陶之衝：產業政策向長租公寓傾斜，以及掌握了大量房源的房產中介與資本聯手把“二房東”生意規模化，是本輪房租暴漲背後的原因。
陶之衝 為FT中文網撰稿
據房產搜索引擎“諸葛找房”發佈的研究報告顯示，7月底，北京房租同比上漲25.6%，部分地段的漲幅接近40%。中介行業亦曝出內幕，“我愛我家”副總裁胡景暉在8月17日的一場電話會議中表示，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，而且這些長租公寓重裝修、“N+1”出租模式加劇了租房價格上漲，長租公寓企業一味滿足資本市場的胃口，現在嚴重跑偏了。“開炮”之後，這名副總裁很快就變成了“前副總裁”，自稱被迫辭職。
對於這些現象，中國媒體近日有較多的關注，主流看法傾向於認為，房租由市場決定，漲跌都不奇怪，長期看房租上漲是自然現象。我認為，這些看法不僅似是而非，而且不負責任，它所說的是一種理論常識，但這種掉書袋式的“常識復讀機”跟當前的社會現實格格不入。房租不是不能漲，但是如此重要的民生產品，漲跌應該發生在扁平化的高競爭市場內。
中國為了確保人民有地方住，確立了“房住不炒”的房地產調控政策，對房屋產權交易有所限制，但是對如何抑制租賃屬性的炒作卻還處於真空狀態，這是房地產調控的一個盲區或者說漏洞。個別城市的租金暴漲，病根在於產業政策和二房東營業模式。
回到最基本的經濟學常識：價值決定價格，供求關係會影響價格，價格會圍繞價值上下波動，這就是價值規律。供求關係並不總是處在充分競爭狀態，供求關係是可以被操縱的，同行業的幾家大公司形成價格聯盟，就可以操縱供求關係，在短時間內營造一種房源稀缺的假象。據胡景暉自曝，鏈家董事長左暉給我愛我家董事長謝勇打電話稱：“你能不能管住胡景暉不要亂說，如果你管不住胡景暉的話，鏈家將全面在輿論上跟我愛我家開戰”。胡景暉稱，左暉還對謝勇表示：“你是一個上市公司，你怕股票下跌。”左暉對此否認，說是謝勇主動聯繫的他。真相如何，外人無從查考，但是可以有多種推理，其中之一就是，這兩個老闆果然會相互通氣，兩家公司固然存在著競爭，但在行業共同利益之下是有可能形成漲價同盟的。
有人說，中介公司無力推高房租，資本只是房租上漲的背鍋俠。這話聽起來好像也對，但請考慮下面三層背景。
第一層背景是，多家中介公司被監管約談之後，自如方面發佈聲明“未來三個月保證收出房兩端價格穩定，為北京提供新增房源8萬間，租金不漲”；此外，多家中介公司共同承諾“不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場”。把這12萬套存量房源的數據背景和之前媒體報道的兩家中介公司哄抬價格搶房源聯繫起來想一想，誰敢說中介炒高了房租的假設一定就不能成立？不要以為中介控制不了所有房源，就操控不了價格。考慮到租房市場有很強的區域和時效特徵，中介只要掌握一個小區的多數房源，就足以在當時哄抬這裡的價格。
供求關係還有另一端，那就是很多人所說的拆違。北京去年拆違量較大，確實導致短時間內房源供給不足。但是當時的市場已經通過其他合規房源的漲價，進行了自我調節，其影響經過半年以上的消化，已經熨平，對價格的影響已經弱化，不可能在半年後導致短時間內的暴漲。拿去年的拆違為現在的漲價辯護，說服力不大。
第二層背景是，去年以來國家層面配合租售同權，出臺了鼓勵長租公寓的產業政策，推動了長租公寓的野蠻生長。在政策吹風之初，中介公司紛紛嚷嚷租房業務投入大、利潤薄。本來，利潤薄不要幹就好了。但是看到政策鼓勵有甜頭，又紛紛大幹快上、大舉湧入。潘石屹說得實誠：“我做了二十多年的房子就反覆算這個賬，生意一定要有能夠算的過的賬才可以做。按照銀行的基準利率是4.9%，你可能4.9%貸不過來，拿不到。按5%、6%的銀行利率把款貸過來建成公寓，你租出去，你的回報率最高超不過1%，所以這個生意是虧。”潘石屹說對了一半。自建公寓出租或許會虧，但是在產業政策甜頭鼓勵下，拿同樣的補貼，不建房子，在市場上大量收民房來幹這件事，就有利可圖了，尤其是在規模經濟的想象力之下，資本也願意追逐這裡面的風險收益。
中介聯手資本來幹“二房東”這樁生意，有利可圖。一方面可以享受政策優惠跟銀行拿經營貸款，另一方面一些地方已經開始試水租客貸款，政策開綠燈，讓租客一次性把房租交掉，二房東企業得以迅速回籠資金。這種模式一旦跑通，那就是把租房這件事金融化了。而金融化是把雙刃劍，搞得好是多贏格局，搞不好就是割韭菜，是對窮人的第二次剝奪。
這就不得不提到第三層社會背景，那就是中國的房產中介已經不甘當中介，相當一部分反客為主，規模化地當起了二房東。在北京這樣的一線城市，90%以上的房源掌握在中介手裡，其中相當一部分還是二房東式的分租，這樣的供求關係會如何影響價格可想而知。二房東的規模化效應，使得房屋的價格偏離了使用價值，具備了較大的可炒作性。“房住不炒”的調控策略已見成效，管住了房子的金融屬性，但監管對居住屬性的炒作卻仍處於真空狀態。
而這，只是租房行業監管的眾多漏洞之一，更大的漏洞還在於對黑中介的打擊不力，面對租客被坑，監管者往往無所作為。如果報警，警方一般說這不是治安事件沒法管，起訴到法院，時間和經濟成本上都耗不起。黑中介普遍逍遙法外的局面，維持了許多年，只有少數黑中介導致鬥毆甚至孕婦流產的惡性事件能被嚴肅處理。人們甚至有感嘆，沒有遇見黑中介就不算是真正的北漂，無奈中隱含憤懣。此外，對於房屋安全質量的監管也不到位，許多租客都生活在火速裝修、空氣有汙染的環境中，利益受損也難以維權。
以上三層社會背景，是談論中國租房市場的前提，撇開這些現實的條件去空談“價格由市場決定、中介無罪”，自命飽學之士，其實非蠢即壞。會診房租亂象，固然需要從供求關係找答案，但思維不能停止在這樣的表象，還要繼續深入，看到引動供求關係的產業政策和二房東式中介運營模式的社會危害。
因此，整治房租亂象也需兩手都要硬。首先，長租公寓不是不能做，但是政府不應再給予政策優惠，讓市場的歸市場，使其自負盈虧。其次，應當整治中介行業，讓其迴歸中介本位，越位變成二房東的必須予以糾正。第三，房地產調控應該延伸到房屋出租，確保租的房是拿來住的，而不是拿來炒的——這一點尤為重要。第四，需最大程度地開放供給面，讓散戶房東而不是中介公司成為主角。
當前，人們之所以不得不向中介要房源，就是因為缺少一個大家信得過的散戶交易集散地，房產網站上充斥著虛假房源信息，一旦建立有公信力的集散地，中介公司就無法繼續強勢。這是信用社會建設過程當中非常重要的一環，也是最難啃的一塊骨頭，但是也要有信心，方法對了，啃下這根骨頭只是時間問題。中介的誕生，是因為要解決信息和信任問題，但是現在已經有更好的工具，交易成本就可以降下來，交易透明度也可以提升。可以謹慎推理，如果能夠藉助互聯網科技創新和平臺的力量，把芝麻信用等信用體系引入供需兩端的實名租房交易，散戶就可以充分進入市場放心地對接，從而形成完全競爭格局。讓彼此公開的點評成為輿論監督，既可為交易留痕，又給日後可能的糾紛保留證據。監管部門在電腦上就可以處理大部分糾紛，那麼黑中介是不是無處遁形，二房東也不至於如此咄咄逼人了？
閱讀更多 小卡分享 的文章
