南山区都市中心白石洲旧改之巨无霸航母型城市更新

我们常说的“白石洲”旧改，该项目早在2014年被纳入深圳市城市更新单元计划第一批计划中。2015年3月，白石洲股份公司获得更新主体申报的合法身份。2016年6月，白石洲五村土地确权基本完成。

白石洲旧改，2018年重大进展

据悉，白石洲旧改项目计容总建面约350万㎡，除各种配套和回迁外，绿景中国可开发面积约237万㎡，其中估计自持面积80万㎡，估计销售面积157万㎡。

根据去年南山管理局发布的白石洲规划草稿显示，沙河五村城市更新项目（即白石洲旧改）更新单元用地面积约48.01万㎡，拆除用地面积约45.95万㎡，开发建面约30.38万㎡，改造后计容积率总建面高达347.96万㎡，其中住宅125万㎡，商业、办公及旅馆业104.5万㎡，商务公寓112万㎡，公共配套设施6.5万㎡，容积率11.5。

项目共由31栋49-65层住宅，21栋公寓，3栋66-79层超高层写字楼，1栋59层办公楼组成。

预计2018年专项规划或将审批通过，白石洲旧改项目也将成为深圳规模最大的城市更新项目。

规划超高层建筑：包括 1座600米高、1座500米高、1座400米高、8座350米高、10座250米高。

2019年7月3日，深圳市房地产业协会成立30周年庆暨第九届深圳房地产盛典在深圳举办。著名经济学家孟晓苏、任泽平等22位行业大咖通过学术分享、圆桌论坛等方式，把握市场脉搏，聚焦行业未来。

在专场论坛《城市更新与土地整备：高质量发展释放动能》上，深圳房协城市更新专业委员会主任、绿景集团副总裁兼更新与拓展事业部总裁、白石洲旧改操盘手郭鹏生透露，白石洲旧改项目预计2029年落成。

此次大会由深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局、深圳市民政局指导，深圳市房地产业协会主办。

2019年10月28日，港股上市公司绿景（中国）地产公告，公司将认购溢明投资有限公司（以下简称“溢明投资”）发行的认购股份，认购股份价格为1万美元。

溢明投资为绿景（中国）地产控股股东黄康境全资拥有的投资控股公司。

绿景（中国）地产将持有溢明投资99.99%股份。溢明投资间接持有一家香港控股公司25%的股权，该香港控股公司旗下项目包括对“深圳沙河五村城市更新项目（白石洲城市更新项目）”的投资与开发。

沙河五村所在的位置，位于华侨城片区，是深圳最大的城中村之一，也拥有深圳市区最集中最大规模的农民房，号称绝大部分从外地来深圳的人，都有过一段或长或短的在白石洲生活的记忆。

白石洲，离科技园一步之遥，与华侨城高档社区比邻而居，其优良的地段价值以无需过多描述。正是因为其地段区位决定的价值，白石洲改造项目一直成为民众关注的焦点。

具体规划草案参数如下：

住宅约125万㎡（含保障性住房5万㎡）

商业、办公及旅馆业建筑104.5万㎡

商务公寓112万㎡

社区体育活动场地用地1.8万㎡

公共配套设施6.4万㎡（幼儿园共57班，建筑面积15200平方米、占地共17100平方米，社区健康服务中心10000平方米、含返还沙河社康服务中心5600平方米，文化活动中心8000平方米，文化活动室6000平方米，社区管理用房900平方米，派出所3000平方米，社区警务室150平方米，便民服务站1200平方米，养老院9000平方米，老年人日间照料中心2250平方米，社区菜市场4500平方米，变电站3500平方米，邮政所450平方米，公共厕所400平方米）

另外，地下商业建筑面积1万㎡。地下市政交通设施2.5万㎡，其中：公交首末站10500平方米，综合车站14000平方米，垃圾转运站（含再生资源回收站）960平方米，环卫工人作息房40平方米。

项目共由31栋49-65层住宅，21栋公寓，3栋66-79层超高层写字楼，1栋59层办公楼组成。

设计方案当中，有多栋超高层建筑，其中包括了1座600米高、8座350米高和10座250米高的塔楼。

白石洲旧改将兴建600米高的标志性塔楼，图为规划效果图

600米高楼在北区临近深圳大道的商务区

标志性塔楼

商务休闲区

整体鸟瞰图

南北两区之间将兴建一条轨道交通

白石洲项目有望坐实深圳第一大旧改的身份！

公示方案显示：已经明确进入城市更新计划的南山区沙河街道沙河五村，一共有480148.0平米用地面积进入本次改造范围，其中要拆除的用地面积是459542.1平米，未来计容积率建筑总面积是3479550平米！这比此前市场预计的大约550万平米建筑面积大幅缩小，但依然堪称

深圳规模第一的超级旧改航母！

• 华润主导的湖贝村旧改，预计占地面积40万平米，总建筑面积205万平米！
• 大冲村已经建成的华润城，总占地面积63万平米，总建筑面积280万平米！
• 宇宙中心龙华的鸿荣源壹城中心，总占地面积约50万平米，规划总建筑面积320万平米！
• 白石洲旧城改造，公示占地面积是约48万平米，预计总建筑面积约348万平米！

对比这些数字透露了两个信息：

一，白石洲将是深圳规模最大的旧城改造。

二，白石洲将是城市建设密度极高的新城！

如今，

白石洲的很多地方已经发生了变化，

或已耸起了商品住宅。

白石洲正在以肉眼可见的速度升级，

将来或许会变成与华侨城别无二致的模样。

关于深圳的一切，关注深圳城市、精神生长！

白石洲旧改拆迁补偿方案：货币补偿2.8万元/㎡

项目主要位于南山区沙河街道沙河五村片区，东临华夏街，南临深南大道，西临沙河街，北临香山西街。根据规划草案显示：单元用地面积48万㎡，拆除用地面积45.9万㎡，开发建设用地面积30.3万㎡，计容积率建面约为347.9万㎡，容积率达11.5（一类密度分区，轨道站点200米范围之内）。

拆迁补偿业主共分为四种类型：

1、外来人员建房或购买房屋，不区分首层及二层，拆赔比例是1：1，要求每栋480平米内选住宅，其余选公寓。

2、老祖屋，指建成30年以上的单层或砖瓦房，拆迁比例1：3.5，可选住宅或公寓。

3、首层面积60%，可选择1：1的集中商业或办公楼，也可以选择1：1.2的商务公寓，另外40%的面积及二层以上含二楼阳台及飘出实体的投影拆迁比例是1：1.03，要求现状每栋480平米内选住宅，其余选公寓。

4、各村集体物业，按1：1补偿办公楼，如果择住宅或商务公寓，则和业主私宅补偿标准一致。另外，如选择货币补偿则一律以2.8万元/㎡计算。

白石洲开发指标358万平方米，白石洲新增两条地铁线，在白石洲设点枢纽站点，20号线，29号线。将有超400米的高楼，白石洲东高西低，落差12.5米，居住物业最好的位置靠东还给村民，还给村民全是70年产权的住宅和公寓，开发商40年公寓和西侧的住宅。回迁公寓1500的精装修标准拎包入住，装修期间也支付过度补偿金。

绿景在白石洲有47000平方米的自主产权，绿景207亿的资金到位，组建90人的团队从测绘确权到签约的准备，背后三十多人的团队在设计。

今日后，绿景和股份公司：1、陆续通知大家领取准备资料：确权回执（80%确完权已公示过）。2、签合同备案到区更新局，办房产证的依据。3、发放每家每户的赔偿清单。半阳台，半室外楼梯，滴水檐属绿景超标多赔的。拿到表和现状房屋对比，基本上每户会多赔几十平方。

每一季度的前十天打租金。三个月内签约奖励8万和固定车位使用权，1万搬迁费。

曝光的户型来看，住宅主要有55平的一房一厅、80平的两房两厅一卫、100平的三房两厅一卫、120平的三房两厅两卫、160平的3-4房、180平的4房、275平的复式单位。

公寓户型有35平单身公寓、50平一房一厅一卫、70两房两厅一卫、120平三房两厅两位.

住宅户型图：

公寓户型：

南山未来都市中心白石洲城市更新，地段决定价值

现有更新回迁指标房转让：

面积住宅55平起（面积有55,80,100,120,160,180,260平）

公寓35平起（面积有35,50,70，120平）

按1：1赔红本住宅商品房，使用率80%。 带2000元每平的装修标准，过渡租金60元每平年递增3%，

不限购，凭身份证可以买，需要一次性付款。

（70年产权带天然气管道，客厅带阳台），

项目已经立项，买来直接去开发商确权至个人名下，直接同开发商签约。

该项目由“绿景地产”开发， 建面350万平方米， 总透资2400亿，

南山-白石洲指标房

面积：60-300

住宅单价6万+

公寓单价4万+

合同方案：村委确权，开发商签拆迁赔偿合同

开 发 商：绿景集团

项目名称：沙河五村城市更新（白石洲旧改）

目前进度：已立项，签约中

交房日期：取得施工许可证后42个月

申报主体: 白石洲股份公司

项目位置：南山区-沙河街道 沙河五村片区

过渡期金：永久性首层100元/平，二层60元/平，每年3%递增

装修补偿：回迁自住区毛坯交房2000元/平，出租区以精装修交房1500元/平

名额条件：不用社保，不用名额，有钱即可

可否分期：否

白石洲周边总部基地及生活娱乐配套

深圳湾超级总部基地位于华侨城地区南部的滨海地区，是塘朗山-华侨城-深圳湾城市功能空间轴的核心城市功能区段之一，规划总建设用地面积约117公顷。其中除地铁投融资物业、中信证券、联泰地产等三宗已批未建的用地约19.51公顷外，其余都是国有土地。

该片区因深圳湾滨海地区、深港西部通道口岸、地铁2、9、11号线、深圳湾公园、红树林保护区、华侨城内湖湿地、华侨城主题景区、大沙河及沙河高尔夫等城市功能要素的组合，以其得天独厚的资源禀赋成为环深圳湾地区（深圳一侧）未来最有效和价值最高的土地。

功能定位

超级总部基地是城市在全球经济产业链条中最终级地位的典型代表，是未来深圳发展成为世界城市的一个功能中心。规划依托超级区位优势，吸引超级经济功能，打造超级城市形象，使之成为提供体验深圳滨海生活方式的城市地区；展现城市社会面貌与建设标准的核心地区；同时也将成为应对深圳市文化创新和新经济需求的平台与深圳参与区域和城市间竞合的有效载体。

规划秉持“深圳湾云城市”这一核心理念，打造基于智慧城市和立体城市，虚拟空间与实体空间高度合一的未来城市典范，构建世界级滨海城市天际线。

将“1个立体城市中心+2个特色顶级街区+N个立体城市组团”作为整体结构：“一个立体城市中心”以大型城市综合体组群为主要特征形成生态、活力的区域中心

；“两片特色顶级街区”以超小尺度的建筑形态与特色趣味街道空间为主要特征，满足超级总部未来发展的特殊需求；“N个立体城市组团”以立体城市理念，提供更多的交往空间与互动场所。

片区整体以轨道枢纽区为核心，建立圈层式跌落的强度模型；通过地面、地下与二层步行系统等多维度交通模式串联各功能组团，优化人性化交往尺度空间。

本片区规划引导用地性质提倡功能复合，以大类表达为主，主要包括商业服务业用地、公共管理与服务设施用地、交通设施用地、市政公用设施用地、绿地与广场用地等，不增加居住用地。

世界之窗 （深圳市文化主题公园）

深圳世界之窗是一座位于中国广东省深圳市南山区华侨城的大型文化旅游景区，是深圳最著名的旅游景点之一。深圳世界之窗文化旅游景区，占地48万平方米。世界广场、世界雕塑园、巴黎之春购物街和侏罗纪天地共同构成的人造主题公园。

弘扬世界文化为宗旨，把世界奇观、历史遗迹、古今名胜、民间歌舞表演汇集一园，营造了一个精彩美妙的世界。世界之窗景区按五大洲划分，与世界广场、世界雕塑园、国际街、侏罗纪天地共同构成千姿万态、美妙绝仑、让人惊叹的人造主题公园。

深圳世界之窗其中包括世界著名景观埃及金字塔、阿蒙神庙、柬埔寨吴哥窟、美国大峡谷、巴黎雄狮凯旋门、梵蒂冈圣彼得大教堂、印度泰姬陵、澳大利亚悉尼歌剧院、意大利比萨斜塔

等等。这些景点分别以1:1、1:5、1:15等不同比例仿建精致绝伦惟妙惟肖。有些景点气势非常壮观。

白石洲不论工作生活娱乐皆应有仅有，在这里就不一一例举了！

完毕，谢谢鉴赏！

【1】无论你是投资还是刚需，精英还是小白关注（ ）让购房更理智更有价值；有价值的问题需要有价值的答案！

一对一回答深圳买房疑难杂症问题！深耕深圳房地产，一线房地产从业人员：关键时刻为你楼市决策保驾护航。

笔者是一线房地产从业人员，自学中国经济流通学。从事房地产数10年，诚信经营，专注城市更新 深莞惠一手楼住宅写字楼商铺买卖及租赁。