一名神秘的父亲
根据商品的运行规律，房价下跌的现象是客观存在的，这在很多发达的国家或地区都出现过，只是对于我们来说，激化下跌的因素可以通过有效的宏观调控措施来进行提前疏导，以避免像不少发达国家或地区所经历的楼市崩盘而危及经济大局的稳定。从这个角度来说，现在房价走高的持续因素已经出现很多变化，由于大局的需要，整体稳定和不同城市的分化将会是持续时间比较长的一个现象。下面我们分别从房价高速上涨是否可持续性和未来楼市的可能走向这两个方面来分别阐述一下。
一、楼市涨价的可持续性发展正面临着考验。
房地产行业经过了快速发展的阶段，近几年来房价的飞跃式可持续发展正面临着很多因素的考验。
1、全国住宅销售面积增速大幅度减缓。
全国住房销售面积增长乏力。据国家统局的数据，从2013年到现在，在将近7年的时间里，全国商品房销售面积的增速在2016年达到22.5%的高点后，在2017年大幅回落到7.7%，到2018年的时候这个数据只增长了1.3%。而有2019年1-9月的数据显示，增速是-0.1%，以现在的情形展望一下在余下三个月后的数据，不会比2018年强多少，销售面积的增速下降，来自销售的持续性正面临着考验。
2、人口自然增长率降幅明显，老龄化问题也将越来越突出。
房地产的人口红利正面临着挑战。统计局的数据显示，2018年的人口自然增长率为千分之3.81，而从2009到2017年这段时间内，人口自然增长率最低的一年是2010和2011年的千分之4.79，在2018年表现出来的降幅是近十年来最大的。
在另一方面，人口的老龄化现象正变得越来越突出。据统计局的数据，截止到2018年全国60周岁及以上人口为24949万人，即接近2.5亿，占总人口的比重为17.9%，其中65周岁及以上人口为16658万人，占总人口的比重为11.9%，随着人口自然增长率出现变化和老龄化人群的不断增长，楼市的人口红利支撑难免会面临考验。
3、居民杠杆率增速明显。
居民的杠杆率增速比较快。据央行的数据显示，在2015年的时候，住房部门的杠杆率接近40%，而到2018年的时候，杠杆率已经上升到52%左右，增速明显，而其中负债的增加主要来源于房贷，即由于买房而增加的负债。截止到2018年底，人民币房地产贷款余额为38.7万亿元，同比增长20%，其中个人房贷总余额为25.75万亿元，同比增长17.8%，而2015年末我国个人购房贷款余额还只是14.18万亿元，3年时间增加了11.57万亿，增长了81.5%。这样的增长速度对于金融体系是一个考验。
4、M2广义货币增速降缓。
在过去20年，房地产的快速发展和房价的快速窜升离不开货币增发的支持，但近几年以来M2的增速已经降低且保持平稳。从1998年房改以来，直至2016年的18年的时间里，一直保持着两位数的增速，在增速最高的2009年甚至超过28%，使得M2从1998年的10.4万亿增长到2018年末182.67万亿，增加了18倍多，这些资金被房地产吸收了一大块，房价也因此不断地攀升。
而这种情况在2017年已经发生了改变，2017、2018年连续两年保持在8%多一点，以现在2019年的情况来看，每个月基本都保持在8%左右的增速，如无意外全年也会保持与前两年相近的速度，可见现在M2已经明显降低且保持比较稳定的状态下发展，这部分对房价大涨的支持也已经开始转弱。
仅从以上四个角度来看，房价大涨的持续支撑已经面临着很大的考验，也许其中的作用不会马上显现，但如果放到将来来对比以前发展的条件，以往楼市的强力支撑已经变弱，在未来已经很难对楼市起到普涨的作用。
二、楼市在未来的可能走向。
楼市调控是基于保证行业稳定健康的考虑，避免其引发矛盾，所以无论效果如何，现阶段的指向都是“稳”，个别地区的房价变动不会影响整体走势，同时不同的城市会因为经济、人口的不同的而现强弱分化。
1、房地产不再是短期经济刺激的手段，“稳”将会作为整体走势而呈现持续的状态。
楼市调控意味浓烈并将持续，而调控效果也达预期，目前整体表现平稳。最近三年来，高层对楼市进行了前所未有的调控，从供需两端分别出台了包含金融管控在内的多项调控措施，并持续施压，以达到让楼市降温的效果。从“稳房价、稳地价、稳预期”到“房住不炒”的指导方向，其中更引人关注的是高层明确“不将房地产作为经济刺激的短期措施”，并落实促进房地产行业健康发展的长效机制，可以预见应该不会像前几次一样在调控之后又出台楼市刺激方案，所以房价将比较小的可能出现大涨的现象，管理部门将会尽力引导房价在一个尽可能稳健的范围内波动，如果调控方向持续，那楼市将有在一定的时期内呈现相对稳定的局面。
而从最近两年的表现来看，从国家统计局的70城房价数据观察，虽然受监测的70个大中城市的房价依然表现出涨多跌少的局面，但每月的帐幅反映在成交数据上很少超过2%，与前几年翻倍式地上涨的局面相比，用“整体稳定”四个字来评价还是很合适的。
2、因经济、人口等因素的差异，不同的城市间的楼市将呈现分化的状态。
经济和人口因素，将是楼市走向在新形势下的决定条件。经济实力强劲的城市，即使在楼市可能面临转向的背景下，其产业发展对资金、人口和其他资源的吸引力也要远远强于其他城市，这些因素可以保证一个地方楼市中的需求和消费能力，使楼市有比较明显的支撑。
这些因素将会在中心城市、大都市圈和城市群中有比较强烈的体现。比如一些大的省会城市或者经济发展非常突出的大城市，由于经济和人口的支撑，楼市的表现会相对地坚挺，即使以后楼市普跌，他们的抗跌性也是相对较强的。最为明显的深圳市，由于其强大的产业布局和强劲的经济环境，再加上地少人多，而且最近几年每年平均流入的人口都超过40万，使其楼市保持了比较好的需求预期，房价的表现也相对较好。
而在一些经济发展欠缺的城市，由于前期房价涨得过多，再加上长期来说有可能呈现人口流出的状态，缺少购买力和需求的支撑，调整的压力就会大得多。
三、结语。
综上所述，就现在的楼市环境来看，整体上房地产行业将会面临更多的考验，比如销售面积、人口、居民杠杆率升高、M2增速变缓等因素都会对房价的快速上涨形成压力，再加上楼市“稳房价”的调控背景，未来楼市将不可避免在一个比较长的时期内保持在一个整体相对稳定的状态，同时在经济、人口等因素的影响下，不同城市之间又会出现分化式发展，所以房价的涨跌除了考虑大环境和时间以外，还要考虑自己所处城市的情况，才可能会有一个比较客观的结论。
CA红叶
你要问我房价会不会降，我没法告诉你，我就跟你说说我最近买房的经历！
今年五六月份，看着南宁的房价还是不断的上涨，然后也考虑到将来要跟老人一起生活，现在居住着的两房一厅的房子将来根本不够住，所以七月份开始去看房。因为我们一直住的老城区，加上考虑到方便老人生活和小孩读书等问题，就打算购买在家附近新开发的小区。
因为是购买改善性住房嘛，所以打算买一套120平米左右的4房，七月份去看了两套同一栋但是不同楼层的四房，楼层、户型和朝向的都不错，我们夫妻俩是打算定下来了。当时的售价是1.3万多一平米，但是当时老人在老家，也有一些事情耽搁，没能到南宁看房，所以也没敢签合同交定金。
到了8月份，老人来了，想说去看7月份看过的那两套房子，中介告知都已出售，而且没有降价出售。后来中介也介绍了其他楼栋四房的房子，但是楼层和朝向都是很一般，甚至差很多，但是，房价却上涨到了1.5万一平米。所以，看着这房价和不满意的房子，我们到现在也没买到心仪的房子！
在房价和口袋的钞票面前，作为工薪阶层的小市民，选择真的是比较小。其实，如果作为刚需，我想，房价上涨或下跌，对我来说，也是没有什么影响的，我买房子是为了居住，有合适的，我会去买的。
甜而不腻唐
房价就跟油价似的，涨几块钱，跌几毛钱！房价也是，本来买时100万，卖时200万，房价稳定后，降价到190万卖，这样子就是你们说的房价跌了！其实价格依然涨了！起码我在武汉见到的就是这样，虽然一直在说房价会跌，但是我想买套10000多一平的房子那是不可能了，都是23000左右的了，翻了一倍！
用户9053931407248
刚才还在问几个其他地方的朋友房价，基本上都是一样的，地段好的价格涨价还是有人买，地段差的地方降价也没人要，索性就不降了。二手房房型好的装修设计合理的价格高点都有人抢，房型户型行设计不好的降价了还是没人买。我6月刚换的房，同样的户型，我买的毛坯，有一家精装修的卖的价格和我买的毛坯一样的，而且价格还能谈。结果两个月下来，我的毛坯房都快装修好了，那个精装修的房子价格又降了3万还是没卖掉。指望房价大降是不可能的，涨也不太现实，持平吧，所以刚需的话该买还是要早点买，投资的就算了，把机会留给刚需吧。
我真的是隔壁老王
从现在往前数20年，劝你买房的都是你的恩人，包括现在被标注成骚扰电话的售楼小哥哥小姐姐们，现在想想，当年接听人家电话那个毫不掩饰的不耐烦的口气将电话挂掉，然后再吐槽一句是多傻逼的行为，我不是售楼小哥哥，这傻逼的事我也干过不少。
起个破名想半宿
我分享下二三线城市的情况
18年，和朋友在广东周边看一首房，
九千不到，到前不久，和朋友去收楼，
价钱还是差不多九千多
再加上今年一些房产搞的一些活动
什么老客户带新人去看房有什么奖励呀
房产这边如果真的成交很高
个人分析，
今年二三线房价相对来说还是比较平稳的，
有亲戚也在做售房这块，
也有透露今年的奖金缩水了很多
如果真的不愁买的状态
应该也不需要搞这么多活动
但如果是一二线地段比较好的房源
可能会比较好点
但觉得接下不会涨幅太大
之前有看过一句话，
还是挺震撼
以后呆农村可能都是有钱人
没钱的可能都住城里
因为城市污染越来越大，
空气质量最好的以后可能都是农村了
没钱的人拼命赚钱
赚了钱的人拼命会去养生
所以个人观点，后续二三线城市房价可能是持续平稳增长，如果是刚需，可以考虑
如果投资，可以观望
广东三姐
房价跌声一片的时代一去不复返了！除非你买二手房。今后房价肯定走向平稳！有钱就出手吧。按揭买房不划算。
江南书院
现在你相信房价不会跌就是和2018时候你相信p2p不会出问题一样！
一、房子严重供过于求，现在县城空置率50%以上，三四线30%以上，一二线郊区小镇都20%以上空置率，2019年多个城市二手房挂牌量翻了5倍以上，全国二手房挂牌量恐怕年底突破5000万，只要一年内卖不掉，高杠杆投资房子的，要么断供、要么降价到市场可以接受价格，那就是当地平均工资上下，你说完跌多少自己看看自己城市房价和平均工资多少！
二、房子其实已经跌了，涨价地区是新房比二手房贵，二手房在跌，很多土地限价的最低价成交，土地流拍，新房没有人摇号，摇号了中签放弃，就这样给你说在所有省会和一二线城市里面，二手房倒挂只有13个，这13个城市房价环比下跌，成交量下跌，其他城市新房比二手房贵，其实是家调控真炒作，试图新房拉房价上涨而已，得出结论是全部都在跌，没有一个城市在涨。
三、人口下滑，老龄化加剧，3-5年后住房需求至少减少1/3，到时候不止卖不掉，租也租不掉，因为70后60后和50后人口占据了5亿多，他们老龄化了就没有住房需求了，和孩子住或者回农村是他们归宿。
四，现在基本都有房子了，4亿房奴已经透露了这个事实，4亿房奴4亿套房子，4亿套房子可以居住15-20亿人口，中国人口就在16亿左右，你说还有不缺房子的？
五、现在热门城市房子供不应求是6-7亿流动人口流出来错觉，我们每年6-7亿农民工和大学生流出60亿人感觉，他们是一年换一个工作，最多3年换一个城市，他们根本不可能在工作城市买房，没有必要也买不起，这些租房需求被放大成为了买房需求，常说的牛鞭效应。但是这个租房需求无法转化成买房需求的，除非房子白菜价格，按照现在房价和收入因为他们不可能在一个地放安居乐业和定居，这个相当于古代打仗拿500人摇旗呐喊，喊出5万人感觉。其实就500人！
刘贵刚mark
你想买房，现在你在观望，朋友说房子不可能跌，所以你就纠结了，对吗？其实很简单的一个事情，我觉得下跌可能性不大，具体分析一下，你就知道了。
1.刚需房的不用想那么多，有家就好。现在很多人都和你一样，抱着观望的态度，认为房价肯定是会下跌的，其实说老实话，六年前我买房的时候何尝和你现在想的不一样呢？那个时候我也天天再想，是不是房价该跌了啊，可是。。。。。。结果就是你也看到了，辛亏当时我老婆说，咱们连住的都没有，不管是涨是跌无所谓了，先有个自己的家就好，当时一狠心买了。现在的结果就是我特别感谢我老婆，如果放到现在我肯定是买不起的。
2.地价没降，房价怎么会降。现在因为房价的不确定因素和政策的不明朗化，一直有人再说房价会下跌，那么我就问你一个问题：“你所住的城市地价跌了吗”？如果你告诉我说，你们那里地价跌了，那么我恭喜你，你们那里的房价肯定会降的，所以你可以继续观望了。但是据我了解，好多城市的地价都没降，之所以我们看到有些城市的地流拍了，其实不是说开发商不想拿，具体原因要嘛就是地价太高，要嘛就是开发商资金不足。
3.外来人口太多。现在好多城市的人口越来越多，而且一些城中村也在拆迁改造，那么又一个问题来了，你让那么多外来人口去哪里住？总不可能睡大街上吧，所以他们也需要房源的。
4.改善房的用户过多。再说一下原先因为一些原因买了小户型或者地理位置不好的房子的人，他们现在条件好了或者孩子要上学了，那么他们就需要一些改善房了。
通过上面我的分析，你应该看出来了，所以我觉得房价真的不会跌的，你说搞活动打个折，这有可能。但是下跌的好厉害，我觉得是不可能的，纯属个人意见，希望可以帮到您。
打不死的小强aaa
基本认同你朋友的观点，要等到房价大降再上车，是不可能的。
首先，中央一再强调，房住不炒，也要保持房地产价格平稳，不会再让房价大涨，也不可能大幅让房价下跌。再大涨，中国的实体经济会继续一蹶不振，拖累经济稳健发展；若大跌，会引发一系列的社会危机，一是银行破产，二是资产缩水，拖累消费支出，三是失业率上升……
所以，房价大涨可怕，房价大跌也可怕。
其次，自严厉调控政策以来，购房门槛提高，房地产投资受到重创，投资客离场，销量下滑，部分开发商或业主为了快速出货，会有一些让利促销，相对，价格会略降一些，但这是个别现象，不是普遍现象，所以，这个阶段买房，是可以淘到笋盘的。
但从长期来看，基本会保持横盘或者微涨态势。
所以，如果你是刚需客，手上也有足够的资金，就可以尽早下手了，如果是投资客，那就刹车吧，除非是重点发展区域，类似深圳先行示范区这样的战略高地地位的城区，还是有投资价值的！
近日，已有大量投资客涌入深圳，住宅没有房票就投资公寓，所以，市场也回暖了起来！
所以，最好还是具体城市具体分析，具体需求具体分析！小皮在这儿只是讲个大逻辑！
