光城市頻道與江蘇財經廣播FM95.2每週固定欄目“陽光看樓市”，城市研究專家 Mr.陽光與主持人王敏一起探討本週南京房地產市場的熱點。
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有觀點的「陽光看樓市」
最新的樓市資訊 有用的買房建議
節目話題：
- 如何看南部新城和河西南的土拍 ！
- 河西南，涼了？
- 下週新房市場，怎麼看？
01
主持人：王敏
本週，南京完成了10月份的第二場土地拍賣會。這場土地拍賣會一共有四塊地，其中還有一塊是加油站用地，實際上商業和住宅的地塊一共有三塊。
在這三塊地當中，一塊來自於河西南，另一塊來自於南部新城。這兩塊地成了這場土地拍賣會當中的重頭戲。從最終的結果來看，河西南的地價是降到了2.8萬/㎡+，南部新城的地價是達到了2.8萬/㎡+。
仔細對比會發現，南部新城的地價比河西南貴了300元/㎡，這個結果挺讓市場意外。在很多人的印象中，都覺得河西和河西南，是南京房地產市場中非常熱的熱土，南部新城算新秀。
這場土地拍賣會，陽光是怎麼看的呢？
「真邏輯，有態度」
城市研究專家 Mr.陽光
這次，土拍的關注度非常高！南部新城G70和河西南G75兩塊地，其實單從地價高低來比較兩個板塊，未來的房價的預期，有失偏頗，因為這兩個土地的性質不太一樣。
首先，它的用地的面積、容積率、整個地塊的體量是不太一樣，這是根本性的區別。
南部新城容積率還相對低：2.13，河西南G75和前期的容積率差不多都是2.75，但是他們的用地面積不一樣，南部新城是河西南的兩倍。意味著，它有一定的小區景觀，整體比較好。那塊地我也去看了，它不臨主幹道，各方面相對不錯。
- 南部新城G70地塊：周邊相對比較成熟，包括板塊人口比較密集；
- 河西南G75：面積小，周邊顯得比較荒。
一些剛進入了南京的開發商，還有一部分對南京城不是很瞭解的開發商，他會覺得人口比較少，或者看起來比較荒的地塊，拿地信心不足。所以最後，南部新城的地塊的單價，比河西南的價格，要稍微貴一點（幾百元一平的偶然性因素）。
主持人：王敏
這兩塊地，本身的質量不一樣。剔除掉板塊的因素之外，我們單純的來看土地的質量。兩塊地，在產品打造方面，其實河西南的這塊地更好，更加更容易做出一些優質產品。
城市研究專家 Mr.陽光
整個地塊的體量，各方面的綜合的配置，它能夠去把規劃和設計做出來，包括溢價能力。
其實，還有限價因素制約。
河西南的限價，在整個南京是非常嚴格。河西南幾年的時間都是35000/㎡，最近才漲了一些，但是也沒有突破到4萬/㎡。
▲河西南G75地塊
但是南部新城G70，有可能會被納入到主城板塊，進行限價的紅線控制，它有可能4萬/㎡，也可能超過4萬甚至4.5萬。
這個板塊離主城近一點，但是它的限價反而會比河西南最高限價要高一些。限價程度不一樣，會“引導”開發商選擇性拿地。
主持人：王敏
這一點，我覺得對開發商很重要：我拿了什麼樣的地，將來能夠賣出什麼樣的價格，開發商一定是要仔細的去核算。
整個河西南，目前限價控制非常嚴格，也成為可能成為南京這30年房地產市場的開發歷史當中非常重要的一個篇章。
在這個片區，已經有很長一段時間，新房的價格保持著一個穩定的狀態，沒有什麼明顯的上漲，而且曾經的那些高價地的項目，至今也因為限價的原因，遲遲不能上市。
但是南部新城不一樣，南部新城目前是無房可售的現狀。而且距離主城之近，未來它的定價到底是怎樣？上限想象空間間比較大。
所以，開發商可能會覺得，在南部新城，拿地蓋房子可能限價的格局，跟河西南會有明顯的不同，這也決定了開發商拿地的熱情。
我們再把目光聚焦到河西南部。
02
這一次土拍會當中，我們看到河西南的土地價格降到了每平方米28000多，要知道就在這塊地的不遠處，是南京的超級地王葛洲壩中國府的項目。
▲葛洲壩南京中國府
這個項目的樓面地價是45213元/㎡，從4.5萬/㎡到2.8萬/㎡，很多人說河西南涼了，對於這樣的觀點，陽光怎麼看呢？
城市研究專家 Mr.陽光
河西南葛洲壩的項目，是2016年5月份，是非常狂熱的階段，眼看著整個河西中部，包括河西的房價在急速上漲。
不僅是南京，可能國內一二線城市在那個時候也屬於沸騰狀態。所以當時的價格45000/㎡，42000/㎡，37000/㎡等，開發商也有錢，當時的融資環境也更好，政策方面也沒進行調控。
現階段，政策調控還比較嚴。今年7月底的高層會議，再三重申了房住不炒，所以政策和金融這兩方面，讓開發商不敢拿地，同時手上也確實沒有多少錢。
一旦調控，房地產市場稍微有點冷卻，整個政策全部放鬆，這樣的預期可能不會有。
現在的調控，成為一種常態化，別指望現在的調控政策全部取消。但是，根據每一年不同的發展階段，有可能針對不同的市場情況進行調控，會出現局部微調。
開發商鑑於現在的情況，可能打消了超槓桿拿地，等待房價出現整體性上漲，至於這塊地怎麼樣，保本肯定是也是沒有問題。就算兩年開發不了，反正過個3、4年總歸能賣得掉。
就像過去南京很多地塊一樣，現在這樣的預期可能會相對松一點。但是河西南，南京定位非常高的板塊出現28000/㎡的價格，相對靠近河西中部，周邊還是比較荒，可以說是零配套，除了道路交通，不像一個城市的待發展地塊。
如果說，河西南涼，可以說南京大多數板塊都涼了。
03
主持人：王敏
這次河西南的土地拍賣會，是把樓市調控三年多的成果，做了一個展示。從最初的那種狂熱狀態，回到了現在的冷靜和理性的狀態，讓我們更好的去預判，未來很長一段時間房地產市場的調控，會成為常態。
而且會非常精準，因城施策精準化的調控，會成為很長一段時間房地產市場的常態。我們離開土地拍賣市場，回到新房市場，從今天開始，南京10月份的推盤潮再次啟動。
一天時間，有五家樓盤推出新房。就在本週，我們也看到了一些項目完成了開盤，對於最近這段時間的新房上市，陽光怎麼看？
城市研究專家 Mr.陽光
最近新房比較多，下一週很多盤都開始在申領銷許。比如江心洲升龍桃園著，又開始申領銷許了。
本週有兩個項目，更加矚目一點，第一個是城東的陽光文瀾府。開盤現場比較熱鬧：一開始，前面的棄號比較多，但它的去化比較好。（詳細：大量棄號！今晚，南京一樓盤開盤情況 有變）很多人比較納悶，這不是非常矛盾的現象嗎？
其實這也很正常，到了現階段，很多樓盤會出現冷熱分化，其實大家的預期也是出現分化。
有的人看好區域的發展、未來樓市保值的預期，但是有些人相對悲觀一點，如果說買不到自己想要的樓層和戶型那就算了。
所以，兩種預期在選房現場都出現，我覺得這也挺正常。
第二個是龍湖時代上城，河西中部的公寓項目。從現場熱烈的照片、視頻，讓人覺得這是一個限價房在開盤，而不是公寓在開盤。
▲龍湖時代上城開盤
我覺得這是非常神奇的事情，至少有2個因素：
- 地段。它在河西中部，自帶龍湖天街，城市核心地段商業中心；
- 面積段比較合理。大戶型總價高，但是龍湖時代上城的公寓，面積段以及總價，都控制得比較好，讓很多人都夠得上，所以這就成為一個現金流產品。
不是跟住宅比較增值空間，但是用它去跟銀行理財產品相比，在河西中部，龍湖的品牌效應，包括它的周邊的商業綜合體，這樣的產品，它的收益還是比較穩定可靠和持續的。
主持人：王敏
這是本週，兩個讓陽光印象特別深刻的開盤項目。今天，我們也看到了江北五家樓盤，同時啟動了報名登記工作：
- 雅居樂雅尊府；
- 純新盤恆大溪山公館；
- 核心區的江與城、中海左岸瀾庭以及五橋板塊的頤和九里。
這五個項目，陽光能不能給我們點評一下？
城市研究專家 Mr.陽光
（1）大家搶的最厲害是核心區的江與城，面積98-142㎡，毫無疑問日光。是南京今年，在銷售方面速度最快，逢開必光；
（2）核心區中海的左岸瀾庭，相比而言，它的熱度和受眾，包括大家對它的預期、認同度稍微低一些。最後大概370多套，面積段比較合理，可以考慮；
（3）恆大溪山公館，洋房銷許單價28385-30155元/㎡，疊墅銷許單價26623-36202元/㎡。它在白馬路，周邊有銀城白馬瀾山次新房，二手房的價格大概在3萬多；
所以，銀城白馬瀾山還有一個偷面積因素，當年偷了很多面積，它的得房率比較高。這兩個因素比較起來，如果品質跟銀城白馬瀾山差不多，看不出明顯倒掛，當然也不貴。這個項目，可能還需要開發商做一些操盤，才可能去化更好一點；
（4）網紅盤頤和九里，五橋加上游府西街小學的分校，再加上它的科創園，包括周邊的自貿區一些利好的因素驅動。價格26000多，我覺得還是相對核心區域它有這樣一個價差。從身邊朋友的反饋來看，頤和九里的受眾還是挺多；
（5）相對偏改善的樓盤雅居樂雅尊府，房源不多，114套，然後銷許均價29800/㎡左右。面積段是108㎡和130/㎡，稍微跳躍了一點。它跟江與城和中海左岸瀾庭不一樣，它的戶型比較簡單，要麼就108㎡，要麼就130㎡，所以這個樓盤，我覺得它的去化，可能會存在一定問題。
主持人：王敏
今天非常感謝專欄作家Mr.陽光，給我們帶來的分享和點評。今天啟動報名的五家樓盤都來自於江北，在下週，將啟動正式的開盤銷售工作，最終去化結果怎麼樣，咱們留到下週一起來分享。
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