哎哟___喂

蒋老师观点：银行开始下调房贷利率，这说明全国的经济增长乏力，需要通过降低购房成本，来刺激楼市，进而刺激经济，促进消费，这样会引发房价的上涨，预示着未来的房价走势会从低谷走向高位。

房贷利率怎么解读？

房贷利率是我们在购房的过程中，不得不涉及的内容，这也是跟我们每个人息息相关的房贷利率。房贷利率原来的计算方法是央行的基准利率+各家银行上浮比例，也是就下面这个公式：

房贷利率=基准利率4.9%+银行上浮比例

这个上浮比例一般从3%~25%不等，如果是房地产行情火热的话，那么会提高上浮比例，加大房贷人员的资金成本，从而抑制购房和投资炒房的需求。通过调整房贷利率这个有“真实痛感”的指标，来调控房地产市场，是一个非常有效的举措。

如果房地产行情下滑，那么大家的购房热情都削减了，直到房地产行业出现了滞销或者滑坡的情况，那么就会下调房贷利率。通过减少上浮比例，让大家购房的过程中，资金成本降低，这样会重新刺激购房热情。

最新的房贷利率情况

现在的房贷利率已经不再采用基准利率+上浮利弊，而是通过LPR报价制度，加上各家银行的加点构成房贷利率，最终的落地房贷利率要看各家银行的情况。

这种变化不会导致房贷利率降低，相反，而是会让房贷利率有一定轻微上浮，不过最终实际的房贷利率要看最终的落地利率情况。

房价走势的影响因素有哪些？

房价走势的影响因素有很多，除了宏观的经济指标和经济运行情况，还包括高层对于房地产的定位和调控手段。

如果当前经济处于相对火热的状态，那么就意味着房地产也处于相对火热的情况，房价会在温和中不断上涨，如果上涨已经到了非常明显的程度，调控政策就会下来，打压购房热情。

相反，如何经济下行压力大，那么国家对房地产的调控就会放松些，那么在一段时间内，房地产的限制减少，房价又会从低谷走向下一次高峰。

房贷利率与房价走势的关系

那么房贷利率的走势与房价的关系也非常密切，银行如果下调房贷利率，很大可能是当前的经济走势不理想，下行压力大，国家对于房地产的调控政策在放松，那么这种放松的一个表现就是下调房贷利率。

如果国家通过央行下调基准利率，那么对于全国的购房者来说，都是一个巨大的刺激，房地产已经到了一个谷底的位置，需要通过降准来刺激经济，刺激楼市，在关键时刻，不得不拿出直接降准的这个大招了。

所以在这种刺激下，房价会开启新一轮的涨幅，如果有了明显的降准预期，在这之前布局房产，是一个非常好的选择，短期内就可以收获几个点的涨幅。

下调房贷利率，我们应该怎么做？

如果银行下调的房贷利率，对于购房者来说，是一个利好。所以有购房需求的客户，要抓住这个机会，选择优质的标的，及时入场选好房子。

以中国房地产调控的周期来看，在房贷利率的低位入场，用不了2年的时间，房价就会重启一波涨幅，这样在低位布局，就有机会收获涨幅。

对于已经购房的群体来说，房贷利率是按照已经签订的合同来执行，银行下调房贷利率对于你的贷款利息没有影响，如果央行调整了基准利率，那么对已经购房的贷款利息是有影响的。

综上所述

银行开始下调房贷利率，说明房价相对平稳，如果当前经济形势比较差的话，这个政策就会直接刺激房价的走势，在短期内对房价的影响是从低谷开始走向高位。如果在这个时候布局房产，在未来就有机会收获涨幅。但是房贷利率并非最核心的影响因素，房价的走势需要综合各方面因素来做出最终判断。

蒋昊说经济

银行下调房贷利率是必然的趋势，因为居民的积蓄都已经被房产、房租掏空，再不降低，放任利率自由波动，后续大概率“韭菜根”都要被连根拔起了。

虚高的房价相比于居民微薄的收入而言，是不具备可持续性的，这一点明眼人都能非常直观地发现。就拿深圳为例，人均月收入水平在 9000 元左右，但是房产均价却达到了 4-5 万一平米，房产均价达到了平均月收入的5-6倍！对于很多月收入在平均水平以下的朋友而言，绝对是个可怕的噩梦。

下调房贷利率短时间内对于楼市的回暖有一定的助推作用，毕竟释放了政策利好，在贷款利率降低后，原本持币观望的购房居民也可能趁此机会果断买入。

不过，就实际情况来说，房贷利率的降低对于月还款额度的减少是微乎其微的。一般而言利率降低的幅度都会在25个基点，也就是0.25%，4.9%的房贷利率变成4.65%，有多大的差别呢？每月还款额的差距也就在数百元的区间而已，对于动辄几千上万的房贷来说，简直是杯水车薪。

房贷利率的降低更大程度上是为了维稳地产业，使得房价不会过快降低，这才是最主要、最关键的原因。房贷利率的降低对于日益冷清的地产市场能起到一定的维稳军心作用，使得市场的人气能够暂时性得到稳定。

房价降低销售是不被允许的，新闻报道过，曾经有不少开发商企图降价销售然后被监管部门约谈。房价贵，居民收入又少，还不能降价，那么从利率入手也就是没有办法中的办法了。

房贷利率降低对于房价而言只是暂时性的“止痛剂”，房价上涨的周期已经遭遇了严重的瓶颈和压力，只不过人为通过限购、限贷这种限制市场流动性的方法把价格框死在范围内。一旦限制性措施消失，供过于求的现状将会异常突出，房价大规模滑落也是存在极大可能性的。

现在的经济大环境并不乐观，外资都在卷铺盖走人，即便是毕业季实体企业也没有明显招人的意愿。在日益增高的生活成本助推下，想要攒下积蓄本就不容易，房价还那样无厘头，用我们的逻辑思考一下就能明白，高高在上的房子迟早有一天会“高台跳水”。

或许，这一天已经不再遥远。在浮云君看来，未来三年内，房价至少会降低 30%，不信，我们走着瞧。

浮云视界

房贷利率下调，这只是一个趋势，说明现在房价确实面临了很大压力。从个人需求端来说，已经在走下降趋势。

但是，房价涉及到很多方面，还需要综合很多因素来看，比方说楼市调控政策，如果楼市调整的政策风向发生改变，这才是预示着房价走势的改变

以上！

鄧行长

银行房贷利率的下调，可以刺激消费，这个是显而易见的。

目前西安的房价基本在一万二千元左右，一个购房者按照买一百个平方的房子计算，首付三十六万，贷款贷款五十万，如果银行房贷利率下跌，那么产生的利息就少很多，月供相对来说减少，那么消费者会多出来一部分钱来拿去消费，这样才能刺激消费，对整个经济也能产生刺激作用。

房贷利率下降，买房的人自然会比原来多一些，如果房产供应不足，房价就会上涨，如果市场供应能够满足消费者购房需求，短期内房产市场还是比较稳定，不会上涨，如果涨也不会想2018年涨的那么厉害。

不管如何房贷利率下降对于刚需购房者还是非常利好的消息，如果你是刚需购房者可以尽快入手购房，月供比以前会有所减少。

大秦农商

今年以来，房贷利率上浮比例的确有所下调，据我刚在网上查到的数据显示： 2019年5月，全国首套房贷款平均利率为5.42%，较上月下降6个基点；二套房贷款平均利率为5.74%，环比下降8个基点，目前均为2018年以来最低水平。目前依然有100多家银行下调了房贷利率的上浮比例，从银行的贷款利率来看，未来的房价大方向估计是高位震荡下行（个别城市出现上涨只能算是个案），而从今年前5个月商品房的销售数据来看，也说明了这个问题：

从今年1-5月份全国商品房的销售数据来看，销售面积出现了下滑，销售额的增速出现了一定的回落，“有价无市、成交量逐渐萎缩”的现象比较明显，尤其是三线以下的中小城市，随着人口的不断流出、就业机会不多，商品房的供应严重饱和，很难支撑房价的继续上涨，房价面临着巨大的压力，而一二线城市由于有不断的人口流入、就业机会多、公共配套设施齐全，房价可能会比较坚挺，不过，大的趋势可能依然是高位震荡下行！

另外，今年是全球的降息年，许多国家央行已经纷纷降息，预计美联储也会在下半年开始降息，我国央行大概率也会跟随降息，届时，房贷的利率也会进一步降低，还贷的压力会有所缓解，不过，需要注意的是，全球迎来降息潮可能意味着全球的经济下行压力比较大，就业压力也会大增，在工作及收入不稳定的情况下，我们最好是减少负债、现金为王，以应对不时之需！

以上是我的个人观点，仅供参考，欢迎大家留言讨论~~

K涛资本

银行开始下调利率，预示着目前的成交量需要增加，或者目前的成交量比较一般，通过利率的形式来进行一个调控，利率只是一个调控工具，对房价走势的影响，其实影响不大，但是对交易量影响比较大，因为利率下调，因为这购房成本减少，千万不要小看利率下调，特别是刚需一族，为什么呢？

利率调整，一定要和房价挂钩，可以理解为，目前可以买房，目前的房价比较低，未来如果还有其他跟进政策，房价有可能会增长，也可能会平稳，总的来讲，不给房价设定下行通道，原因很简单，稳定的房地产市场，才是政府所追求的。

利率的调整对购房者的影响，到底有多大？

就个简单例子，利率下调30%如果按揭30年，可能会减少总房价的18%的成本，相当于房价，降了18%左右，可以这么理解，反过来讲，利率上调就会增加购房成本，总的来讲，对于刚需一族，利率下调的时候购买房子，可以理解为正确姿势，千万不要理解为，利率下调，房价会降价，就是因为房价有可能降价，才会下调利率，如果继续降价，还会有其他的政策跟进，总的来讲，追求平稳的房价才是政府所追求的，所以不要盲目认为，再等等，万一房价降了呢，这就属于痴心妄想了啊！

好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一些关于购房的一些小常识，赶紧来哦。

乐福居

银行下调房贷利率是为了稳定成交量，稳定房价，过去两年调控限购力度非常大，房贷利率上浮20%、30%的情况很常见，甚至还有房贷利率上浮40%的个别情况，对遏制房价起到了立竿见影的效果，房价上涨的势头很快就被遏制住了。

另一方面，房贷利率的上浮，对刚需购房者来讲是很大的购房成本，对调控高峰期买入房子的人，月供压力是很大的，对于还在观望人来讲也是望而却步，由此产生的结果就是：在房价上涨遏制住以后，那么成交量逐渐萎缩，数据很好的验证了这一点。

2019年前两个月商品房的成交面积出现负增长，-3.4%，这是2015年6月份以来的首次负增长，也意味着房地产市场43个月的“牛市”结束。

所以年初的时候住建部对房地产市场的基调是：稳地价、稳房价、稳预期，调控政策也不再是一刀切，而是实施“一城一策”的政策，目的都是稳定房价、稳定地价。所以对于成交面积缩小的情况，放松原来上浮的房贷利率是一种必然。所以未来一年买房的人在利率上是幸运的，毕竟利率上浮是变相的涨价，都是购房者的支出，无论是给到开发商还是作为利息给到银行都只是一个名称而已，本质都是购房者付出的成本。

或者利率下调是为了稳定房价、稳定地价，期望房价大幅下挫的愿望是不太现实的。房价崩了，没有那个城市能承受！

还有一则消息，最近取消中小城市的落户限制，除了城区人口500万以上的城市，其他城市的城乡二元制度已经名存实亡！！也不存在户籍的限购了，在户籍上存在限制的500万以上的城市也只有10个左右的城市而已，所占人口总数不过1-2亿左右，人口实现了真正的和户籍相关的迁移自由，这是一天被低估了的政策！！

主做股权设计、并购，业余股民，爱好搏击

壹号股权

自今年一季度开始，全国房贷平均利率就出现缓慢下跌趋势，很多民众担心：银行房贷利率下调，是否预示了房价要上涨？对此，专家们表示，房贷利率的小幅波动，对房价的影响较小，而且银行房贷利率早就已经市场化了，下降或者上升都是属于银行自己决定的事情，并不能真正预期未来房价走势。

而我们认为，银行下调房贷利率，主要有以下三个原因：第一，为了吸引更多的人来购房。2019年前两个月商品房成交面积出现负增长，-3.4%，这是2015年6月份以来的首次负增长，这也意味着房地产市场43个月的“牛市”就要结束。而银行为了稳定房地产市场，更好的开展房贷业务，就把房贷利率往下调整了。

第二，稳房价，控风险。年初的时候住建部对房地产市场的基调是：稳地价、稳房价、稳预期。从目前情况看，房贷利率下调幅度较大的是一二线城市，这主要是一线城市房价涨得很高，购房者的还贷压力也很大，为了减少断供风险，避免发生系统性金融危机。于是，银行在将一线城市的房贷利率调得较低，为了缓解房奴的还贷压力。

第三，银行的融资成本也降低了，房贷利率也要相应回调。今年1月初，央行宣布两次降准，而且还频繁使用逆回购、MLF等工具，向市场注入流入性。现在金融体系里存在着大量资金，导致银行间货币市场利率大降。银行的融资成本降了，房价利率也要回调一下，现在银行的房贷业务竞争激烈。别人下调房贷利率，你若不调业务就流失了。

那么，未来房价是否会因为房贷利率下调而出现上涨呢？我们认为，这种可能性并不存在。首先，现在银行下调的房贷业务，主要是首套房贷。而对二套以上的房贷业务仍然是政策收紧的。这说明，银行是鼓励刚需购房置业，并不鼓励投机炒房者入市。这与房地产调控政策并不相悖。

再者，鉴于一季度国内房地产市场的回暖，四、五月份各地“因城施策”的展开了新一轮房地产调控。一些城市拿出了限购、限售等政策，各地的房地产市场马上就开始降温。所以，如果仅是房贷利率略微下调，这对于当地的房价影响并不会太大。只要房地产调控政策没有真正松绑，房价不可能涨上去。

最后，本轮房地产上涨行情，在经历了4年之后，已经接近尾声，民间的购房需求得到了集中释放。现在，不仅是每个城市家庭拥有多套房产，而且房价上涨的动力也逐步衰竭。再加上，国内经济下行压力也很大，人们收入上涨的预期也开始调整。现如今，国内房地产已经处于调整过程中，银行微调一下房贷利率，并不会对房价产生多大影响。

银行主动下调房贷利率，主要是为了稳定成交量、稳定房价，同时货币宽松之后，银行的融资成本也降低了。不过，银行小幅下调房贷利率并不能改变房价趋势。因为，决定房价走势的是房地产调控政策，房地产市场的周期。目前，房地产市场整体低迷，房价不跌就不错了，更别提房价还会大涨，这种可能性并不存在。

不执著财经

作为一个财经工作者，我想对题主说的是，房价走势确实与房贷利率存在一定的正相关关系。就是说房价上涨，购房需求量增长，则银行房贷利率上涨；反之房价走势下滑，需求疲软，则银行房贷利率必然会下调。

从目前银行下调房贷利率情况看，与房价下跌是有一定关系的。目前虽然一、二线城市的房子无论是新房还是二手房，价格都在上涨，只是上涨幅度比较小而已。

但我们要看到，除了一、二线城市之外，大部分三、四线城市的房价处于疲软或下跌状态，因为三四线城市的因为经济发展不快、人口进入缓慢、棚户区改造接近尾声等原因，需求量呈减少趋势，也导致了新房、二手房价格的下跌。

在这样一种趋势下，银行按揭房贷的需求量也随之 下降，银行必然会降低房贷利率，这是很符合现实的银行经营操作，不足为奇！

开伟观察

银行贷款利率只能反映当前房贷的一种供求关系，跟房价高低没有必然的联系。当银行资金比较宽松的时候，房贷利率就会相应的逐渐下降，相反，当银行资金比较紧张的时候，房贷利率就会相应的上涨。

最近半年时间银行房贷利率下调并不是因为住房需求减少，而是因为市场资金宽裕。

在2017年到2018年这段时间买房的人都知道当时的房贷利率是比较高的，从2017年末开始，很多城市的房贷利率都开始出现上浮，进入2018年之后很多城市的房贷利率更是迎来了大面积上浮的趋势，甚至有部分城市首套房利率能够上浮30%以上，实际利率可以达到6.37%。

而2017年到2018年这段时间，房贷利率之所以不断上涨，有一个重要的原因是各地方出台了非常严厉的调控政策，在涉及房贷方面，监管部门进一步加强对房贷的控制，严禁资金违规进入楼市。比如，严禁消费贷充当首付进入楼市，严格控制房贷占银行信贷的比例，所以当时每个银行的房贷规模都是固定的，就算银行有钱也不能随便发放房贷，这直接导致房贷市场资金供应的减少，在这种情况下，2017年到2018年这段时间，很多地方楼市热度不减，大家购房的热情并没有减少，导致大家对住房贷款的需求超过了银行住房贷款资金的供应，因此出现了资金紧张，各大银行不断上浮利率，甚至是需要排队半年以上才能放款的情况。

但是进入2018年之后，央行为了缓解银行的资金，先后进行了4次定向降准，特别是进入2019年1月份，央行一下连续做了两次定向降准，通过连续的定向降准之后，央行累计向市场释放了很多资金。比2019年1月份的两次降准，向市场释放了1.5万亿的资金，扣除到期的公开市场操作之后，实际上向市场净投放8000亿以上。所以我们看到从2018年末特别是进入20119年开始，银行的资金明显宽裕很多，因此银行有更多的钱投入到房贷市场当中，这在很大程度上缓解了房贷资金紧张的局面，所以房贷利率也持续不断的逐渐下降。

房贷利率的下降并不意味着房价会跟着下降。

房贷利率确实会对购房需求产生较大的影响，因为不同的房贷利率之下购房成本是不一样的。我们举一个最简单的例子，假如贷款100万等额本息30年期限。

如果按照基准利率计算，那总共需要支付的利息是91万，月供是5307元。

如果房贷利率上浮20%，一共需要支付的利息是113万，月供5918元。相当于房贷利率上浮20%之后，要多支付22万的利息。

这22万的利息对于土豪朋友来说算不上什么，但是对于刚需人群以及炒房客来说，22万的利息可不是一笔小数目，所以当房贷利率上浮比较高的时候，很多人想要买房都会处于观望，这在一定程度上减少了购房的人群，购房的人减少了，那房价的相应也会出现增速放缓，甚至出现下降。

相反，当房贷利率下降的时候，大家购房成本也会跟着下降，这时候那些处于观望状态的购房人群就会进入楼市，这在一定程度上又会刺激楼市的需求，导致房价的上涨。所以我们看到进入2019 年之后，虽然全国房贷利率出现了5连降，有的地方甚至出现了6连降，但对应的很多城市的房价出现了上涨的趋势。

比如下图是国家统计局统计的，2019年5月份全国70个主要城市新建商品住宅销售价格指数。

从国家统计局统计这个数据结果来看，2019年5月份，全国70个主要城市当中，新建商品房的价格全部是同比上涨的，甚至有部分城市涨幅达到了20%以上，就算跟4月份相比，很多城市房价环比仍然处于上涨状态，在全国70个主要城市当中，5月份房价环比下降只有两个城市。

也就说虽然进入2019年之后，房贷利率出现了5连降甚至是6连降，但是房价仍然持续上涨。可以看出即便全国房贷利率不断下降，但房价并没有大家预期的那样出现下降。

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