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都說龍華是福田的後花園，我看未必。
紅山房價破8奔10的時候，福田南的河套-保稅區卻還在5-7萬之間徘徊，不嫌棄的話，首付32萬就能買套一居室上車了。
不過，隨著深港科技創新合作區的建設提上日程，這一不平衡的局面將被逆轉。
皇崗口岸重建項目正式動工、年內規模最大棚改項目南華村搬遷、深方園區首批項目建設……留給你上車的時間不多了。
△圖攝於2019年2月
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區域建設最新動態
實際上，深港關於河套的合作已籌劃了近20年。2017年，兩地正式簽署《關於港深推進落馬洲河套地區共同發展的合作備忘錄》。
河套A區位於香港側，建設“港深創新及科技園”，河套C區及福田保稅區位於深圳側，建設“深方科創園區”。雙方將從空間營造、科研配套、交通支撐等多方位實現合作區協作，集聚深港科技創新資源，共同打造綜合性國家科學中心。
◎ 皇崗口岸重建將成新地標
深圳市建築工務署6月28日發佈消息稱，作為皇崗口岸重建項目的先行項目，皇崗口岸臨時旅檢場地建設項目正式啟動。由該署負責組織建設的皇崗口岸重建項目總建設工期預計約3年半，42個月，建成後將是深圳又一座地標。
△皇崗口岸效果圖
皇崗口岸項目由臨時旅檢區、公交場站、臨時旅檢樓、候車廳等組成，建成後通關能力為3萬人次/日。建設具體思路是皇崗口岸將引入相關城際軌道線路，實施站城一體化開發，打造代表國際高水準的超級口岸、交通樞紐和創新綜合體。
◎深圳今年最大棚改項目南華村開始搬遷
原定於11月18日啟動的南華村搬遷工作提前了，已有部分業主交房離開。
南華村是深圳今年規模最大的棚改項目，涉及業主2700多戶，曾憑藉“15天簽約99.6%”刷新深圳棚改速度。搬遷工作啟動，也意味著該項目即將進入實質實施階段。
南華村位於濱河路南、深圳河北、華強南路西側，建於1984年，是深圳第一批公務員和教師福利房。小區佔地面積約16.19萬㎡，建築面積約23.5萬㎡，共70棟建築、房屋2727套。
小y瞭解到，南華村所處的河套北片區棚改範圍在32公頃左右，由南華村、赤尾村片區構成。西片區以赤尾村及其他住宅小區為主，範圍內宗地面積共計133553.3㎡，現狀建築面積共計353809㎡；東片區則以南華村為主。
△紅色線“基地”為河套北片區（圖源南方都市報）
據河套北片區概念規劃徵求意見稿顯示，該區域在完成棚改後將被打造成深港融合試驗區。
◎深方園區首批項目開始建設
除了南華村棚改已經正式搬遷之外，深港科技創新合作區深方園區首批項目（B105-0042、B105-0119） 建築方案設計方案定標結果也已經在9月底公佈。小y在實地踩盤發現項目已經開始建設，工人正在清理建築垃圾。
△深方園區首批項目（B105-0042、B105-0119）
深港科技創新合作區深方園區首批項目（B105-0042、B105-0119）位於深港科技創新合作區西翼啟動區，擬建成集科技研發、實驗室、配套服務與交流功能於一體的科研創新中心。
作為深港科技創新合作區西翼重點推動的建設項目，這兩塊地開發意義重大。建成後為深港科研機構入駐合作區提供新空間載體，也將為合作區全面開發建設起到示範作用。
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區域配套及房價
△地鐵3號線南延段工程
◎交通
河套片區有地鐵4、7號線縱橫交錯。福保區目前暫無地鐵，3號線南延段施工中，預計明年底開通。
◎商業
片區範圍內目前雖暫無大型購物中心，僅有華潤萬家、佳德福百貨等超市類的商業配套，想逛高端MALL就得前往購物公園、會展中心等商圈。
◎教育
目前片區內有皇崗小學、水圍小學、福民小學、皇崗中學、福苑小學、福外南校區等。2018年9月份正式招生開學的福苑小學、福外南校區，推動保稅區對口樓盤單價上漲1萬/㎡，可見家長對優質學位的需求。
◎區域房價
實際上，2018年以前，河套-保稅區片區一直是福田的房價窪地。不過，隨著福外南校區的開學，片區內的對口樓盤都迎來了較大的漲幅。
目前片區內的新房僅有深物業金領，均價約8.3萬/㎡。片區二手房的價格在5-7萬/㎡之間，建成時間大都在2000年左右。單價最高的是天健時尚名苑，均價116912元/㎡，小區戶型都是複式。其次是河套北片區的30年樓齡的南華村，掛盤均價為83002元/㎡，以“待拆遷物業”作為賣點。
當然，片區內的低價上車盤，如城市3米6公寓（住宅性質）最低只要105萬，首付32萬即可。
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碎碎念
深港科技創新合作區內大部分都是老舊物業，不僅密度大，梯戶比還高，就像港式住宅，居住體驗比較一般。
其次是片區內都沒有大型商業，逛街癮來了就得跑去購物公園、會展中心才行。如果是住在河套片區還好，起碼有3號線福田口岸站、7號線皇崗口岸站、赤尾站。但是在福保區，就不得不面對沒有地鐵的尷尬，實在要坐，只能徒步穿過京港澳高速去3號線益田站。
加上片區產業以及雙口岸的原因，區域內汽車噪音，人員混雜無法避免。
不過，基於深港科技創新合作區的規劃，未來將吸引許多科技人才。相關的基礎設施、生活配套也將愈加完善。畢竟，為深港雙方人員營造就業與居住的良好環境，是深港科技創新合作區的重點工作之一。
片區綜合得分：82分
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