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提问：房姐您好，bj按揭贷款大概4成首付，如果是全款抵押买房，算上手续费的支出，大概是几成首付？谢谢。
回答：北京按揭买房，首套按揭评估价的6成。
假设房子不溢价，链家评估价85-90成，实际贷款52成，交易成本5-10个点，实际首付53-58成。
溢价盘55-70成首付。
做好选筹准备，回避溢价，事先了解好评估，出最高值，贷款贷足，贷55-60成，实际首付5成左右。
提问：请教房姐，请问北京三环内70年产权可落户和上学的公寓可买吗？国展旁边的master领域，东北三环里，面积六十平左右（但得房率低63%左右(，总价330左右，月租金8500。本人单身女性，北京首套，考虑一部分投资性质。同样总价下是考虑同区域八十年代40平米，租金6000的老破小还是这个公寓？可落户可上学70年产权公寓…
求解，跪谢！
回答：不建议买这种类型房产。
而且本身也很贵。
国展西坝河三元桥的老破小是很贵的（7-8万）
但是金台路，十里堡，北工大还有不到6万的，位置更好。
对全局不了解，会造成严重的误判。
提问：昨天我在双井看了一天，分别是九龙花园，苹果社区，百环家园，华腾园，石韵浩庭，禧福汇，经过同小区同户型的2016年中到今年初的价格比较，发现品质好的楼盘的涨幅要高于较差的楼盘，于是有所困惑，较差的楼盘是洼地，那么将来的涨幅能超过品质盘么？我对投资方向有点困惑，望指教。另外我们未来有两张房票，那么是一大一小800+300配比，还是两小500+500配比好？谢谢！
回答：1.把上一轮的涨幅差异，变成对当前的指导判断，和看前面开过几把大，再去买大小是一样的道理。
2.炒家买入的价格，和app上的价格，又是两码事。
即使是app上涨幅，首城国际也没超过九龙花园呀。
3.这里不清楚你的现金有多少，能力足够的情况下，建议单套800万起。
提问：双桥的双柳巷单价4w8，建东苑4w9，石佛营东里5w5，哪个更好？
回答：双桥本来属于过渡地段，基本盘是不到4万，建仓是博一把后续板块改良提升，所以一般建仓不超过4万。
你看的两个价格明显贵了，建东苑比双柳巷这种老公房好点。
石佛营东里看的贵了。
提问：房姐好，老公跟他父母挂在同一套房子房本上，让他把份额过给他爸，这样就腾出一张房票。我名下已有一套房，夫妻俩再买房可以还挂在我名下么？还是必须在老公名下？
回答：买房以夫妻家庭为单位。
如果家庭还有资格，是可以写两个人名字的。
但是这样以后倒腾起来也麻烦。
提问：房姐好，我查看廊坊公积金官网数据：18年新增公积金缴费人数5.7万人；18年廊坊人口增长17万，18年之前十年的增长是每年2--4万人，18年人口涨幅超出以往年份五倍，是不是和人口统计方法有关？如果数据没问题2021年买房人群会爆发吗？
回答：常住人口数据污染严重，隔壁TJ，2014->2015常住人口涨了30w，但是2017->2018就只增长3w了，这个数据并不准，业内也没有用常住人口数据来推导买房人数的。判断人口应该用统计公报中的城乡居民生活用电量、居民家庭用水量、年末参加企业职工基本养老、职工基本医疗、失业、工伤和生育保险的人数这些变量来综合判断，这些数据污染程度较低。具体到廊坊房价，之前上涨过快，后面跌的也深，前景不乐观，这和HB的大环境也有关系
提问：房姐你好，都说投资要买笋盘，那什么才是真正的笋盘？当中介或者管家推的都说是笋盘时候，从什么纬度可以印证是真的笋盘？
回答：售价：合理价值
笋盘的关键是眼光，你需要能够判断一套房产的合理价值和未来价值。
当你买入，就开始为售价：合理价值
笋盘的关键是眼光，你需要能够判断一套房产的合理价值和未来价值。
当你买入，就开始为这个判断负责。
判别细节见知识星球精华文章
提问：房姐，你说青年路有溢价，那青年路的合理价值多少，未来升值怎么样？
回答：完整的语句是：
青年路由于板块较新，楼盘较新，稀缺比较效应之下一些次新盘容易产生溢价。
刚需屌丝次新盘值得6.5万内，均价趋势略高于大盘。
提问：最近西城区单套有的涨了50w+到100w,五环外郊区没怎么涨。
过去是中心区领涨，再辐射到外环。
现在这样的形势是因为还没到一个涨的行情，还是说市场真的开始分化了呢？和bj的新进外来人口少了有关系吗？
回答：因为最近几年的CEO基本都在郊区。
用一个溢价50%的盘，和溢价100%的盘对比，是无法得到市场本身的价值的。
有溢价，不代表一定不涨，规律不等于短期结果。
提问：房姐，望京有没有什么鬼牌可以看看的？
回答：望京有很多的老破大，其中一些由于证件，维护，办公，位置等原因变得诡异，比如佳境天城。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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