我華業玫瑰一期14年8月新房75平，當時首付42萬，總價192萬，上個月掛半個月成交540萬，也是賺了十年收入的錢。感謝紅山！感謝接盤者。
不過，我真不建議去再買紅山了，比城中村有過之無不及，滿眼到處都是房子，未來都能變成握手樓，兩條空中地鐵讓你飽受噪音，再看看那個6979，都快建城東門大市場了。
這是咚咚找房上一條相當經典的評論，事情的起源是：
龍華75平2房710萬掛牌一天成交，7年前首付僅花42萬！
10月17日，有網友分享了一則微博，疑似一位龍華紅山水榭春天5期業主，僅將自己的75平2房掛牌一天就成交，而成交價再創新高，成交710萬。
這位網友感慨到，2012年買時140萬，花首付42萬，7年後，轉手710萬賣出，一次賺了一輩子賺的錢，有努力但是更有運氣。
對於微博的真實性，小編在【鏈家網】做了進一步查詢，確實最新在9月30日，水榭春天5期成交一套75平單位，掛牌780萬，成交710萬，成交週期僅1天。
而在今年7月前，相近面積房源的成交價在600多萬，單價在8.7萬/平左右，該房成交價710萬，確實成交價較之前是新高。
8月以來，紅山繼續維持熱度，深圳高級中學北校區的成績還不錯也順勢助漲了學區樓盤的價位，深高北學區房在高位還能穩步上漲。
深高學區的學位房有水榭春天5、6期，金亨利和匯龍灣。目前學區房的單價在8萬/平以上，戶型贈送多的單價9-10萬/平，金亨利89平3-5房都有。
紅山一直以來居高不下的熱度，使得這裡的樓盤備受關注，特別是水榭春天，2011年開盤價不到2萬，如今幾年時間，房價翻了3倍以上，特別是在深高北學區的水榭春天5、6期，更是不斷傳出成交價創新高的消息。
今年7月，水榭春天5期一套88平單位，以總價870萬成交，成交價近10萬/平，也是引發網絡關注。該房源6月1日掛牌，業主報價885萬，最終870萬成交，成交週期1個月。
誠然，過去幾年買龍華，漲幅確實不錯，但是現階段入手，大概率套手裡。
深圳灣後海前海蛇口寶中為什麼是頂級豪宅區！而龍華為什麼不行？
01
當許多人都意識到前海的未來會很牛逼，大量資金湧入，未來的前海，就一定會很牛逼。
現在，很多人都不再抱著關外的眼光去看寶中，
寶中已經是深圳的豪宅區。甚至，住寶中可能比住羅湖更具優越感。寶中過去10年的樓市表現非常搶眼，未來也一定是穩中有漲的姿態，但是，買房最大的悲哀，就是買對地段，買錯盤。
寶中目前的置業人群，主要是改善型家庭，所以寶中3房或者4房之類的房子漲幅快。
在寶中買房，沒那麼糾結，寶體附近閉眼買就行。
但是，寶中有個樓盤小戶型，就2年沒漲。花樣年的25平米單房，2年前是165萬，現在還是165萬。
為什麼呢？因為寶中是改善型家庭聚集的地方，也是相對有實力的投資客進去的地方，但是類似單房這類上車戶型，在寶中是無人問津的，所以不漲完全是正常的。
樓市已經進入3.0時代，會買不會買，同樣一筆錢投資，會在3年後，產生鉅額的財富差距。
以買單房為例，寶中的單房就不如羅湖漲幅快，租金回報率也不如羅湖高，蓋因為羅湖商業成熟，部分年輕人，還是會選擇羅湖上車的。
羅湖的房子並非不能買，不過一定要買舊改扎堆的地方，雖然舊改很慢，但畢竟是一個會主動成長的地方。
會主動成長的房子，跟大勢才會漲的房子，漲幅是相差非常大的。
但是，具體還是要看你的錢包做決定，羅湖買房投資，現在只有非常專業的人才能賺到錢。
因為深圳樓市最大的兩個風口：一、豪宅在西部、二、剛需在關外。兩者都跟羅湖沒有半點關係。
02
寶中崛起之後，下一崛起的地方就是碧海。
海景、紅樹林外國語、大鏟灣科技島、地鐵11號線，加上片區都是住宅，沒有農民房，前景非常看好。
片區內的松茂御龍灣、玉湖灣等，產品還是不錯的。
當然，碧海最大的問題，就是飛機噪音，短期無解。
記住一句話：未來深圳的豪宅，集中在西部。
福田只有一個豪宅區，香蜜湖，但是新貴精英階層不會選擇這個地方，因為稍微有點舊了。
而且只有一個，太單一了。
未來成片的豪宅一定是集中在這裡，深圳灣、後海、蛇口、前海、紅樹灣、寶中、碧海。
這裡一定會連成成片的豪宅區，豪宅投資首選深圳灣、前海，其次才是香蜜湖。
當然，還有一個相當看好的地方，就是大空港。南山寶中填海區都是豪宅區，未來大空港也不例外。
但是，大空港是個投資週期相對漫長的產物，現階段並不適合進去。另外，抱著大空港牛逼，就拼命買福永沙井老城區房子的人，是犯了戰略性錯誤。
龍華宇宙中心，也只有北站附近，紅山上塘牛逼，老城區不看好。很多人有個奇怪的觀點，新區牛逼，附近的老城區也一定會跟著牛逼。
好吧，你親戚有錢，你跟著有錢了嗎？道理是一樣的。
關外老城區的舊房子，是絕對碰不得的。地段本身看不上了，房子如果還看不上，你買來幹嘛？
買關外老城區，還不如買羅湖。因為關內的舊改一定快過關外。
03
超級龍。在
2011年的時候，宇宙中心龍華，不過是福田的後花園。龍華居住的，基本都是華強北做生意的，或者上班族。無論是公交車還是地鐵，都能擠到你懷疑人生，當然，現狀依然如此，看不到改善。
龍華的交通，深圳首堵。住龍華，每天往關內上班的人，絕對是深圳最痛苦的一幫人。
但就是這樣一個地方，因為去福田南山都比較近，加上之前保留有大量的空地，所以紅山上塘崛起，大有成為深圳下一豪宅區的趨勢。
龍華的房價，漲得比福田快。很多人想不明白這個問題。
這個問題很簡單，自己去龍華看看，龍華漲的快的房子，在福田要賣多少錢，你就明白，為什麼龍華漲得比福田快了。
記得一句話：深圳關外，只有新房，10年以內的次新房值得投資。當然像寶中這樣已經完全顛覆了的地段，可以擴展到15年，乃至20年。
但是關外的老房子，老城區的房子，千萬別碰，漲又漲不動，自住又不舒服，小白一衝動買入此類房產，等待你的將是漫長的解套過程。
買龍華老城區15年樓齡的老房子，不如買羅湖20年樓齡的老房子。前者無人接盤，後者還是有人會買的。
龍華只有紅山上塘的房子值得投資，但能不能成為豪宅區，不好說，首先沒有自然景觀等稀缺資源，其次沒有產業支撐。
龍華最大的問題，就看其能否自成一城。如果龍華的人一定只能來關內上班，坦率來講，我不看好他的未來。
龍華作為第二個關外逆襲的屌絲，根基比它大哥寶中差遠了。7萬買龍華，跟買碧海的，將來財富絕對不是一個等級。
記得一句話：風口來臨時，阿貓阿狗的地段、樓盤都能漲，但是調控期，只有核心地段優質房產才能漲。
所以這兩年，龍華樓市相對冷清，除了個別樓盤因為學位利好刺激了一把，其他樓盤橫盤中。
而福田、南山的核心地段優質房產，卻在不斷補漲。
所以買房不要光看一個價格，還得看產品。龍華很多7萬左右的產品，放福田南山來，至少翻一倍以上。
很多人只是福田南山買不起這樣的產品，才退一步去龍華買。至於龍華老城區的剛需產品，買了的，就等著先套個幾年吧。
一個片區的房價漲，首先你要搞清楚，是什麼樣的房子在漲，跟風亂買的，等待你的將是無盡的悔恨。
而米宅的大漁老師，對現階段的龍華，一樣持保守的態度。
1
2015年，是一個躁熱的年份。
那一年的初春，深圳房價如加滿燃料的列車突然加速啟動，狂飆一年後才堪堪停穩。
大漲之後，一個新名詞在深圳誕生：宇宙中心。
宇宙中心在哪裡?龍華紅山。
紅山何德何能，被稱為宇宙中心。
原來，這次大漲刷新了傳統深圳人對房價的認知，一直以為最穩妥的關內，原來是漲不過一直看不上的關外的。
關外漲的最猛的是哪裡?
寶中，紅山。
15、16年，紅山的風頭更勁。
舉例來說，2013年，坂田的佳兆業城廣一期開盤價23000，當年大漁有個朋友認真比對了坂田和紅山之後，買了這個盤的89平三居，總價205萬。
幾乎同時段，水榭春天六期開盤，開盤價和佳兆業城廣基本持平，88平三居總價200萬左右。
附一張當年水榭六的開盤價格表。
到2016年初，佳兆業城廣一期的成交價為44000左右，而水榭六期已衝高到7萬以上。
17年深高北校區學位確定之後，水榭六的成交價最高已突破9萬大關，佳兆業城廣的成交價則一直在5萬左右徘徊，兩相對比，幾乎差出了一倍，當初買城廣的業主心塞到極致。
13年到17年，四年時間，接近四倍的漲幅令人眩暈，紅山被稱為宇宙中心當之無愧。
當然，水榭春天五期六期，由於學位的加分，漲幅是最兇猛的，其他樓盤略弱一些，但成交價也達到了七萬。
幾年時間，妥妥的三倍漲幅，也是很驚人了，遠超關內很多片區，在關外也是遙遙領先。
那麼，問題來了，紅山為什麼漲幅這麼兇猛?低開高走的紅山，下一步繼續走高的概率還有多大?
2
先來看一下紅山在深圳的方位。
我們發現，紅山的地理位置果真是得天獨厚，位於深圳的中心，所以，宇宙中心是開玩笑，但深圳中心卻是名副其實。
不過，深圳的發展是從沿海的南部而不是從中心區開始的，所以紅山這個深圳中心當年一直屬於關外，並不被人們重視。
但在關外崛起，深圳全方位發展之後，中心區自然就有了優勢，去哪裡都方便啊！
關外那麼大，紅山為什麼能脫穎而出，一騎絕塵，只是因為位置居中嗎，當然沒有那麼簡單。
原因有四：
一、第一條，也是最最重要的原因，紅山片區有一塊罕有的淨地，可以按新區的標準進行規劃建設。
沒有農民房，沒有廠房，一大片平整的淨地，實在是太珍貴了。
在這片淨地的基礎上，紅山從容規劃出了大量新樓盤，學校，購物中心，圖書館，一派嶄新的新區風貌，再加上地鐵紅山站近在咫尺，新紅山焉能不貴?
第二，紅山緊臨福田，區位優越。
4號線紅山站到福田上梅林只有五站，居住在紅山，工作在福田，是很方便的。
第三，紅山離龍華的經濟引擎中心——深圳北站只有一個地鐵站的距離，北站商務區一旦成熟，紅山將成為職住一體的最佳承接地。
第四，深高北校區的落成，讓該片區有了名校的支撐。
新區，軌交，位置，商務區，名校，這麼多因素加在一起，紅山能不貴嗎?
所以，紅山能賣到今天七到九萬的價格，再正常不過了。
3
紅山目前的整體環境如何，又主要有哪些樓盤?
可以看出，紅山的整體界面很新，是典型的新區，有地鐵，有學校，有綠化，還有一個九方購物中心做為商超配套，雖然樓盤密度不低，但這樣的居住環境在深圳已經很難得了。
看一看紅山片區主要有哪些樓盤，價位又是多少?
樓盤看似密密麻麻，實際非常簡單，紅山的樓盤以梅龍大道為界，梅龍大道以西為紅山，樓盤多為7-9萬，以東為龍華中心區和民治，房價只有5萬多。
一路之隔價格相差這麼大，道理很簡單，紅山當初保留的淨地面積並不大，過了梅龍大道以東，就是民治的老城區，農民房遍佈，城貌完全不同，價差兩萬太正常了。
新紅山的樓盤主要分佈在4號線以東。
萊蒙水榭春天是紅山第一大盤，水榭春天從一期到六期體量很大，佔據了紅山最核心的位置。
一二三期和五六期又以中梅路為界，中梅路以南的五六期為深高北的學位，均價8.5-9萬，同享深高北學位的匯龍灣均價9萬，新盤金亨利價格更是高達10萬。
中梅路以北，品質較好，位置優越的水榭春天一二三期、中航天逸、合正中央原著價格在7萬左右。
綠景1866也是紅山的知名樓盤，距離地鐵口較遠，但以品質著稱，和水榭春天系列齊名，價格同樣是7萬。
4號線以西的樓盤不多，以華業玫瑰四季為代表，均價7萬，還有近期新開盤的安宏基天曜，均價7萬1，均為100平以上的大戶型。
以上是新紅山的主要樓盤，再往東就是民治的十年樓齡以上的樓盤，售價普遍在5-5.5萬，以金地梅隴鎮和世紀春城為主。
4
紅山的優勢、現狀和樓盤都說的很清楚了，那麼最重要的問題來了，價格7萬+的紅山，還能不能繼續堅挺的上漲呢?
我認為，很難。
第一，紅山新區太小了，萊蒙水榭春天向東步行不超過五分鐘，就進入了農民房林立的民治老城區，向東向南，是著名的城中村聚集地民治，向北上塘界面還略好，但和寶中比起來就差距很明顯了。
寶中大道以西是一整片長條形的填海新區，連接起了碧海、寶體、寶中、新安和前海，形成了一條新區長廊，可以規劃發展的空間非常大。
前海灣填海區
而紅山新區則是包圍在城中村的一小塊新區，面積太小，與外界缺乏連接，體量太小，對周邊輻射能力弱。
第二，目前深圳的重心一直在西移，中部的龍華並不是大家關注的重點。
除了紅山新區和北站商務區，龍華可炒的概念並不多，民治、觀瀾和大浪都沒有故事可以講，而北站商務區推進緩慢，惟一值得炒一炒的紅山6979商業綜合體又遲遲不見開業。
沒有概念可炒，紅山的熱度在逐漸降低。
第三，紅山的價格已經很高了，七到九萬的價格，如果橫向來對比寶中，區位不佔優勢，概念和預期要弱很多；對比福田，紅山雖然房子更新，但福田是連成一體的老城區，紅山則是一個被分割開的小小新區，成熟度和便利性方面根本沒有可比性。
第四，交通方面，4號線是深圳最著名的擁擠線路，很多人說等2020年6號線開通之後，紅山成了換乘站點，就不會再擁堵了。
我覺得未免過於樂觀了，6號線連接的光明和松崗，現在人口不少，以後只會更多，又是首通地鐵，運載壓力一樣很大；
而4號線北延線明年也要開通，連接了清湖，觀瀾和牛湖，開通之後4號線的運載壓力會更大，我預計即使6號線開通，紅山的軌交擁堵情況也難有太大改善。
5
分析了紅山的利與弊，紅山的房價下一步會怎麼走?
在我看來，紅山做為一個優劣勢都很明顯，利好已全部出盡的片區，如果沒有下一個熱點和概念及時跟進，短期內房價已經沒有繼續上漲的動力。
近三年紅山二手房價格一直橫盤不動，非深高學位房的成交價始終在七萬上下徘徊，也充分證明了這一點。
那麼什麼樣的人可以買紅山?
如果工作在福田，又不想住市區的老房子，喜歡紅山的居住環境，樓盤品質和教育，買紅山是沒有問題的。
但如果是奔著純投資來的，我勸你就要慎重了。
紅山名氣很大，界面很新，但它只是龍華的一個孤島式新區，前期漲的太猛，後期又沒有足夠的利好跟進，除非是大盤普漲，或者北站商務區招商成功，否則近兩年很難看到像樣的漲幅。
三年前的紅山教育了投資客，原來郊區可以獲取最大限度的暴擊；
三年後的紅山告訴大家，這世上沒有一勞永逸的暴擊。
樓市瞬息萬變，你需要學習的太多太多。
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