銳理君啟動“2019成都‘看多’版塊調查”以來，關注 “崔家店”的呼聲非常高。比起成都主城很多熱點區域，這裡的地產情緒更為夾雜：“恨鐵不成鋼”者有之、先下手入局者有之、持幣觀望者有之、長線看好者亦有之……
“崔家店”是活在自己的世界裡，還是找到了“出圈”的通路？今天，《2019成都“看多”版塊調查》系列稿件第六彈，銳理君就來說說。
注：“出圈“最早出自於飯圈，現如今已廣泛用於各行各業了。簡而言之就是知名度高了、爆了、火了、路人皆知了，可以稱之為“出圈”了！
崔家店版塊，業內外普遍指以東中環路為基準線，以成都理工大學（南校區）和天空城等項目為基點的片區，輻射周邊2公里左右的示意圖大致如下：
（崔家店版塊示意圖）
房地產領域一個可以”出圈“的版塊，除了地理位置外，必定要有後期的話題和流量，集中起來無外乎四個關鍵要素：區域有優勢、房企強聚集、項目樹標杆、配套資源足。
地圖顯示，崔家店版塊的位置其實相當好：處於東二環與東三環核心腹地，中環路穿片區而過，地鐵7號線已經開通……但從銳理君在各群和微信後臺收集的信息來看，“崔家店”在主城各“看多”版塊內的存在感非常弱，甚至有人調侃“這是一個不配擁有姓名的區域”。
What？Why？
阻礙一
土地供應不足VS標杆項目稀缺
4年僅成交2宗地 今年好不容易冒頭
2019年7月，中梁地產拿下保和街道東昇社區58.16畝純住宅地塊，溢價率達到68.59%，成交樓面價13700元/㎡，該數字不僅刷新了崔家店最高樓面價紀錄，在成華區成交地塊的樓面地價榜單上也能排前三。銳理君走訪發現，中梁斬獲的地塊呈現項目名為中梁地產·雲璽臺，這也將是中梁地產在成都打造的第二個項目。
（中梁地塊施工現場）
中梁地塊的成功出讓，是近幾年崔家店片區難得冒頭的一次。但通過梳理崔家店土地成交情況銳理君發現，2012年至今，通過拍賣出讓的地塊均實現了溢價成交。在這個時間節點內，中糖投資、藍光地產、大悅城控股（原中糧地產）、世茂集團、華都置業、龍湖置業、中梁地產等開發商在此都有所佈局。當然，他們之中有的屬於曇花一現——或已撤出片區開發，或拿地久不見後續動作。
（2012年-2019年10月崔家店版塊土地成交情況一覽）
上表可以看出，2015年是區域開發的一個分水嶺。2015年前，版塊內基本保持著1年2宗地的成交節奏；2015年後的4年間僅成交了2宗地，供應明顯不給力。通過與主城其它熱點版塊相比，這方面的劣勢更突出。
（成都較典型版塊近五年土地成交宗數對比）
“剛需”身板 正發力追逐“改善”的命
不可否認的是，崔家店版塊長期處於住宅供應短缺狀態。2016年-2018年，版塊內新增供應一路縮水，其中2018年僅供應2.07萬㎡，達到歷史低位；2017年、2018年，片區住宅銷售均大於供應；2019年，片區住宅新增供應增加，但也僅有兩個項目取得預售證，分別是龍湖梵城和香山長島。
（注：數據截至2019年10月24日）
銳理君梳理了近幾年崔家店成交項目的情況，發現主力戶型集中在70-90㎡、90-110㎡，偏向絕對的“剛需”身板，而主城區早已邁入了110-130㎡的全面改善時代。今年9月，片區內的龍湖梵城取證，同時推出高層和疊拼，建面約137-260㎡，在彌補崔家店版塊內高品質大盤空缺的同時，也給“改善”市場投下了一顆“深水炸彈”。
（崔家店版塊典型項目情況）
要炸出來的，就是這個極致剛需市場背後的初級改善需求。通過下表我們也可以看出，110-130㎡的改善型產品在這一片區的走勢很好，但超過130㎡的中高階改善，顯然需要更大的消化能力。
（注：數據截至2019年10月24日）
阻礙二
城市界面老舊VS產業引導不強
不合時宜的高壓線和老舊小區
老破舊小區多，住宅區與廠區夾雜——這是歷史給成華區遺留下來的“老頑疾”，只不過在崔家店身上尤其突出。
2017年，成華區老舊城區改造行動“三年計劃”出爐，官方表示三年內將改造棚戶區33個，改造老舊院落116個；同時實施城中村改造計劃，加強社區基礎設施建設和公建配套設施建設，努力為“老城東“換上一件“新衣裳”。
崔家店也是重點改造版塊之一。近兩年，片區內的沙河綠道通過改造已呈現綠意盎然的姿態，新建的槐樹店公園也持續美化了城市界面。但即便如此，在不少新建地產項目周邊或城市主幹道兩旁，不合時宜出現老舊小區和跨越而過的高壓線似乎總在提示我們：崔家店的蛻變，還需要更多時間來兌換。
（崔家店版塊城市界面縮影）
產業和配套的腿始終邁不開步
產業是下階段成都各版塊實現進階的重要助推器，但“尷尬”的是，崔家店的產業和配套這兩條腿始終難以邁開。
如同樣都位於成華區，二仙橋版塊有文創產業佈局，東客站版塊有交通樞紐產業支撐，夾在這兩大產業中間的崔家店，始終沒有呈現出自身的特色：宜商、宜業、宜居，每一項都看似沾邊，實則又是“水中月、鏡中花”。
各項配套資源也基本屬於中低層次。就教育資源來說，雖然可以滿足各年齡段的需求，但華林小學、成都列五中學南華實驗學校等都只能侷限於本區；醫療資源也以社區型為主；商業則更多依靠小區底商，沒有能夠為區域真正引流的大型商業綜合體。
崔家店“出圈”
契機在哪裡？
實際上，今年中梁在片區拿地和龍湖項目的亮出，已經激起了市場對崔家店版塊房地產市場的重構想象。但正如銳理君前文所述，一個地產版塊想要”出圈“，話題和流量必不可缺，產業和配套必須跟進。以下契機，值得我們思考與抓取：
契機一
3條地鐵即將組網
交通曾是阻礙崔家店發展的的大障礙，但近些年片區的交通改善十分明顯。
成華大道一直是片區的公路幹線，二環高架與之實現的無縫轉換，更提升了公路交通的便捷性；從理工大學南校區直連二仙橋的高架跨線橋大大增強了兩大片區的通勤能力；2017年，地鐵4號線二期與7號線相繼通車，尤其是7號線貫穿了整個版塊；預計2020年底，地鐵8號線也將開通。屆時，崔家店版塊的南、北、中三個方向都有地鐵加持，這樣的導流，完全應該有理由去落地轉化。
（崔家店版塊地鐵線路示意圖）
契機二
大型商業綜合體引流
銳理君走訪發現，崔家店如今的商業主要以小區底商為主，雖然中糧錦雲、藍光東方天地、成華奧園廣場等都自帶一定體量的商業，但目前呈現的也只是小型超市、快遞驛站、兒童培訓等，片區亟需一個大型商業綜合體為”出圈“集聚人氣。
（成華奧園廣場底商現狀）
稍好的消息是，龍湖在成都的第7座天街預計將在今年底開業，招商中央華城也匹配有大體量商業業態。同時，成華奧園廣場三期自建40萬㎡商業綜合體，預計2020年投用，未來也將承擔版塊內的主力商業需求。
龍湖、招商、奧園能否在區域內架構起新的商業鐵三角？拭目以待。
契機三
更多供應在路上
主城土地資源緊張，供應端的訴求不一，是導致片區多年來持續缺地的主因。銳理君多方獲得的消息顯示，2019年年初崔家店就釋放了擬在該片區供應350餘畝土地的信息，其中包含3宗住宅用地，3宗商業用地。
此前，中梁已經斬獲了其中1宗住宅用地，剩下的地塊如果按能按節奏出貨，吸引更多真正的大牌搶駐，“段位”勢必會得到提升。尤其釋放的土地集中在成華奧園廣場 、香山長島、中梁地塊周邊，整體市場的“換血”勢在必行。
（崔家店擬供應土地示意圖）
（中梁地塊對面，大片空地展示著未來的可開發空間）
（槐樹店路旁的空地）
有地產人說，崔家店的“難題”，不屬於成華區，屬於全成都。的確，主城區、三環內、東中環，任何一個標籤都足以讓崔家店傲視全城，但或許正是這種“高傲”，加上先天留下還未解決的歷史問題，讓這一區域的開發寸步難行。
2019年主城土地市場的火熱，是多種因素交織而成的必然，對於還在自己影子裡找人的崔家店而言，要想真正“出圈”，就要比別人快人一步，再快一步。
關於崔家店片區未來市場你怎麼看？歡迎各位地產同行在後臺留言交流~
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