經濟導報記者 劉勇
濟南房價又下跌了。
國家統計局日前發佈9月份70個大中城市房價指數，濟南無論是新房還是二手房，價格在9月份均有下跌。其中，新房價格環比下跌0.4%，二手房價格環比下跌0.3%。
經濟導報記者在調查中發現，無論二手房還是新房,目前濟南市場的總體供應量都較大。隨著價格的下探,有的新樓盤房價已經跌破了周邊區域的平均價格。在行情持續變冷、樓盤激烈競爭的背景下,對購房者而言,帶給他們的是更多的選擇和相對更合適的價格。
有樓盤降價幅度挺可觀
在等待了1年後，濟南市民陳建偉決定出手買房了。
回想起2年前的樓市，陳建偉說，看到房價噌噌上漲，除了著急更多的是無奈。從學校畢業後，陳建偉進入一家機械企業，當時的房價讓他無力承擔首付。去年國慶以來，市場有所回調，他開始在濟南西部轉樓盤，最遠跟著中介到齊河縣看房，差一點就把家安在了齊河。
“關注樓市有很久了，感覺現在房價漲不上去也不會降多少，這段時間多轉幾家，看好了就定下來。”26日上午，陳建偉驅車直奔工業北路和新東站片區，一口氣轉了六七家樓盤，單價多在1萬元到1.2萬餘元不等。
在加州·東部世界城的售樓處，銷售人員告訴陳建偉，目前該盤的價格在1.06萬元/平方米，頂層和底層價格相對低一些。“現在的價格比5月份低了1000元錢。”經濟導報記者注意到，該樓盤打出的廣告是“9888元起”，也就是說，部分房源的價格會低於萬元。
隨後，陳建偉又來到了位於濟南歷城二中東側的新城悅雋風華，該樓盤的價格在1.2萬元/平方米，價格並不高，而且要知道該樓盤的樓盤地價就在7300元/平方米。此外，他還去走訪了璟樾以及星瀚城。“報價在1.15萬元/平方米左右，星瀚城報價高層在1.1萬元/平方米，小高層1.2萬元/平方米，九層洋房1.4萬元/平方米。”
陳建偉在回家的路上臨時決定，去看前幾天“出名”的一個樓盤。據陳建偉介紹，前幾天該樓盤的售樓處被業主堵門了，究其原因就是因為降價。據經濟導報記者瞭解，該樓盤在去年年底時售價在1.8萬元/平方米，而在今年5月份的時候，報價降到了1.5萬元/平方米，不久前又降到了1.3萬元/平方米。
“價格合適的樓盤位置相不中，有的戶型合適但又帶連廊……拿回點資料整理分析，聽聽家裡人的意見。”在回家的路上，陳建偉說道。
除了上述幾個樓盤外，每平方米1.2萬元左右的樓盤現在有很多。在東繞城高速以東，唐冶以東、以北的孫村片區、郭店片區，也有一些樓盤的價格在每平方米1.2萬元左右，甚至是每平方米1.1萬元左右。此外，融匯城錦繡裡1萬元到1.1萬元；西客站片區金科城釋放清盤特惠精裝房源1.36萬元起。
二手房市場低迷
新房降價的同時，二手房市場也比較低迷。對於二手房市場的降溫，賣家深有感觸。
濟南市民張剛在西客站片區有一套近170平方米的房子，“吳家堡片區拆遷那會兒，這房子能賣到320萬元，現在跌了10%以上，掛260萬元都有一段時間了，結果還是賣不出去。”張剛對經濟導報記者說。
有類似經歷的還有王兆林。“現在二手房確實不好賣。”王兆林對經濟導報記者說，“我在東邊看中了一套新房，現在一套稍微大點的三室房子就得200多萬，只能用原來的房子置換，要不這價格誰承受得起？所以，我想賣掉一套老房子，誰知賣這套老房子可真難，掛出去好幾個月賣不動，老房子100多平方米，原來能報價260多萬元，現在報220萬都沒人來看。”
“部分二手房價跌至1.6萬元/平方米以下，位置較好的二手學區房也僅為2.3萬元/平左右。”濟南鑫匯房地產經紀公司的負責人初鑫表示。
鏈家的交易數據顯示，濟南二手房掛牌量達到了43313套。近幾個月來，鏈家新增二手房房源呈上升趨勢，5月房源增長量達到峰值，為6617套。
雖然二手房掛牌量創新高，但是房價卻在默默下滑。鏈家的數據顯示，9月份濟南市二手房掛牌均價18411元，參考均價為16386元/平方米。而2018年10月份濟南二手房掛牌價格為20915元/平方米。
儘管鏈家的數據僅是其自身系統的成交統計，並不全面，但仍能反應整體的市場行情—二手房在降溫。
“有些二手房儘管降價很明顯，但實際上，之前掛出的價格也是虛高，有價無市。”初鑫告訴經濟導報記者，現在成交的二手房中，不少都是不斷往下調價才成交的，基本都有議價空間。
“現在二手房市場買家和賣家都在觀望，買家擔心價格會繼續下滑，有的賣家也不想輕易降價，看著市場行情低迷，想等等再出手。”初鑫表示。
整體房價會不會下跌？
“濟南房價已經接近底部。即使個別樓盤還有下探空間，但整體房價已經在底部區間了。”濟南一樓盤項目部經理馮澤瑞表示，“現在這形勢就是價格戰，大家都在搶著跑，看誰能跑到前面，看誰價格更誘人，能搶到更多客戶。你不把價格打得低一些，客戶就全流失了，跑別家去了。這也沒辦法，大家都要吃飯，要完成總部的任務。”馮澤瑞向經濟導報記者說道。
合富輝煌山東分公司副總經理許傳明分析說，“目前，濟南市場上的二手房供應確實比較充足。其中一個重要原因是，過去兩年濟南有大量的新建社區陸續迎來交房，其二手房也在陸續入市，這使二手房供應量有明顯增加。”
此外，在馮澤瑞看來，二手房市場的萎靡給新房市場也造成了很大壓力。“目前，濟南很多片區的新房價格都比較低迷，一個重要原因就是周邊的二手房供應量比較大，價格也普遍比較低。在很多片區，其二手房價格都要明顯低於新房市場的價格，這讓一些新樓盤在定價的時候不得不考慮二手房市場，價格不能定得太高，否則的話就會面臨著賣不出去的局面。”
山東大學房地產研究中心主任、經濟導報特約評論員李鐵崗認為，從長期來看，新房與二手房的價格屬於平行發展的關係：新房的價格增長會帶動二手房價格增長，二手房價格增長也會帶動新房的價格增長。
但是，短期之內，兩者的關係有些變化，出現了替換的關係。目前，二手房的供給量增加會給新房的出售“施加”壓力，新房出售多，價格低。
在馮澤瑞看來，未來一段時間，濟南房價預計會還繼續保持盤整。“如果明年土地供應量比較充足，房價上漲的可能也不大了。此外，明年二手房的供應量會更大，2017年4月份限售的一些樓盤，將在明年陸續達到拿證兩年的條件，它們就會陸續進入市場，新樓盤將面臨二手房市場更激烈的競爭。”
從總體情況看，未來房價變化，不會像預期的那樣快速增長。”李鐵崗認為，未來房價將會處於穩定狀態，無論是新房還是二手房，價格長期穩定的幾率相對比較大。
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