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都说龙华是福田的后花园，我看未必。
红山房价破8奔10的时候，福田南的河套-保税区却还在5-7万之间徘徊，不嫌弃的话，首付32万就能买套一居室上车了。
不过，随着深港科技创新合作区的建设提上日程，这一不平衡的局面将被逆转。
皇岗口岸重建项目正式动工、年内规模最大棚改项目南华村搬迁、深方园区首批项目建设……留给你上车的时间不多了。
△图摄于2019年2月
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区域建设最新动态
实际上，深港关于河套的合作已筹划了近20年。2017年，两地正式签署《关于港深推进落马洲河套地区共同发展的合作备忘录》。
河套A区位于香港侧，建设“港深创新及科技园”，河套C区及福田保税区位于深圳侧，建设“深方科创园区”。双方将从空间营造、科研配套、交通支撑等多方位实现合作区协作，集聚深港科技创新资源，共同打造综合性国家科学中心。
◎ 皇岗口岸重建将成新地标
深圳市建筑工务署6月28日发布消息称，作为皇岗口岸重建项目的先行项目，皇岗口岸临时旅检场地建设项目正式启动。由该署负责组织建设的皇岗口岸重建项目总建设工期预计约3年半，42个月，建成后将是深圳又一座地标。
△皇岗口岸效果图
皇岗口岸项目由临时旅检区、公交场站、临时旅检楼、候车厅等组成，建成后通关能力为3万人次/日。建设具体思路是皇岗口岸将引入相关城际轨道线路，实施站城一体化开发，打造代表国际高水准的超级口岸、交通枢纽和创新综合体。
◎深圳今年最大棚改项目南华村开始搬迁
原定于11月18日启动的南华村搬迁工作提前了，已有部分业主交房离开。
南华村是深圳今年规模最大的棚改项目，涉及业主2700多户，曾凭借“15天签约99.6%”刷新深圳棚改速度。搬迁工作启动，也意味着该项目即将进入实质实施阶段。
南华村位于滨河路南、深圳河北、华强南路西侧，建于1984年，是深圳第一批公务员和教师福利房。小区占地面积约16.19万㎡，建筑面积约23.5万㎡，共70栋建筑、房屋2727套。
小y了解到，南华村所处的河套北片区棚改范围在32公顷左右，由南华村、赤尾村片区构成。西片区以赤尾村及其他住宅小区为主，范围内宗地面积共计133553.3㎡，现状建筑面积共计353809㎡；东片区则以南华村为主。
△红色线“基地”为河套北片区（图源南方都市报）
据河套北片区概念规划征求意见稿显示，该区域在完成棚改后将被打造成深港融合试验区。
◎深方园区首批项目开始建设
除了南华村棚改已经正式搬迁之外，深港科技创新合作区深方园区首批项目（B105-0042、B105-0119） 建筑方案设计方案定标结果也已经在9月底公布。小y在实地踩盘发现项目已经开始建设，工人正在清理建筑垃圾。
△深方园区首批项目（B105-0042、B105-0119）
深港科技创新合作区深方园区首批项目（B105-0042、B105-0119）位于深港科技创新合作区西翼启动区，拟建成集科技研发、实验室、配套服务与交流功能于一体的科研创新中心。
作为深港科技创新合作区西翼重点推动的建设项目，这两块地开发意义重大。建成后为深港科研机构入驻合作区提供新空间载体，也将为合作区全面开发建设起到示范作用。
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区域配套及房价
△地铁3号线南延段工程
◎交通
河套片区有地铁4、7号线纵横交错。福保区目前暂无地铁，3号线南延段施工中，预计明年底开通。
◎商业
片区范围内目前虽暂无大型购物中心，仅有华润万家、佳德福百货等超市类的商业配套，想逛高端MALL就得前往购物公园、会展中心等商圈。
◎教育
目前片区内有皇岗小学、水围小学、福民小学、皇岗中学、福苑小学、福外南校区等。2018年9月份正式招生开学的福苑小学、福外南校区，推动保税区对口楼盘单价上涨1万/㎡，可见家长对优质学位的需求。
◎区域房价
实际上，2018年以前，河套-保税区片区一直是福田的房价洼地。不过，随着福外南校区的开学，片区内的对口楼盘都迎来了较大的涨幅。
目前片区内的新房仅有深物业金领，均价约8.3万/㎡。片区二手房的价格在5-7万/㎡之间，建成时间大都在2000年左右。单价最高的是天健时尚名苑，均价116912元/㎡，小区户型都是复式。其次是河套北片区的30年楼龄的南华村，挂盘均价为83002元/㎡，以“待拆迁物业”作为卖点。
当然，片区内的低价上车盘，如城市3米6公寓（住宅性质）最低只要105万，首付32万即可。
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碎碎念
深港科技创新合作区内大部分都是老旧物业，不仅密度大，梯户比还高，就像港式住宅，居住体验比较一般。
其次是片区内都没有大型商业，逛街瘾来了就得跑去购物公园、会展中心才行。如果是住在河套片区还好，起码有3号线福田口岸站、7号线皇岗口岸站、赤尾站。但是在福保区，就不得不面对没有地铁的尴尬，实在要坐，只能徒步穿过京港澳高速去3号线益田站。
加上片区产业以及双口岸的原因，区域内汽车噪音，人员混杂无法避免。
不过，基于深港科技创新合作区的规划，未来将吸引许多科技人才。相关的基础设施、生活配套也将愈加完善。毕竟，为深港双方人员营造就业与居住的良好环境，是深港科技创新合作区的重点工作之一。
片区综合得分：82分
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