“非住宅”產品能不能買？先弄懂土地性質再買房

在中央“房住不炒”定位下，一線城市樓市調控持續加碼，住宅產品除了限購限貸外還需要購房名額。為了跳過“限制”，一些人把眼光投在了不限購的“非住宅”產品上。

一般來說，房地產銷售項目按照性質大致分為住宅、商業、辦公、商務公寓和產業配套宿舍五類，但具體拆分購房者口中籠統的“公寓”概念，又分為商住房、商辦類、辦公式公寓、公寓式酒店等等，業內將之統稱為“非住宅”產品。

那“非住宅”產品到底能不能買？局長從土地性質、使用權限、貸款政策和其他四個方面幫你來分析。

土地性質及使用權限

我們在買房的時候首先要了解的就是土地性質，那土地性質究竟是什麼呢？

在我國的城市規劃中，城市宗地土地性質一般分為五類，包括：居住用地、商業用地、工業用地、綜合用地和其他用地。

土地性質的不一樣用途也不一樣，這也就間接決定了它們的土地使用權年限的長短。

從表格中可以看到，居住用地的土地使用權年限最高為70年，商業用地土地使用權年限最短為40年。

需要主要的是，土地使用權年限絕對不是房屋產權年限。買房的時候，銷售會告訴你這個房子是70年產權的、50年產權的，這裡所說的70年產權指的是“土地使用權”，不是房屋所有權，房屋所有權是永久屬於你的。

根據有關法律規定，在土地使用權期滿後，使用人要求繼續使用的，國家可以不收回土地使用權，可按規定申請續期。

關於這兩項的區別，如下圖所示：

那土地使用年限又是如何算的呢？

土地使用年限是從開發商取得土地的使用權之日起開始計算的。舉個例子：開發商A 2009年公開競得了一宗住宅用地，並於2013年進行住宅項目銷售，小王購買了一套70年住宅，而土地使用權限從2009年就開始算了。

有什麼不同

1、貸款政策不同

主要從貸款方式、貸款年限、首付比例和契稅四個方面分析

貸款方式和年限：商業性質的住宅只能進行商貸，而且貸款年限最高只有10年；住宅性質的住宅可以選擇公積金貸款、商業貸款、公積金加商業混合貸款，北京貸款限制最高25年。

首付比例：商業性質的住宅最低只能做到5成，而住宅可以做到3成。

契稅： 首套住宅的契稅根據面積大小而定，一般是1%~3%，而商業性質住宅的契稅均為3%

商業性住宅不佔用個人名額，這讓一些剛需客群想著可以買來過渡、再轉手。

北京新政下不容許個人買賣商業住宅，只能以公司名義購買。

2、其他不同

①生活成本不同

商業住宅的水電費會高出很多，而且不能通燃氣。因為屬於商業性質用地，所以需要按照商用標準收費，一般情況下比住宅收費標準高出30%左右。相比之下，住宅的生活成本會低些。

②落戶政策不同

一提到商業住宅我們首先要考慮的一定是落戶問題，因為絕大多數城市的商業住宅是不能落戶的，而普通住宅就不存在這些問題。

③入學政策不同

在一般情況下，商業住宅是不能申請學位的，雖然現在有部分城市給商業住宅配置了學區，但是這種比例太少了。

④居住品質不同

商業住宅的容積率很高，我們經常能聽到2梯12戶、3梯18戶這樣的梯戶比，人員複雜，安全性也不容樂觀，居住舒適度也遠遠低於純住宅。

那“非住宅”產品到底能不能買呢？

相比住宅，購買“非住宅”產品的流程會較為複雜繁瑣，後續需要處理和操心的事情比較多。

局長建議買房的時候，還是要看兩點：一是有無學位、能否落戶，二是居住舒適度。

畢竟房子是大件商品，往往會鎖定一個家庭未來數年甚至幾十年的現金流，在購買時更應該謹慎。如果有資金有名額，局長更建議一步到位買住宅。