河南商報記者 陳朋衝/文 鄧萬里/圖

老舊小區物業管理是“老大難”問題。隨著鄭州市今年4月份發佈老舊小區整治提升方案，基礎設施的改善以及物業費補貼，都會刺激物業公司進駐的積極性，讓工作更好開展嗎？

河南商報記者近日探訪發現，情況並非想象中的樂觀。不少物業公司仍有困惑：進駐後如何“待得住’‘“活得好”？

物業入駐老舊小區“有點挑”

鄭州市建設路街道的中心醫院社區，今年有部分小區被列入了老舊小區整治提升計劃中。談及以往頭疼的物業管理問題，社區副主任張兵說，現在情況比以前好些了，不過有些小區物業進駐快，有些會慢點。

張兵介紹說，社區很多樓院小區都是上世紀八十年代建設，基礎設施差，前幾年，街道和社區曾多次邀請物業管理公司來洽談進駐事宜，但物業公司看過後往往不再往下談。今年一些物業公司開始就進駐的細節，如物業費數額、物業設施配備、物業人員組成等一一對接，目前很多正在確定中。

鄭州市桐柏路191號院，社區代管小區的物業服務，小區內部乾淨整潔

河南商報記者瞭解到，該社區此次將引入物業管理的樓院小區有5個，佔比還不到1/3，“一是我們先選取試點，慢慢推開，二是其他一些樓院小區條件還不太具備，比如樓院進出口較多、樓棟數量少等，目前引入物業還確實存在困難。”張兵說。

10月25日，建設路街道辦負責老舊小區整治工作的劉偉杰也介紹說，轄區老舊小區目前很多還沒正式施工，部分物業會先進駐，之後會再考慮將其他一些條件相對更差的樓院“打包”，陸續納入物業管理中。

“物業進駐老舊小區時，首先要考慮生存，肯定會優先選擇條件好的小區，但目前很多老舊小區的條件都並不好。”10月25日，省物業商會秘書長張國強給河南商報記者分析說，“前些年，物業進駐老舊小區不積極，鄭州市開始老舊小區整治提升後，小區基礎設施條件肯定會明顯提升，但對物業公司來說，這只是解決了一個前提問題，後續是否入駐還需要再觀察。”

盼來了物業，物業卻“待不好”

沒物業時盼物業，有了物業後又會怎樣呢？鄭州市汝河路社區的汝河小區早在全年6月份左右就已經有物業公司進駐了，但一年多來，物業和業主卻處得“不愉快”。

10月23日，河南商報記者探訪發現，汝河小區內部道路兩旁劃有標識線，以往一些在路邊營業的攤販，大都已經在店內經營，店外擺放著統一的垃圾桶，小區公示牌上有物業人員的聯繫方式，顯出有物業管理的痕跡。但同時，小區內部道路上，堆積的生活垃圾也多處可見，一些車輛停放在道路中心位置，居民經過時往往繞道。

探訪中，一些業主對物業不滿，“以前都覺得物業來了後小區環境能提升不少，現在看變化不大。比如繳納來了車位費，車輛照樣沒法停，小區進出道路還是亂。”

鄭州市桐柏路汝河小區，有自己的物業，小區內部多處存在垃圾

10月23日，該小區所在的汝河社區黨支部書記劉三定向河南商報記者解釋說，在鄭州市的老舊小區整治提升工作開始前一年，小區就就著手物業公司的引入了，從運行看，一些業主和物業公司之間還存在矛盾，“簡單說，物業公司收不上物業（衛生）費，後續多項服務難以跟得上，業主對物業公司不滿，也不支持物業公司的工作，開始惡性循環。”

入駐該小區的鄭州億眾物業服務有限公司一名郝經理向河南商報記者證實，“目前物業可以說是艱難維持。管理服務費用等收不上，包括規範車輛出入、清理違規車棚和菜地等工作都受阻，工作很好開展，物業可以說‘沒站穩’，情況也比預料的要更難。

鄭州市桐柏路1汝河小區，有自己的物業，小區內部的牛皮癬

列入整治計劃的老舊小區，有物業的甚至不足一成

鄭州市老舊小區整治提升正在進行，物業管理公司是不是都已經大規模介入，以求“分杯羹”？事實並不盡然。

10月23日，鄭州市住房保障和房地產管理局物業管理處處長黃海波告訴河南商報記者，目前鄭州市已經完成整治提升的小區有47個，正在實施整治提升的有280個，列入整治計劃名單的還在調整，其中引進物業管理的比例目前還非常低。

中原區房產管理局相關工作人員也證實，目前列入整治提升的小區中，有物業的、報到區房管部門的幾乎很少很少。一些有單位屬性的小區，或許有基本的門崗、保潔、停車服務，更多社區代管，由社區聯繫提供垃圾清運服務，有專業化的物業管理進駐的，屈指可數。

鄭州市桐柏路191號院，社區代管小區的物業服務，小區內部乾淨整潔

二七區住房和保障中心工作人員程立傑也舉例，目前二七區被列入整治提升計劃的老舊小區有313家，其中上報過有物業的目前13家，佔比還不到一成，“從瞭解到的情況看，不少小區也已經同物業公司對接，希望能早日進駐，但涉及業委會成立，物業管理內容，區、街道、社區組織協調，物業收費等問題，目前進展還有限。”

河南商報記者瞭解到，以業委會為例，《方案》要求由業主、業委會提前確定物業管理單位，但從探訪情況看，業委會成立難，各方矛盾難協調，都讓物業進駐時更猶豫。

張國強向河南商報記者分析說，“對物業企業來說，老舊小區不是“優資產”，很多物業企業往往不選擇。鄭州市目前物業服務企業粗略統計在2000家左右，進駐老舊小區的企業，不成規模。從市場調研看，一些企業還在觀望等待，看條件是否更成熟，看是否有更多政策。

補貼費讓物業“餓不死”，要盈利還很難

對物業公司來說，政府提出的物業費用補貼自然是“強心針”。根據《方案》要求，入駐老舊小區的物業公司可享受每平方米不低於0.3元的優惠補貼，補貼期不少於3年，但在物業公司看來，效果不一而足。

鄭州某物業公司的負責人給河南商報記者算了筆賬：“以居民500戶的老舊小區為例，平均每戶80平方米，每平方米每月0.6元的物業（衛生）費計算，整個小區年收入28萬餘元。“每年交稅兩萬多元，門崗2個人，保潔3人、維修工1人，物業經理和辦公人員2人，工資開支一年至少20萬元，加上垃圾搬運費、機電維護、公共區域照明等，一年下來滿打滿算還得虧五六萬元！”上述負責人還介紹，每平方米補貼0.3元，對一些小型社區來說，能彌補部分開支，讓物業公司“不餓死”，但要實現營利仍很困難。

鄭州市桐柏路191號院，社區代管小區的物業服務，小區內部乾淨整潔

“物業費補貼肯定能刺激物業公司的積極性，涉及到具體小區，還要視情況而定，對於建築面積10萬平方米以上的小區，情況會好些，但對於10萬平方米甚至5萬平方米以下的小區，有的是能維持運轉，有些是微利狀態。”上述負責人說，“很多老舊小區物業費的收取比例不到半成，有的低到三成，三年期滿後，一些小區如果增加物業收費，還可能產生新矛盾。”

此外，對於物業補貼費用的發放，以鄭州市中原區為例，物業與小區簽署整治提升方案後，當年年底進行考核，以考核成績來定補貼，也就是說物業公司先運轉再享受補貼。“很多進駐老舊小區的物業企業規模相對小，一邊艱難維持，一邊遲遲拿不到補貼，這對他們來說都是很大的壓力。”上述物業公司負責人說。

建議：物業增強“造血”功能，可嘗試“連片開發”

如何讓物業公司更積極地進駐老舊小區，能“待得住”“活得好”？

張國強建議：物業首先要增強“造血”功能。除常規收取的保潔衛生、維修等物業費用外，還可以進行定製化、個性化服務，比如增加家政、看護、洗衣、家電維修等，同時利用經營性用房開展商業服務，增加創收。

一些物業企業負責人建議：還需要政府部門更多的支持。比如給物業公司增加活動場地，減免相關稅費，在停車、拆違建等一些具體工作上提供支持，讓物業真正“管起來”，同時對於物業、業主的矛盾，要更好地協調，不能涼了各方的心。

房管部門工作人員建議：區級層面應發揮更多作用。比如對老舊小區進行分類打包、捆綁，提供更多優惠條件，物業公司“連片開發”“以大帶小”，同時，對一些毗鄰且緊湊的小型社區，打通後方便物業管理，真正統籌協調。（見習編輯 王紅春 編輯 吉倩倩）