30年的房贷，利息超过本金，到底划不划算？

买房办理按揭贷款时，如果工作人员直接告诉你，这笔贷款要付的总利息比本金还要多，很多人心里一定犯嘀咕“傻子才办这种贷款呢”。

但在现实生活中，只要贷款期限长一点，房贷利率高一点，这是经常会发生的事。

现在住房商业贷款的年化利率普遍在5%-6%，基本上只要贷款超过30年，不管你选用哪种还款方式，最终要还给银行的总利息都会超过本金。

下面我们以小明为例，假设小明要买一套房子，房贷为纯商业贷款100万元，采用等额本息的还款方式。

目前首套房贷款利率普遍高于4.9%，以9月份为例，只有上海平均利率低于4.9%，而厦门的是5.15%、深圳是5.19%、天津是5.25%。更高的福州是5.64%、杭州是5.65%、昆明是5.66%。我们取个平均值，假设小明办理的利率是5.4%。

房贷期限常见的选择有20年，也有30年。因为房贷是普通人能从银行获得的各类贷款中利率最低的，所以不少人有误解，以为贷的时间越长越好。

好了，那就假设小明选择20年贷款，那么计算下来，他需要支付的利息总额是63.74万。

如果其他条件不变，单把期限增加到30年会怎样？经过计算发现，要支付的利息总额增加到了102万，显然，已经超过了100万的本金。

那么，当出现像小明这样利息超过本金的情况，我们还应不应该办理住房贷款呢？

从货币贬值角度来看

虽然贷款买房，小明需要付给银行一笔非常高昂的利息，甚至比小明的本金还要高，但是如果等到小明30年后凑齐全款再买房，一来耽误了结婚生子阶段的居住需求，二来小明会发现到时的房价已经涨到买不起了。

这是因为在全球，只要经济发展向上的国家，长期来看通货膨胀是常态，所以30年后小明的房子价格一定会比现在高。

通货膨胀是我们每个人生活都绕不开的话题。用专家的话讲，实际通货膨胀率可以通过计算广义货币M2增率与实际GDP增率的差值来估计。不过，大家一般都爱简单粗暴地通过居民消费价格指数CPI来感受它。

根据国家统计局公布的9月份CPI数据，同比上涨3%。这个数字高不高呢？单看世界各国9月份的CPI数据，俄罗斯的通胀率达到了4%，乌克兰7.5%，土耳其9.26%。所以，相比世界上其他国家，我国的通胀率目前来看还是比较温和的。

通胀率为3%，意味着货币在以3%左右的速度贬值。

假设小明办理的房贷利率是5.4%的话，扣除通货膨胀率后，那么真实的房贷利率就是2%。

我们再用这个利率来计算，100万的贷款，30年，2%的利率，那么一共支付的利息是33.06万左右。所以，扣除通货膨胀之后实际支付的利息并没有想象的多。

从薪资增长角度来看

假设房贷利率每年为5.4%，而你的年工资涨幅超过8%，那么无论是20年还是30年的房贷，整体来看都是划算的。

主要是因为，无论是在中国，还是世界上其他地方，房价趋势整体是上升的。

对于普通工薪阶层而言，年工资涨幅超过5.4%意味着什么呢？

如果你现在的工资是4000元，那么你明年的工资要达到4216元，才能达到5.4%的涨幅。

最后，回到我们开头聊的问题，“30年的房贷，利息超过本金，到底划不划算”。我们可以分以下三种情况来看：

如果你的收入增长潜力大，比如在互联网行业每年涨薪，那么房贷尽可能多贷款、少付首付，因为通胀会帮你减轻还贷压力。

如果你收入非常稳定，比如在国企或者事业单位工作，那么首先要挑选当地房贷利率最低的银行，然后合理地估算贷款年限，可能是一个中间值比较好。

如果你收入不稳定，自己做生意。可能一下发财，也可能一下亏本，这种情况下可以尽量多付首付，少贷款，避免未来还贷压力过大。