商業地產在輕資產模式下的發展革新之路

自2010年住宅調控開始，一批傳統住宅開發商開始轉戰商業地產，使商業地產開發呈現如火如荼之勢。然而，不可否認的是，商業地產面臨著同質化競爭激烈，運營模式存疑和資金壓力過大“三座大山”。

在中國房地產市場融資成本高的背景下，進行持有型商業地產開發的企業幾乎很難實現類似於住宅地產的快速開發，而輕資產運營似乎是解決這個問題的最佳方式，可以很好地解決商業地產開發、運營及招商期間的低收益問題，但這種模式要求與資本的結合非常緊密，並非當下每個企業都可選擇的方式。

商業地產輕資產模式雖然具有很多優勢，但目前成功的案例並不是特別多，實施起來也會遇到一些難題和阻力。

商業地產輕資產模式為什麼突然爆紅

商業地產行業是個資金和人才雙密集型行業，兩者缺一不可，既要有錢而且還需要有人才團隊。商業地產也是高風險、高收益的行業，一旦成功了，就會實現租金收益和物業資產大幅升值的雙重收益；而一旦運營失敗，不但前期投資收不回，租金現金流也會陷入危機，更嚴重的是物業（無論是抵押貸款還是對外出售）會陷於資產價值評估停滯或者萎縮的泥潭。

商業地產的投資回報一般是租金管理收益和資產升值收益兩個方面：

1、從現金流回報的角度來說，商業地產行業單純依靠租金來收回投資，是個非常緩慢的過程：目前國內的商業地產物業租金回報率只有2-3%，很難達到歐美髮達國家5%的平均資產回報率水平。

2、商業地產更多的是依靠商業運營來享受物業資產增值的紅利，甚至能達到翻好幾倍的高額收益。

從2005年開始到2015年，是中國地產行業的黃金十年，很多房地產企業賺得盆滿缽滿，並大舉進入相關的商業地產行業。最近卻出現了一種現象，很多商業地產公司開始快速走上輕資產模式的發展之路，如萬達商業、愛琴海，星河商置、華潤商服等等。

商業地產輕資產模式的突然爆紅有一個宏觀大背景，即商業地產開發過多過濫，全面進入競爭紅海時代，沒有一定的運營管理水平支撐很難生存和發展。

從供給和需求角度分析，這一方面是由於商業地產行業經過幾十年的發展，各項規範和制度已經比較成熟，尤其是頭部的商業地產企業在管理上已經發展了一套比較成熟的模式，具備大規模複製的能力；另一方面，很多中小商業地產企業雖然擁有物業資源，但有心無力，有的是自身沒有商管團隊，有的是缺少短期解決招商運營難題的時間效率，需要藉助頭部商業地產企業的資源來協助自身的發展。

商業地產輕資產模式的優勢與難點

對商業地產輕資產模式的定義，從本質上來講就是物業投資人和管理人的分離，投資人將物業委託或者出租給具備管理能力的團隊來操盤。商業地產輕資產的模式優勢很明顯，主要表現在三個方面：

1、投資和運營管理分離，專業的人幹專業的事。商業地產的選址非常重要，物業方強在拿地和建設，運營方強在管理，雙方都發揮自己的特長，有利於提高資源整合的效率。

2、有利於提升商業地產物業方的運營成功率。物業方和運營方相互合作，相互利益考量，以財務數據說話，有利於科學決策，避免管理的任性和隨意給項目運營帶來滅頂之災。

3、有利於輕資產輸出方的發展壯大，快速走上規模化發展之路。商業地產開發前期需要投入大量的資金和財力，任何一家優秀的商業地產運管團隊獲得的資源都是有限的，藉助市場的力量，可以通過業主方的物業實現其經營價值。

商業地產輕資產模式雖然具有很多優勢，但目前成功的案例並不是特別多，實施起來也會遇到一些難題和阻力：

1、信任問題。物業所有權和管理權分離遇到的最大問題就是管控，怎樣建立雙方的信任。每個商業地產物業在運營之前都需要投入上億的資金，物業方會更關心回報的效益。商業地產物業會有一個市場培育期的問題，運營方會更關心物業方是否願意持續提供相關支持（尤其是資金方面）；另外還有合作的長期穩定性，市場培育期結束後，運營方會面臨過河拆橋被一腳踢開的風險。

2、利益共享和責任分擔問題。輕資產運營是一個長期的過程，運營過程中可能會出現收益分配的問題，物業方和管理方對於獲取的收益應該怎樣合理分配，建立合理的激勵和實施保障機制非常必要；另一方面對於經營中出現的問題，雙方怎樣合理分擔責任，如消防、經營安全、業績營收等等。

商業地產輕資產模式發展之道

目前商業地產輕資產發展模式大概有四種合作模式，各有優缺點：

1、物業租賃：這個模式最簡單，對運營管理方的資金考驗壓力較大，業主方也一般只能獲取固定租金收益，很難獲得經營紅利。

2、品牌管理輸出（含運營託管）：物業方完全將物業委託給經營方管理，包括使用經營方的品牌，這對管理方來說風險較小，對物業方來說，風險偏大；

3、物業小股收購獲取經營管理權：經營方投小股獲得物業經營權，主要看入股的額度，能比較號保證雙方的收益分配和責任分擔的問題；

4、合資成立運營管理公司：這對運營商來說風險偏大，容易被管理方踢開。

商業地產輕資產模式要想走上成熟的發展模式，物業方和管理方需要以誠為本，群策群力，在制度設計上，建立如下五個科學機制：

1、合理量化的業績指標機制：對於商業地產輕資產合作的雙方來說，歸根到底來說核心問題還是利益問題，物業方希望管理方能給自己帶來收益，首先物業方的收益預期很重要，雙方一定要建立合理化的業績指標機制，太高完不成對於管理方來說會打擊積極性，太低則會影響物業方的合理收益。

2、短期和長期收益的平衡機制：商業地產輕資產合作是一個長期合作的過程，一般是10年以上，對於短期收益和長期收益的一定要有一個動態的平衡機制。一旦過分糾結於短期利益，雖然短期收益實現了，但是會損害長期利益的實現。

3、收費機制：管理方收取物業方的服務費的機制非常重要，主要是兩個問題，一個是收費的時間節點問題，是預收費還是考核後收費；第二個是收費的充分條件問題，是否需要保底無風險收益保障機制。

4、利益共享機制：商業地產輕資產合作以後，產生了利潤或者超額利潤，怎樣實現利益共享？肯定是沒有對雙方來說絕對公平的方案，但這種利益共享協商機制一定要建立。

5、責任分擔機制：對於經營中出現的問題，一定要設計好責任分擔機制。沒有明確的責任就沒有壓力，問題解決就會出現無人負責的真空狀態，導致工作效率下降甚至是問題的脫而不決。

目前中國還沒有建立成熟的商業地產REITS 模式，商業地產一方面是缺資金，導致物業投資發展緩慢，另一方面處於投資回報的需要強調短期收益；對於優秀的運營管理公司來說，模式很難獲得快速複製，規模也很難擴大。

隨著商業地產REITS的建立和融資渠道的打開，未來10年商業地產的輕資產模式大有可為之處，真正有專業水平、有擔當的商業地產職業經理人也大有可為之處。

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