公司销售增速已降至谷底
出品：每日财报
近日，闽系地产商正荣地产（01658.HK）行政总裁王本龙，提交了离职申请。在正荣的5年里，王本龙带领正荣地产进入千亿梯队，帮助正荣地产2018年在港股成功上市，可以说是正荣地产前进道路上的老功臣。
然而自从上市之后，正荣地产内部人事频频调整，引发了众人的疑惑。
根据《每日财报》的统计，不到两年时间，不仅是王本龙，曾同任联席行政总裁的林朝阳、原正荣地产副总裁肖春和，被调去了产业集团做了总裁和副总裁；原正荣副总裁郑琳琳，在离职前也在产业发展集团过渡过一段时间。
由此，正荣地产的黄仙枝、林朝阳、王本龙“三人行”职业经理人天团，只剩下了黄仙枝一人。而正荣地产的其他中高层，也接二连三的出现了离职潮。
正荣地产高管缘何出走？公司业务是否受到影响?
1 销售增速滑落至谷底
统计显示，2019年上半年，正荣地产完成586亿元销售额，虽然达到历史最高值，但增长幅度却为历史的最低水平，比2018年上半年的581亿元销售额只增长了5亿元。
正荣地产规模化扩张从2014年开始启动。数据显示，2014-2016年连续三年间，正荣规模复合增长率超过35%，2014-2017年，增速更是达到近100%的规模，到2018年，正荣地产实现签约销售金额1080亿元，同比增长54%。进入2019年，其高速增速戛然而止。
“比销售业绩增速下降更令市场担忧的可能是正荣上半年在土地市场上的低迷表现。”一位市场观察人士分析，土地储备是一家公司的未来，公司数据的大幅下降，不得不引起资本市场的注意。
2018年底，正荣地产总土地储备建筑面积为2456万平方米，就面积而言实现的增幅为174万平方米，期内销售面积为380万平方米，这其间差出206万平方米的土地，其销售和土地储备的增速显然并不匹配。
此外，正荣地产近两年的资金流问题也不容忽视。《每日财报》注意到，截至2018年，正荣地产的净资产负债率从2017年的183.2%降至2018年的74%，尽管已处于行业平均负债水平之下，但经营性现金流已连续两年为负，2016年为-26.64亿元，2017年为-42.39亿元。
2 盈利能力低下
回顾正荣地产的发展历程，不难看出，经历了2013-2015年的扩张期，2016-2018的升级期之后，正荣地产将进入2019-2021的新三年“高质量发展期”。
2019年是正荣地产新三年战略的开局之年，在这样的重要年份下，高管频繁出现变动离职是否会影响公司战略的推进呢？
正荣地产的盈利数据显然给出了否定的答案。根据《每日财报》的统计，2018年正荣地产销售净利率仅为8.44%，在和雅居乐、金科、融信、蓝光销售规模相近的企业对比中，排名垫底。与此同时，其销售毛利率，以及归母净利润规模也同样排在末位。和行业比较来看，正荣地产的净利率尚不及行业平均水平。
仔细分析，正荣地产盈利能力较弱的原因在于，融资成本上升；销售价格下降以及拿地成本增长等因素所致。
我们注意到，首当其冲的是正荣融资成本不降反增。年报显示，2018年，正荣地产的融资成本由7.4%上升0.4个百分点至7.8%。尽管2018年正荣地产成功登陆港交所，净负债率大幅降至74%；但若将永续债计入负债范围，期净负债率在2018年末应为98%。
3 面临挑战
当前正荣仍处在高杠杆阶段，单纯依靠高周转、高杠杆实现规模增长的路径正面临很大难题。心存扩张野心的正荣地产也已无路可退，只能靠不断扩大的销售额来缓解负债和改变公司现金流。这条路对于正荣地产来说，即是赌运，也是赌命。
话说回来，正荣地产上市后的一年多时间中，已经至少有10名高管离职。有专家分析认为，这与企业业绩表现不无关系。易居研究院智库中心严跃进指出，“房企资金压力大，已经是人尽皆知的事情，这确实会成为相关管理人员工作发生变动的原因。”
截至目前，正荣方面尚未发布接任王本龙的人选消息。这意味着，随着王本龙离职的完成，上市公司董事会将空出一席。
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