2019年買房還是賣房？李嘉誠“透露玄機”，經濟學家早有預測

2019年買房還是賣房？李嘉誠“透露玄機”，經濟學家早有預測

在過去十幾年的時間裡，高房價和樓市一直是並存發展，以往高房價被稱之為“福音”，有人因高房價買房，有人因高房價實現財富自由，而此時高房價卻顯得“躁耳”，有一部分人因房價太高無法入場，而有的人降價50萬卻無人接盤。造成這一現象的根本原因就在於房子被認為“不值錢”了，但市場預期和購房者預期差距太大時，最直接反應就是不少樓盤均價大跳水，降幅達到3000-6000元的案例比比皆是。

從以上簡單的市場邏輯來看，樓市早已成為了投資經濟，只不過調控政策成為明面上的監管者，就像人民日報明確表達“房地產市場拒絕大起大落”一樣，在政策託底的背景下，房價上下浮動空間到底有多大？或者說2019年買房還是賣房呢？我們也可以從以下方面分析。一是市場體量。據數據顯示，2019年三季度全國土地購置面積15454萬平方米，同比下跌20.2%，商品房待售面積逐漸增加，在40個重點城市中，19城市銷售面積下滑，三亞跌幅居首下滑48.2%，與此同時2019年37省份棚改總套數為285萬套，較2018年588萬套下滑近51%，不少地區棚改被舊改代替。

從這一份數據看來，市場規模增長收縮，最直接原因開發商缺錢，融資拿地更是有心無力，再加上市場低迷，賣房比買房難，不少開發商高管表示樓市寒冬來臨，截止10月份27日，宣佈破產的房企已經高達408家。在未來幾年內，開發商一方面會收縮戰線，另一方面藉助降價促銷儘量回籠資金，一二三四線城市市場加劇分化，從目前趨勢來看，未來新增房源絕大多數會聚集在一二線城市，值得提醒大家的是，空置房氾濫問題還未涉及。

二是購房者的整體數量。據最新數據顯示，我國居民購房槓桿率仍處於高位運行，我國家庭財富70%都集中在房產。從購房群體來看，在70後80後均揹負房貸的背景下，90後已然成為了購房主力，但事實上正如樊綱所言，六個錢包買房已經成為趨勢，想要90後群體買房並不現實；從購買力來看，隨著LPR改革，房貸利率將持續上升，再加上房價不會上漲的前提下，首付和月供壓力無疑是巨大的，在房價不會主動大跌的意外下，能買得起房的人一直都是那一部分群體。

從市場規模、購房者數據2大因素來看，2019年買房還是賣房？我們得明白2件事，一是未來房地產市場只會越來越糟糕，土地流拍、降價促銷將會變成常態，二是由因城施策引導的市場分化來看，簡單說二線城市一房難求，而四線城市市場無人問津。如果一二線城市，能入場就入場，強二線城市比二線郊區更有價值；如果是三線以下城市，這一類城市往往都是以小換大的改善型群體，不要著急賣房，同時買房的人一定要先選對城市，後看準地段。

其實對於這個問題，房產大佬李嘉誠曾“透露玄機”，表示買房如果是自住可以湊一個首付，但如果是還想著炒房賺錢，最後一定血本無歸，以“不賺錢最後一個銅板”為名的李嘉誠連續拋售房地產業務，其含義顯而易見，想撬動房產槓桿成本越來越高。與此同時經濟學家馬光遠也曾預測2019年樓市更多的還是“穩中有變”，樓市無論從週期還是市場來看都進入了下一階段，需要糾正買房邏輯的變化，從由量變質和市場分化中一二三四線城市都扮演不同的角色，房價普漲時代已經結束，將進入“三個20%”階段。