济南房产资讯台

山东.济南

参考结论：对于大部分城镇居民来说，济南房价偏高。在全国二线城市当中，济南房价处于一档水平。由于房价影响因素较多，各地区经济水平和购买力不一样，因此大家理性看待房价水平。对此，和尚谈谈个人看法：

• 济南房价走势
  

• 影响济南楼市购买力的内在因素

• 对目前济南房价的评估

• 总结

二线城市——济南房价走势

济南是历史文化名城，全国二线城市，辖有10区2县，常住人口746万（不含原莱芜市，下同）。各城区房价差异较大。一起来了解济南楼市大体情况：

近一年来，济南房价呈高位回落走势。2019年10月，新盘参考价格14575元，较年初价格15827元，下跌7.91%。

二手房价格——近一年来，呈高位回落走势。2019年10月参考价格16532元，较年初价格17674元，下跌6.46%；环比下跌1.00%，同比下跌3.38%。

从济南新盘价格段分布来看，各城区房价差异较大，济南市核心城区价格较高。均价主要集中在1万~1.8万居多；破2万以上价格的楼盘也不少。

房价破万的城区有七个，呈现出差异大，价格回落城区多些。

影响济南楼市购买力的内在因素

一个地区楼盘市场价格的变化，通常由当地供需关系决定，最主要体现在经济社会发展状况和增量人口规模两个方面。

• 增量人口规模情况（不含原莱芜市）
  

2008年，济南户籍人口604万。2018年户籍人口656万。十年时间增加52万，增长8.6%，年化增长0.86%。

2008年，济南常住人口663万。2018年常住人口746万。十年时间增加83万，增长12.52%，年化增长1.25%。

从官/方披露的数据来看，济南虽然是个增量人口净流入地区，但是规模太小、速度缓慢，这对于当地楼市去化和价格支撑弹性都有不同程度的影响。

• 2018年经济社会发展状况
  

——经济基本面

• 2018年GDP值7857亿元，人均10.63万元，高于全国人均6.46万元水平的64.5%；
  

• 三次产业构成为3.5：36.0：60.5，高附加值的服务产业经济贡献较大。城镇登记失业率2.06%，全国水平3.8%，就业形势不错。
• 财政预算收入752.8亿元，税收收入619.5亿元。人均创收1.01万元，人均创税0.83万元。全国人均创收1.31万元。
• 金融机构本外币各项存款余额17060.1亿元，金融机构本外币各项贷款余额16059.9亿元，贷存比达94.14%，济南对实体经济发展的支持力度相当大。

——居民生活水平

• 社零消费总额4405亿元，人均5.9万元，全国水平1.98万元；

• 城镇居民人均可支配收入50146元，农村居民人均可支配收入17924元，城乡差别较大。全国城乡人均28228元；

• 住户存款5067亿元，人均存款6.8万元，全国人均5.19万元。

• 济南法人单位在岗职工年平均工资71124元。

从经济数据反映，济南经济基本面是很不错的，居民生活水平较好，属于经济比较发达的地区。这对于当地楼市的支撑力度比较有弹性。

综合增量人口规模和经济社会发展水平，济南属于经济生活比较好的城市，就是增量人口规模偏小，这对楼市去化是不利因素。

对目前济南房价的评估

济南有12个行政管理区，各城区房价有差异，分析该问题时，通常是指济南地区的房价情况，而不是单指济南市核心城区的房价，否则就有失整体性。因此，我们采用济南地区新盘均价14575元为基准数，来考察济南房价水平。

1、房价收入比

假定购买100平米的套房，总价款145.75万元，城镇家庭两人工资（收入）。

• 平均可支配收入
  

房价收入比=145.75/10.03=14.53年。这是一家人不吃不喝，所需支付年限。

济南市2018年城镇居民 支出占收入比重为65.8%，也就是说收入结余额为34.2%：

则：房价收入比=145.75/3.43=42.5年。相当于一个城镇家庭用余款供房，需42.5年。

• 在岗职工年平均工资
  

房价收入比=10.25年。城镇家庭在未完税费情况，不吃不喝的供房年限。

同样将其相应支出水平换算结余额，房价收入比=30年，相当于城镇家庭用余钱供房。

房价收入比，目前美国是4年，欧州为6~8年，深圳为35年。也就是说济南虽为经济发达二线城市，其房价水平也是偏高，居民购房压力较大。

2、济南商品住宅租售比

济南租售比2019年二季度达 1：702，排全国第8位，这就是济南在全国房价所处水平。

比较明显，目前济南房价偏高。

如果说要回到相对合理价位，按照国际标准的租售比判断，结合济南人均收入水平，济南当前均价14575元/平，和尚个人认为须回落至少30%。

3、近几年，为何济南市房价涨这么高？

近三年来，济南房价呈持续上涨走势。新盘参考价格2016年11248元，到了2019年10月14575元。三年上涨近30%，年化涨幅约10%。2019年以来才逐步回落下来。

济南这几年，也有进行棚改计划，是棚改助推了济南房价持续性上涨，这是最主要原因。2016年棚户区改造省棚改任务计划4.52万套，2017年棚户区改造省棚改任务计划45698套，2018年棚改安置房开工71351套。

2019年全国棚改转向旧改，尽管济南旧改实施较早，但是棚改的货币化效应停止后，对济南的房价带来的冲击是不可忽视的。这在今年来济南房价呈高位持续走低就是一个市场反应信号。

总结

综上，济南是个经济比较好的二线城市，其房价水平对于大多数城镇居民而言，是偏高的。在全国“房住不炒”的定位下，落实好“一城一策、因城施策”的维稳主基调和调控长效机制，促进济南楼市稳健发展，对于济南社会经济发展有着重要意义。

💕谢谢阅读！

野马和尚

首先呢，济南是省会，所以呢，应该跟其他省会作比较，房价属于中等偏上。

第二，济南市是省会，全省人都往济南跑，所以呢，济南的房价不是由济南人的收入决定，而是由咱山东省有钱人的收入决定，所以呢，济南平均工资5000，并不妨碍济南偏远郊区的房价，突破1万，市区突破2万。因为济南市山东人的济南，而不只是济南人的济南。

第三，济南处于一个省会刚建成地铁的发展阶段，根据其他省会的发展规律，多条地铁建成后，房价还以翻一番，所以呢，能买还是买吧。

第四，长远看应该买，但是房价涨跌有规律，所以呢，未来涨并不影响现在跌，个人认为2年内应该都是稳中有降的趋势中。

第五，济南刚刚传来的消息是，全面放开落户政策，大专以上学历，零门槛落户（时间2019年8月）。所以呢，大幅下跌的可能性不大，因此呢1万2 的新房，或许超过，普通人的承受能力，但并不妨碍它后期继续翻翻。广大购房者不要以为自己买不起，别人也就买不起。该买就买吧。

刨根问政

但话说回来，高房价现象不只是济南的专利，现在无论大小城市都存在房价和居民的收入水平脱钩的问题。在山东省内普通地级市房价也动辄破万的情况下，济南的房价其实并"不高"。

其实，现在济南除了历下区和市中区的部分学区房以外，很多区域的房价还不及1.7万元。像老城区里的天桥区、槐荫区的二手房，济南东部新城区域里的新房有很多房子的价格甚至在1.3－1.4万。

像市区东部的华山片区、新东站片区、唐冶片区、雪山片区，发展潜力巨大，房价相对较低，是济南刚需人群买房的主要阵地。

如果让小编选择，小编宁愿1.3万买济南上述区域的房子也不买普通地级市的房子，因为1.3万现在在很多地级市也买不到好房子了。

雨桐撩楼市

买不起就别买别盼着房价下跌 ， 让我们这些已经买完房的人吃亏 ， 济南工资低呵呵，赚钱多少都是靠自己打拼出来的 ，自己赚不多还梦想买房，可笑。

用户440091251572

全国平均水平而已，都是高不可攀！

關鍵字: 济南 水平 房价