讓我去看看，價格不貴但品質很高。
去年開盤買的時候，大概只要2.2萬/平，今年新推產品漲了一些，均價大概在2.5萬/平左右，項目周邊的瓏門已經賣到4.5萬/平—4.8萬/平了。
據她講述，開盤的當天，68平的兩房和139平的四房就賣完了，因為總價比較低，68平的兩房大概只要136萬，首付交了68萬就搞定了，139平的四房是2梯4戶，貨量少且稀缺。
這個項目在市場上公開的消息很少，因為沒有怎麼宣傳，所以你也看不到這個樓盤。安靜這次，將以踩盤紀要的形式，展現給大家。
這個產品比較特殊，但對於手上有閒錢，買商品房又沒有房票，小產權又不敢買的朋友，可能是一個福利。
當然，需要強調的是：安靜對於這個項目的認知，更傾向於低總價、居住的眼光來看，畢竟項目非常的特殊。目前來說，這可能是安靜在觀瀾片區看過的品質最高的一個項目。
開發商非常的另類，說句誇張的話，堪稱深圳觀瀾版“宋衛平”。
02.
樓盤案名叫鴻基新都，項目位於觀瀾，處於觀光路和新丹路交匯處，具體位置如圖所示——
項目門口就是在建的觀瀾文化體育公園和深圳市自然博物館，佔地面積分別為6.4萬㎡和4.3萬㎡。
觀瀾文化體育公園預計將在2019年投入使用，設計為一座以游泳館為主體，附設室內羽毛球場、乒乓球場等多功能運動場館的公園。
對於深圳市自然博物館，官方的定位很霸氣：建成後將成為國內面積最大、投資最高的，綜合性自然博物館，也是粵港澳地區乃至華南地區第一座大型綜合性自然博物館。
據現場看房客戶反映，這兩個點是他們非常喜歡的點。
我現場測量了一下項目的具體位置，項目距梅觀高速僅三個紅綠燈，另外走珠三角環線高速再轉彩田路，到福田的話大概要38分鐘的時間，對於剛需來說，通勤距離可以接受。
項目佔地約4.2萬平，建面約16.6萬平，整個項目從功能上分南北兩區域：北區為商務、酒店、休閒、綜合區，配套高檔酒店、寫字樓、商業廣場以及購物中心、電影院，南區為6棟庭院式商務公寓組成。
北區很漂亮的外立面——
北區外部的廣場噴泉景觀——
總戶數740套，車位849個，車位比大概是1：1.14，停車是完全夠了。以下這張，是我拍的沙盤圖，感覺角度有點不對，但大概是這個意思。
項目是由長安汽車集團深圳投資公司和深圳鴻潤創建投資公司共同打造，長安是屬於國企，資質不容質疑，此項目算是‘房改’-租售同權政策的一次試水。據瞭解，2017年項目還獲得了“ 年深圳市重要項目”的稱號。
小區採用點式佈局，全部南北朝向，各樓棟採用架空層設計，架空層高達6米，保障了低樓層的採光和通風問題，同時避免了低樓層在夏季屋內潮溼、悶熱等居住困擾。
自帶4700㎡的商場（據說現在在和天虹洽談），1樓2樓是大型商業超市，3樓是電影院。
1棟、2棟是五星級酒店，3棟是商業辦公樓。項目緊靠著深派PARK，距離比較近的商業還有天虹商場、比鄰新天地以及蘋果小鎮等。
03.
值得一提的是，整個小區的容積率非常的低，容積率僅有2.99，對於動不動就4或5甚至7的深圳樓盤來說，這個樓盤的整體是非常的舒適的。
當今深圳居住環境，高容積率的超高層建築項目已然深圳住宅項目的主流，容積率高的項目，小區中心空間壓抑，中低樓層採光和視野均會受限。
2018年深圳一份148盤的調研報告顯示，深圳在售住宅項目中，容積率≥7的樓盤，佔11.5%；容積率5-7的樓盤，佔27.7%；容積率4-5的樓盤，佔29.1%；容積率3-4的樓盤，佔16.9%；容積率<3的樓盤，僅佔14.9%。
而且，除了低容積以外，項目的樓盤距也非常的舒服，現場腳步測量，大概在40米~80米之間，正常的樓間距，大概在50米左右，所以，居住體驗感很好，沒有壓迫感。
再看看小區的內部園林，也是非常的漂亮。
而且，不知道是不是我的錯覺，6棟樓的空間感，這完全不像一個公寓式的項目，反正有點像中式古典住宅，不信你看他的大門——
項目目前在賣的戶型有——
二房二廳一衛：68.52平
二房二廳一衛：83.25平（2+1房）
三房二廳二衛：102.3平/104.5平/111.45平/117.74平
四房二廳二衛：131.89平/139.01平
戶型圖比較多，就不一一放，值得一得是83.25平的二房，從現場來看，只可以改成小三房的，這可是剛需的最愛。
而且，從68平到139平，幾乎每一個戶型都做了實體樣板間，可見這個開發商還是蠻拼的。
一般的開發商對於實體樣板間的打造都是做主力戶型，也就三個左右，因為要考慮到成本和人群。而這個項目，幾乎每一個戶型都做了，你在樣板間轉，都要花費一定的時間，就像逛宜家一樣。
放一組樣板間的圖，大家可以感受樣板房的用心，要知道，這只是一個2018年在深圳只賣2.2萬/平的項目，做成這樣，已經非常棒了——
04.
當然，這個項目便宜是有便宜的道理的，因為項目總體上還有一些缺點，比如說沒有紅本，一棟樓只有一個，比如產權只有40年。
項目性質及項目所取得項目文件及證書，是具備產權分割的，如產權分割須具備兩個不可或缺的前提，1、補繳相關稅費。2、740 戶一致同意辦理。
客戶如果購買，會簽訂一項40年的租賃合同（買20年送20年），擁有房子的使用權與租賃權（提供發票），可以確權。40年以後要繼續使用，按房間面積補交相關費用就可以了，受法律保護。
《房屋使用權證》只是鑑於《物業租賃合同》的補充約定使用，類似《補充 協議》，對《物業租賃合同》未盡事項，在《房屋使用權證》上約定：本國基本 法《憲法》《合同法》裡面都有體現，一旦甲乙雙方簽字蓋章即具備法律效應。換言之：個人借據上簽字都有法律效應。
那麼，整棟一個房產證，會不會被拿去抵押?
朋友介紹：依我國《合同法》第 229 條規定、《民通意見》119 條規定，買賣不破租賃，即在租賃關係存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關係也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關係的存在並 要求承租人返還租賃物。
而且，如果孩子想上學，整棟樓是可以辦一個集體戶積分入學的。我算了一下，每個月是0.3分，只要住滿三年，提供發票就可以讓小孩上學了。而且，項目門口就有一所學校。
目前購買的話，按公寓標準，只需繳納50%的首期款，不佔名額。
水電費用方面，我得到的回答是：電費收取以非商業標準收取，現居民電費 7.3 角/度，本項目已申請通過， 按非商業標準收取，即 7.66 角/度；水費收取標準為:5.1 元/方，現居民用水， 如超 30 方的話，也近 5 元/方。
05.
很多樓盤在推售不動時，都會大搞人海戰術，提高擁金點數，在2018年的時候，深圳龍崗某公寓推新盤的時候，最高的時候曾經給過中介9個點的佣金+1萬的現金獎。
也就說，你賣一套200W的公寓，可以拿到近20萬的佣金。寧願將錢給中介大力推，也不會降價，這跟將牛奶倒進河裡的感覺一樣。
可是，這個項目負責代理這個樓盤的老總跟我說，這個項目從一開始就沒想過高佣金轉價，別人都是七八個點的時候，這個樓盤照樣正常佣金點數，因為老闆從來不想在營銷上花錢產生溢價。
開項目總結年會的時候，這家開發商的老總也隻字不提這個項目賣的怎麼怎麼樣，只是，當他看到現場的銷售員衣服稍微不整齊就上崗的時候，就嚴厲的罰了她1萬塊錢，讓銷售欲哭無淚。
據朋友介紹，項目的操盤手其實在海南也有5個項目在賣，都是豪宅系列，這個項目雖然價格較低，但他依然不放棄對於整個項目統籌的嚴苛與認真。
他舉了多個例子，比如說項目是精裝交付，按正常的邏輯來講，門的設計都是2.1米左右的高度。
可是他覺得不夠，非要求將門做到2.45米的高度，因為他覺得門對於一個家庭來說，非常的重要，高一些更有儀式感。
對於這點，負責設計的人說，其實只要做到2.4米就很好了，不要那麼嚴苛，可是這個老總非常的犟，對於這5CM非常的執拗。
為了保證整個工程的質量與工期不被拖延，他半夜搭飛機從海南飛回深圳，親自到達現場指導工程隊的負責人，嚴格把控項目的質量與整體質感，直到第二天的拂曉才回去休息。
而且，這樣的事情，幾乎是常態。據我所知，這個開發商的老總已經逾50多歲的高齡了。
因為這個設計細節的改動，門的成本就要高出將近50%的成本，本來一扇門只要花2000塊，可是到最後卻花到了3000塊。
這還不止，因為項目是精裝交付，這個老闆還將室內的窗簾盒都做好了，就連房間裡飄窗下，也很認真的給客戶做了大理石的檯面...這裡面，又是成本。
來看一下我拿到的精裝交付標準，2.2萬/平的價格，雖然沒有特別的高大上，但對於剛需來說，已經很齊全了——
我很好奇，一家開發商的老總通常做的都是抓大放小的工作，為什麼要在意這些細節。朋友打趣的講，可能是因為他想做一個一絲不苟的藝術家吧。
也許是因為態度執拗且工科思維，這個項目一期所推售的300套產品，在不久之後就被消化掉了。要知道，這是在沒有任何營銷推廣、沒有高代理佣金的框架下完成的，可見有多麼的了不起。
說實話，像這樣對品質有追求的，深圳乃至全國的開發商其實蠻多的，但關鍵問題是，很多開發商是為了高溢價，因為在好地段拿了地，我不想虧待這塊地。
所以，再精工也是為了賣了一個好的價格，只為了服務一小部分人。但是，對於鴻基新都這樣的一個項目來講，在非偏遠地區能夠將產品做成這樣還場賣的不貴，說直白一點是性價比高，但其實是老闆太處女座了。
賣的貴的項目，產品做好是理所當然，因為我付出了更多的錢；但是，便宜的房子也不計成本追求高品質，就是客戶的運氣了。
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PS：安靜的小密圈持續更新中，因小密圈即將到期，最後放出一波名額，過段時間小密圈的價格將從365漲至668/年。一來方便服務真正需要購房投資的客戶，二來安靜可提供的資源也將越來越強大。
小密圈裡，特邀數名深圳涉獵地產二十餘年的實操大伽團坐鎮，從入戶到選籌、到貸款，到個人資產包配置，花費近兩年的時候，安靜已全部打通。也就是說，這是一個全鏈條型的資源型平臺，而不僅僅是一個公號而已。
我不想做很大，只需要認真服務到需要在深圳購房的客群，真誠且專業。不能說100%拯救你的錢包，但至少，能幫你避免不少坑。
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